深圳房价再次“领跑”，全国炒房客们瑟瑟发抖…_风闻

2020年11月，深圳一处热门楼盘开盘，房源1171套，吸引了9690人报名，为了报名，每人要交500万左右的定金，但最终中签率仅约12%。

很快，“万人打新”被央媒点名批评。

“打新”，本是金融领域的术语，意是用资金参与新发售的股票申购，如果中签，就可以发行价购买股票，可以获得股票上市初期的上涨的大幅收益。

炒股的术语被用在一处楼盘开盘，可见当时炒房泡沫的火热。

在这种热炒的氛围中，深圳的二手房均价在2021年初，涨到了9万一平米。

有人称，“深圳正在成为下一个香港”。

2021年2月，深圳领先于全国推行二手房指导价政策，对全市3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。

面对调控，深圳房主称，“房子一直在涨价，怎么可能按指导价打折卖，想买我的房，先把我房里的花瓶买了，艺术品，值五百万”。

二手房指导价虽然并不强行限制交易，但也并非毫无影响。

在这项政策出台后，购房者在贷款时，银行会按指导价为基准进行放贷。

如果实际交易的房价高于指导价，购买者需要准备的首付就会变多，等于变相降低了购房的资金杠杆，提升了购房门槛，势必会减少潜在的购房者。

但房主们并不害怕，因为让炒房的买方多拿些首付，也不难。

2021年4月，一个名为“深房理”的楼市大V，组织的深圳炒房团浮出水面。

会员费高达3980元，一次提问费也要800元，但一些炒房者仍然趋之若鹜。

深房理做的事，后来被定性为“非法集资炒房”。其实就是把1000万一套的房产，拆分成50份股份，每人只要出20万，其中一个人代持，就可以买下房产，享受房价上涨的红利。

不想直接参与的，也可以将钱放进APP的账户，“借”给平台来操作，收个“利息”。

住不住对炒房的人来说无所谓，从入手到卖给真正的刚需，赚出几百万的收益，才是他们的目标。至此，房产被彻底证券化。

深房理炒房团后来被监管层查处，但深圳房主仍然底气十足，因为在他们眼中，炒房团没了，刚需仍然还有的是，那就是每年来到深圳工作的年轻人。

但到了2022年11月，“深圳房价已经跌破政府指导价”上了热搜。

曾经“万人打新”的热门楼盘再次成为焦点，只不过，这次是房主降价200万，以低于指导价267万的价格，才终于在挂出65天后卖出。

故事之所以出现如此大的转折，并非炒客们良心发现，不再猛割打工人。

而是今年10月，国务院发布了《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。

这份文件标志着，深圳炒房客的时代过去了。

并且，深圳只是“试点”，接下来全国的炒房客、大房东、二房东们的好日子，都不多了。

01

深圳的房价，或许是全国最顽强，最具有炒作空间的。

2011，深圳二手房均价为每平方米1.7万左右。

5年后，深圳二手房均价便达到每平方米53774元，比上海均价高出40.4%，比北京高出60.9%，领跑全国。

十年后的2021年，深圳二手房均价进一步上涨至每平方米71354元，10年均价上涨了4倍。

即使是疫情期间，房地产行业整体承压，房子不好卖了，深圳依然一枝独秀。

2020年2月，恒大率先忍不住，宣布全国在售楼盘住宅可享75折优惠，提出无理由退房、推荐赚佣金等促销手段，还在首付、按揭等环节，给出了不同程度的额外优惠。

一时间，“恒大75折卖房”、“恒大撒钱”等话题冲上了微博热搜，成为全国热议的话题。

自此，全国房地产公司开启了花式促销。

有开发商推出“西瓜换房活动”，以10元每斤收购西瓜，用以折抵购房款。小麦换房、土猪换房、荔枝换房、水蜜桃换房……变相降价的手段层出不穷。

然而，在这种背景下，深圳的房价不仅不降，反而继续上涨。

2020年12月，深圳二手房价格一度达到每平方米8万元，较2019年年底同比上涨34%，比上海高出50%，达到广州的2.2倍，杭州的2.6倍。

算上已经被限价的新房，2020年全年，深圳房价上涨了14.1%，成为全国唯一一个涨幅超过10%的城市。

深圳只是深圳，不是大上海，更不是首都。这种逆势上涨的“底气”究竟是什么？

那就是深圳在全国出类拔萃的房地产供需关系。

作为改革开放的前沿，有着“千园之城”美誉的深圳吸纳了大量的产业，也由此吸引了大量外来劳动力。

10年间，深圳的常住人口增长了700多万人，现已接近1800万人口。而且深圳作为一个工作目的地，流动人口规模更庞大，根据通讯运营商的统计，深圳月度活跃用户有2400万之多。

同样人口量级的北京，2021年的常住人口为2188万人，相对应的住宅数量约为850万套。

深圳有多少呢？只有189万套，不足北京1/4。

根据深圳政府公布的2021年工作报告，截至2020年深圳的住房自给率只有23.7%。

由于住房自给率按户算，而无房的打工年轻人更多是没有成家的个人，这意味无房人口的占比不止是剩下的76.3%。

据深圳某房产信息平台统计，深圳名下无商品房的人占到了84%。

“来了就是深圳人”，吸引和激励了无数人才来到深圳奉献青春。

然而现实却是，深圳的房价收入比一度达到逆天的36.1。

这意味着，一个人23岁大学毕业就来深圳工作，到60岁退休，36.1年不吃不喝，才能在退休前买下一套深圳的房子。

年轻人吐槽最严重的两座城市，北京的房价收入比“仅”达到24.9，上海也“才”24.6。

这种住房需求与供给的不匹配，背后则是深圳的“先天不足”。

作为全国城市化率上升最快的城市之一，深圳用三十年的时间从一个渔村发展至如今的超一线城市，各类土地需求上涨极快。

但深圳的面积仅有1997.47平方公里，不到北京的八分之一，上海的三分之一，在保障产业用地、办公用地需求的同时，深圳能用来修建住宅的土地相当有限。

所以，不论有没有疫情，也不论全国其他大城市房价如何变动，只要深圳的产业还在发展，人口就会持续增长，用地也会持续紧张，深圳房价就还有上涨的空间。

“深圳挣钱深圳花，一分别想带回家”的故事就会继续上演。

到底怎么办才能把深圳的房价打下来？

02

2022年10月末，国务院发布了《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》（以下简称《意见》）。

这份《意见》祭出两把宝剑，第一把，名为房产税。

房产税开征，最惶恐的，就是拥有多套房源的人。

深圳这个一边建摩天大楼，一边拆迁征用农村土地建起来的城市，手里多套房源的人很多。

据某地产服务平台统计，深圳拥有三套及以上商品房的约为5.3万人，两套房产的为15.3万人，一套房产的为143.5万人。

这意味着，即便把拥有三套以上的人全按三套算，手中有2套房产的人，一共拥有至少46.5万套房。

即占全市常住人口1.1%的人，拥有全市全部189万套房的24.6%。

如果开征房产税，这些人需要交多少税？

据深圳政府的抽样调查，深圳平均每套商品房的面积为91平方米，乘以均价7万每平米就是637万一套。

按国际通行的0.8%的税率，不收首套房，则拥有两套房产的人，每年要额外负担5万，三套房以上则要承担至少10万。

此前，关于房产税开征，一直有房主表示，只要开征房产税，就把这部分加到房租里让租客承担。

按以上的数字，平均每套房月租至少要涨4000元才能覆盖，即在深圳平均每套房租金8200元的基础之上，再涨接近50%。

当然，房东们是很有勇气进行大幅涨价的。毕竟深圳的打工人太多，而房源又太少。

目前，有超过52%的人，也就是一千万左右的人挤在混乱的城中村中，也不愿意离开这座城市。

一旦房产税开始执行，房东们必然会选择再苦一苦前来深圳打工的人。

于是，《意见》祭出了更加指向要害处的另一把宝剑，保障性住房。

其实，深圳在2018年就提出了保障性住房的建设目标：

到2035年，深圳将新增170万住房供应。其中60%以上为保障性住房，公租房、安居房、人才房各占20%；剩余40%为商品住房。

并且设定，公租房租赁价格约为市场价格的30%，安居房价格约为市场价格的50%，人才房的价格约为市场价格60%。

到了今年11月初，深圳市住建局通告，深圳首批人才住房开始面向全市配售。

目前，深圳正在稳步推进的人才房项目有13个，建成后将提供25538套房。

从数量上看，这似乎并不足以让许多房主感到压力。但要知道，这是2018年的规划。其后几年的房价无脑暴涨，显然对政策产生了一些影响。

此次国务院发布的《意见》中，明确指出中央财政要加大对深圳保障性住房的补助。中央的财政补贴，势必加快深圳的保障性住房落地速度。

即便按2018年的规划，深圳也将在2035年增加近1倍的住房供给，这将大大稀释大房东们手中房源的稀缺性。

有人认为保障性住房质量差，户型小，很难对商品房产生什么影响。

但实际上，深圳推出的首批人才房位置并不差，户型面积比过往推出的安居房更大，两居室和三居室为主，不受国家保障房体系对于户型面积的限制。

这种人才房一步到位满足了许多人正常的居住需求，改善、换房的概率大大降低，等于直接分流了刚需。

在越来越多的保障性住房，包括优质的人才房一批批入市后，房主们能维持现有的租金都难，越来越多的客源被分流，每月涨租4000元，怕是做梦。

而低价供给的保障房大幅度增加，也势必会压制房产的跟风涨价。

也有人觉得，只有普通房子的价格会降。现在的一些“学区房”独占优质教育资源，是家长争抢的对象，以后会越来越抢手。

2017到2019年，深圳新生人口数量超过了10万人，婴儿潮之下，让许多大房东狠狠地吹了一波学区房的价值，甚至有机构吹出了“深圳连续6年新生儿数量超过20万”的假新闻。

其实2020年深圳的新生人口数就降到了9.8万人，且2021年的数字尚未公布，网上所谓的16万并不真实。

婴儿潮造成的学区房资源稀缺，也仅仅是一个时间段的产物，最终会随着人口增长的放缓，成为过去的记忆。

炒房客们的动作也很真实，今年以来，一些政策刚有风吹草动，炒房客们就已经坐不住了。

2021年5月份开始，深圳的二手房价格就已经连续下跌11个月，把此前两年的涨幅跌了回去，不少炒房客已经损失惨重。

深圳市房地产中介协会公布的数据显示，截至11月14日，深圳全市共有42049套在售二手房源，较上周增加948套，在售二手房源数量一直在增加。

据证券时报调查，还有许多房产已经进入审核阶段，所以真实的待售数量比这个数字更高。

然而，越来越多的待售房，要面对的是急剧萎缩的市场。

2022年上半年，深圳二手房成交量仅9965套，同比下跌65%，比人称楼市”冰河时期”的2008年还低了52%。

近6个月，深圳月度二手住宅过户量分别为2318、2241、2036、2000、1730、1733套，仍然没有停下下降的趋势。

房东们用实际行动证明了这两把剑的效果。

03

国务院发布的这份《意见》中表述，深圳将**“积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。”**

或许，深圳将像几十年前那次改革中一样，成为此次住房制度变革的先锋。

而国家高端智库中国综合开发研究院研究员宋丁对媒体表示：

“这次政策不是单指深圳，而是全国性质的。它涉及到财政财税体制的改革、深圳住房制度的变革以及全国房地产发展的基本形势的改变。”

在保障性住房建设方面，速度正在加快，今年8月17日住房城乡建设部表示：

2021年、2022年，全国建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，其中已经开工建设的256万套（间）。

“十四五”期间（2021到2025年），全国40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万人的住房问题。

截止2021年底，北京建设筹集了各类保障性住房约85万套，上海36.3万套，广州25.57万。

而用地最为紧张的深圳已经建设了54万套。

在房产税推行进度方面，早在2011年1月28日上海和重庆就率先实施。

上海的征收对象，为本市居民新购房产且二套及以上住房，另外也包括非本市居民新购房，税率暂定0.6%。

重庆征收的对象是独栋别墅高档公寓，以及无户口和工作的人员所购买二套投资性房，税率为0.5%-1.2%。

可以说，两座城的房产税更多是一种对房产投资过热的限制，对过往产生的多房户影响很小。这也是为什么许多人并没有感受到房产税相关政策已经实施的原因。

2014年，中央审议了《深化财税体制改革总体方案》，计划新一轮财税体制改革，要在2020年左右基本建立现代财政制度。

这份方案规划的税改锁定六大税种，包括增值税、消费税、资源税、环境保护税、个人所得税，以及如今热议的房地产税。

2021年土地出让金达到了8.7万亿，占比财政收入的40%以上，2022年土地出让金开始出现大幅度的下降，预计比2021年土地出让金少2.3万亿，这也势必加速房产税的开征进度。

为什么深圳会成为第一站？

深圳是靠产业发展才有了今天的辉煌。

然而，在深圳房价涨到难以承受的2020年，深圳写字楼的空置率一度高达29%，在一线城市中排到第一位。居住成本的持续上涨导致人才外流，已经成为深圳产业发展的一大困扰。

但是，深圳土地财政依赖度只有18.05%，为全国一二线城市最低，保房价还是保产业，对于深圳来说，选择就很明确了。

而放眼全国，“抢人大战”也早已上演。要想把年轻人留下来，除了给他们提供更好的工作机会，还要把他们生存压力降下来。

在抢人方面本来就占据产业优势的深圳，如果在这一轮税制改革中，把房价降下来。深圳抢人的优势就更加明显。

深圳就成为搅动潮流的“鲇鱼”。

其他城市要想在时代大潮中吸引更多年轻人，相关动作和力度就不能落后深圳。

这也就是“试点”对于全国的意义所在。

所以，在各地土地政策已经见顶且肉眼已见下滑的大背景下，选择保二手房价、保护炒房者的利益，还是保人才吸引力、保产业发展，对其它各大城市来说，同样不言自明。

尾声

每个人小时候，都被父母、学校教过一个做人的基本道理，“勤劳致富”。

然而，炒房大V深房理却宣扬：勤劳不能致富，只能做韭菜，只有炒房才是致富的唯一渠道。并且，用银行的钱来炒房，才是“高手”。

长期以来，房地产价格的一轮又一轮暴涨已经改变了不少国人的价值观，也让深房理的“致富经”大行其道。

上到产业发展、下到生活消费需要的资金都被吸纳进房地产中，这严重挤压了其他行业的发展，也透支了许多年轻人的人生与梦想。

房产税的实施，终将让手握多套房的房主把房源释放出来，投入市场，再加上保障性住房的大量入市，房子将回归居住的本质作用。

2021年末，深房理宣布复出，现身直播间，直播标题为“ 深圳2022我来了，我看见，我征服”。

近一年后，深房理的“征服”早没了下文。

一个把“勤劳致富”当成韭菜的时代，该结束了。