美国的房贷一般就是两种，固定利率的房贷或者是可变利率的房贷_风闻

三块砖家-2022-11-27 08:14

2022-11-27

红旗依然升起
会的，国内房贷最近也改浮动利率了，但是美国和我们操作不一样。

我国的浮动房贷是LPR（市场利率）+BP（个人基点），市场利率一直再变动，而个人基点利率是贷款的时候评估出来的，是个固定数值。比如现在的LPR为4.3%，基点为-0.4%（首套房），那么我供房当前的利率就是4.3-0.4=3.9%,明年如果市场利率涨到5%,我的利率就是5-0.4=4.6%。

在北美，一般来说我签30年房贷的话，银行会每次只和我签1年，这段时间是一个固定的利率，一年后银行重新评估我的情况和市场汇率，再给我报个价，我可以自己选择和最优惠的金融机构续贷。银行还会将贷款者分为不同的利率档次。

美国这种浮动的恶心之处在于，如果个人信用情况发生变化，比如失业或者手头紧没按时还信用卡，来年房贷可能会更高。比如2018年A先生贷款时，有个年收入十几万的体面工作，银行给了他3.9%的最优惠利率，而当时的普通利率时4.5%，风险利率是5.7%，用低息贷款买房后，A先生觉得自己赚到了。2022年，由于连续升息，美国房贷的优惠利率升高到6.7%，普通利率升到了7.3%，A先生续约市，由于不幸失业，信用评分也有所下降，就只能借到7.3%的利率了，对生活来说属于雪上加霜了。要是情况在差一些，甚至会被断贷。

这片文章一堆错误，简直是误人子弟。

美国的房贷一般就是两种，固定利率的房贷或者是可变利率的房贷。

固定利率的房贷的利率是一旦签订合同了，你的利率在你的还款期限之内是固定的，银行不会每年给你做评估的。一般来讲 10年期的房贷的利率要比20年期的低，20年期的利率要比30年期的利率低。我没有听说有30年以上的贷款的。

银行不是只和你签一年的合同，是客户有权利在签订合同后的一段时间以后可以重新从别的银行获得更好的利率。这个一段时间一般是6个还款周期，通常是6个月，因为一个月换一次贷款。 6个月以后如果利率降了，你的信用足够好的话，你可以去别的银行申请贷款，这样新的银行的贷款相当于替你把前面的银行的贷款给付清了，你就只需还现在银行的贷款就行了。这种重新贷款有个专门的术语叫做re-finance。

如果你不想折腾，你完全可以一直按照当初签订合同的利率和年限一直还下去，直到还清为止。这种固定利率和年限的贷款，也都是允许你提前还清的，一种是一次性付清，一种是每个月多付点本金，这样也可以省下不少的利息。

美国人当中没有做过重新贷款的人没有几个，除非你拿到了史上最低利率，像2020年中下旬那个时间，美联储大放水，导致房贷利率可以做到30年2.5%的长期固定利率。2011年下半年以后房贷利率更是提高了，那么前面的人就没有动力去办理重新贷款了，除非要把自己的旧房子卖掉去买新房子了。

可变利率贷款就是 adjustable-rate mortgage，简称ARM贷款。就是这种贷款也是开始还款的头几年时间是固定利率的，等过了这个期限，利率就开始周期行的调整了，一般是半年调整一次。比如说你跟银行申请贷款的时间说我要申请3年的ARM贷款，5年的ARM贷款或者7年的ARM贷款，这里的3年，5年或者7年就是固定利率的，过了这个年限以后，利率就开始随行就市的变化了，一般是半年或者3个月变化一次，看你跟银行当年的合同怎么说了。这种ARM贷款银行也是允许你在一定时间以后，一般也是6个月，来重新从别的银行来办理重新贷款的。

一般来说ARM的固定利率比上面提到的固定年限的固定利率还要便宜，这也是很多人在利率高的时间一般都选择用5年或者7年，甚至10年的ARM贷款来过渡一下，等到利率降下来以后再换成固定年限固定利率贷款。

因为ARM的利率在头几年的时间是比固定利率贷款便宜，所以这种贷款特别适合投资者来买卖房屋，用低利率来买房子，过个几年或者几个月等房价上涨就把房子处理掉了，贷款也就还清了，然后再投资下一套。

上文中提到这种情况 “比如2018年A先生贷款时，有个年收入十几万的体面工作，银行给了他3.9%的最优惠利率，而当时的普通利率时4.5%，风险利率是5.7%，用低息贷款买房后，A先生觉得自己赚到了。2022年，由于连续升息，美国房贷的优惠利率升高到6.7%，普通利率升到了7.3%，A先生续约市，由于不幸失业，信用评分也有所下降，就只能借到7.3%的利率了，对生活来说属于雪上加霜了。要是情况在差一些，甚至会被断贷”，我是从来没有听说过还有风险利率。你去跟银行办理房贷业务，业务员就会给你一个利率数字，和相对应的还款年限，每个月的还款额度，然后是手续费是多少。

我自己办过新房的贷款，也办过好几次重新贷款，我重来没有听说过房贷还需要每年续约的，或者是我孤陋寡闻了。假如你签的是30年固定利率，只要你按时还款，银行根本不会你搭理你。你在A银行贷的款一般来说过一段时间以后就会被卖给别的银行B了。这样你就要每个月付钱给银行B了，银行B也是按照你给银行A签订的还款合同来收钱，只要你按时还款，没人有功夫去搭理你。

美国的固定利率房贷的利率是可以花钱买低利率的的，这个钱实际是预付房贷的利息，用点数来计算，一个点数就是贷款的1%，一般可以降低0.125%的利率，取决于你跟银行的谈判。比如说你贷款20万，利率是4.5%，现在我想花点钱来降低利率，一个点就是2000块钱，我交4000块给银行来买两个点，这样我的利率就有可能降低到4.25%或者更低一点。但是你要自己算好平衡点，需要多少年以后你才能从利息上把这个钱赚回来，买的没有卖的精嘛。