当下，是时候重新考虑优质房企的价值了_风闻

对投资者来说，拥有高安全边际、销售能力强劲、土地储备充足、融资渠道畅通的地产公司值得高看一眼。

勾庄，原本是杭州的蔬菜食品批发市场，横卧在主城区正北方，被一条留石高架隔开。这里，成为了离主城区最近的价值洼地，被杭州定位为“职住平衡”的重要区块。

短短几个月，绿城的“海棠三子”全部清盘，期间更是多次触发社保排序。看得出来，绿城的价值发现和地块提升能力在房企里是首屈一指的。

小雪时节刚过两天，但在冬日暖阳的包裹下，让寒意许久的房地产行业出现了一缕久违的曙光。

01 政策从紧转松

房子作为固定资产，在GDP中归属于投资类，从诞生起就是周期，周期自然有起起落落。

如果说2017年以来房地产调控政策是钟摆的左边，那么到了现在，钟摆已经开始在向右摆动了。

2017年，银保监会主席郭树清曾表示：“抑制房价新手段有望出台。”

2021年，郭树清重磅发声：“押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价。”

2022年11月21日，郭再次表态：“我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。”

房地产要健康发展，房价如火箭一样涨肯定是不正常的；但房价持续下跌，人们财富化为乌有，烂尾、大量房企倒闭，也是极为不健康的。

2021年8月以来，国家对房地产的定调是“房住不炒”，同时也要看到因城施策、信贷支持等在企业的供给端的变化。

近日，中国人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，国常会提出落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策。

紧随而来的是，金融机构支持房企融资的加速落地：近几日，中国银行、工商银行、交通银行、农业银行等多家国有银行密集与房企签署战略合作协议，提供大额意向授信，释放支持信号。

看得出，目前政府在一步一步夯实房地产的政策底，恢复大环境的信心。而在投资市场上，春江水暖鸭先知，早在一个月前A股和港股的地产股就已见底回升。

不出意外，中国的房地产行业将结束本轮的筑底盘桓。对投资者来说，拥有高安全边际、销售能力强劲、土地储备充足、融资渠道畅通的优质房企值得高看一眼。

02 安全边际

与前期债券市场风声鹤唳形成鲜明对比的是，2022年11月23日，绿城披露拟回购规模介于10亿元至50亿元之间的债券，彰显出了对自身发展的信心。

这仅仅是资金实力的一面，另一方面是绿城每年极为稳定的分红派息，拿出真金白银回馈股东。

自2006年以来，绿城累计分红达到84.9亿元人民币，分红率达到22.27%。2016年以来，分红金额连年增长，每股分红从0.12元增长到2021年0.44元，股息率从2.16%增长到4.28%。

而持有股票的股东也能够获得相对丰厚的回报，2016年1月1日，绿城中国（3900.HK）股价开盘为5.35港币/股；截至2022年11月25日，股价收盘12.82港币/股，股票和分红收益都大幅超出恒生指数的表现。

截至2022年6月，绿城中国持有现金632亿元，现金短期债务比重达到2.3，比2021年末的2.2提升了0.1，公司运营的稳健性、安全性极高。

03 销售能力与土地储备

在销售端，尤其杭州大本营，上半年绿城的首开去化率高达92%，基本售罄，销售顺畅。

截止到10月，绿城操盘金额达到2289.1亿元，位居行业第四，操盘面积1082.2万平方米，位居行业第五。

我们从另外一个角度看绿城的销售能力。

绿城持续提升在合作项目中的权益比重，2022年上半年，绿城在新项目中的权益比重从2021年的68%提升到了76%。

而且，绿城的新拓展的地当年转化为销售的比率，从2021年的37%提升到了2022年的60%。10月单月自投项目合约销售金额为201亿元，同比增长约2%，本年度首次同比转正，主要因10月杭州海棠三子及北京西山云庐项目均去化较快。

其中，绿城杭州海棠三子（春知海棠苑、燕语海棠轩和月映海棠园三盘）于4月25日集中拿地，先后开盘13次，最高的中签率16.8%，最低的中签率10%，期间月映海泰和燕语海棠更是触发社保排序。

截至11月19日，海棠三子3062套房源全部去化完毕，去化率100%，去化金额超120亿。当年拿地、当年完全去化。

支撑持续销售能力的，则是土地储备。土地犹如地产的原材料，只有稳定拿地才是企业稳定发展的表现。截至6月，绿城中国共拿地20个，总货值731亿元。

绿城新增的货值中，一二线货值占比90%，而且聚焦长三角，浙江货值达到505亿元，北京有175亿元。这些核心城市的土地存货不存在大规模贬值的风险，也是绿城能行稳致远的坚实保障。

04 融资渠道

2021年以来，中诚信给出的绿城评级始终是稳健的AAA。

10 月 27 日，绿城成功发行 2022 年境内第六期中期票据，发行规模人民币15亿元，发行年限 3 年，发行利率 4.80%。

由于公司稳健经营受到债券投资者认可，此次新发行境内第六期中期票据得到工商银行、邮储银行、中信银 行、浙商银行、杭州银行等多家金融机构的支持。

2022 年内截至 10 月，绿城中国累计公开市场发行债券 200.2 亿元，平均成本约 3.43%，低成本融资优势突出。

11月24日-25日，绿城中国先后与工商银行、邮储银行、中国银行等银行签订战略合作协议，获得了超1000亿元的意向授信金额。

这也是大型银行对绿城优质、稳健经营的认可，再次保证了外部融资渠道的畅通。

05 价值重估

这里有必要谈一谈绿城的境外债，这也是压制估值的重大因素。

截至2022年11月，绿城还有境外债11.5亿美元。由于2022年以来人民币兑美元大幅度波动，和当初发行时候比，加权看有10%的贬值，投资者对境外债的担忧也是理所当然的。

但绿城也提到，公司的外债一般而言是借新还旧，本质上规避了汇兑风险，实际并没有相关现金支出。不过，2022年6月，绿城已经根据会计准则计提了11.2亿元的汇兑损失。

绿城通过2022年6-8月主动提前偿还4亿美元银团贷款，上半年归还5亿美元永续债，2023年计划境内外永续债清零，消除投资者担忧。

从行业看，当前绿城市值为300亿港币，市净率是当前最低的，仅为0.67；低于市净率1的水平，已经属于严重低估。

因此，在当前政策暖风频吹、公司经营稳健的情形下，绿城中国有着较大的重估空间，相信在时间的催化下，聪明的投资者们会从中感受到价值的力量。