这次的16条政策，真的很不一样，发现没？_风闻

昨天突然降温，我站在寒风里却有种破案的感觉

差不多前天我朋友圈一片欢声笑语，因为地产股全线飘红

我以为这跟央行发布的120亿逆回购有关，但有点想不通，因为今年以来这样的逆回购操作已经第6次了

终于昨天在各大媒体发布的文件里破案了，原来11月11日那天除了疫情20条之外

还有一份金融16条文件

这是一份专门针对房地产的金融措施，一口气读完，重大、厉害、巨大利好

如果再罗嗦一点，应该是非常重大、十分厉害……

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这样融资力度，从未有过

先跟各位看点已经有的，个人住房贷款方面

这个今年在各级城市已经不同程度输出，各位小伙伴应该不陌生

唯一不同的是，它支持银行方面重新合理评估首套房客户贷款标准，各位可以砸吧一下

不过这些还好，再来就比较有意思了，有些政策是

**之前有，后来消失，**而现在又有的

希望你没被我绕进去，这部分内容分两方面

首先，就是信托融资重出江湖

这一点我记得两三年前是被叫停的状态，但是现在是“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”，各位感受下

其次，是支持房企国内发债

之前国内发债比较多是国企/央企，民企想发很难很难，不得已只能选择更贵的美元债，但是现在变为明确支持

并且还推动专业机构为企业发债提供增信支持，这也就是11月8日以来大家一直在说的第二支箭，债券融资

©证券时报

未来股权这支箭何时落地、如何落地还不得而知，但在此之前我们可以看到第一支箭信贷四年时间扩容超过3倍，这也是为什么大家会如此期待后面两步

而关于融资这块最精彩的部分是，还有些内容

是我们从没见过的

首先居然有金融文件专门列出一条针对房地产建筑企业的融资

然后还有明确表示，债务到期后，可以延期一年的

让房企长舒一口气，尤其是未来半年贷款快到期的房企，缓期1年对一家房企而言是真的直接有效

而且说实话1年后是不是还可以…不得而知，总之这件事有缓就对了

再来就是这样的表态，国有、民营一视同仁，更直白说未来民企在融资资质、融资成本方面跟国企一样

还有一点封闭式运作，这也是之前没见过，却非常对症下药的操作

之前出现的情况是，项目都没有问题，但是公司有问题，所以出资方会担心借给项目的钱被公司给抽走，这就导致没救活项目，也没拿到钱

所以封闭式运作带来的好处就是定点定向的解决了一个融资困境

总的来看，单从融资模块说，从贷款延期，到国内债券融资，再到信托融资渠道开拓

这应该是今年最大力度的融资托底

不过千万别觉得这么做，只是为了保房企保市场主体

因为融资部分只是开始

02

接下来一系列操作，更是从未见过

从保交楼说起，这也是我司财务长青最感慨的一条

“原来国开行还有关于保交楼的专项借款”

这点确实很关键，不过今年隐约在地方城市解决保交楼问题时候听过

而没听过的可能是接下来的第八条，也是整份文件最长的一条，这份长长的文字说了一个完整的故事

叫配套金融措施

大致意思就是鼓励商业银行加入支持保交楼贷款阵营

不过这件事却解决了一个实际问题，就是当地方政府不愿意为了保交楼搭进去财政收入的时候，谁来为保交楼托底

而这件事让我震撼的地方是它接下来一口气输出的****3条

➤ 对剩余货值销售回款能否覆盖专项借款、新增配套融资的解决方案

➤ 确认并已制定“一楼一策”实施方案

鼓励商业银行投入配套金融措施的同时，也保证他们的合法权益，参与共同管理，同时享有资金保护优先

➤ 也就是“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资

而更让我吃惊的是这一条，可予免责

为什么银行这边每天为钱撒不出去发愁，房企这边却快要干死，主要就是如果出现坏账、呆账，谁来负责的问题

不予追责这几个字，不知道多少行长看到后会长舒一口气

而这部分内容需要结合后面这两点一起看

还记得三条红线么，当年除了三条红线，也有转过身来对银行的两道红线

就是规定房企开发贷款，个人住房贷款的上限，现在是阶段性放开

不知道各位看到这里有什么感觉

这似乎是一次针对房企、各类银行、融资机构做的一次全方位疏通

无论是政策跨度，还是力度，都属实罕见

通过融资最大程度疏通，激活房企，然后直奔保交楼每个细节，将保交楼所有环节逐一打通

高强度、全周期维护，是我看完这两部分政策最直观的感受

而目似乎不仅仅是奔着保交楼去的，更不是保房企，让市场回归似乎也不贴切

所以这么做到底为了什么

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**更为根本的目的可能是，**让市场尽早筑底

所以我们还会看到对市场主体的兼并购的鼓励

重点支持优质房地产企业兼并收购受困房企的项目

还有鼓励资管公司介入，鼓励第三方专业机构开展合作

本质上这份文件需要解决的问题似乎是更根本的

这也是为什么我们还会看到围绕购房者的

比如首付比例、贷款利率，建议各地在下限基础上，因城施策，根据自己的情况再重新制定

甚至前面说的，可以重新评估自己对刚需首套房客户的贷款资质审核

再比如要保护好住房金融消费者的合法权益

你可以跟银行协商延期

已经逾期的还可以调整

甚至还有对租赁市场的大力支持，对自持租赁物业的融资支持

也是对二十大的一次回应，甚至明确提出积极发展reits

至此

今年以来我们看到的

房企融资难、保交楼、断供潮、受困房企都被关注

而且涉及的领域、主体非常广泛，这几乎是一次对全产业链上每一个环节的疏通和管理

不说会不会药到病除，但是每一步都踩在点子上，精准、有力

所以这份文件所指向的并不仅仅是房企、保交楼，而是整个市场

或者更确切说应该是让整个市场提前筑底

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而这也让我也看到了这次跟以往的最大不同

如果我们对比这份文件和以往金融文件，最明显的体感差异可能来自于

具体解决方案

就是不仅是指导性政策，它连具体操作都给出了答案

关于融资，可以发债券，可以找信托，但是给你规定具体方向，比如信托融资的三个具体领域

新增融资如何评估，如何建立账户，按照什么原则优先偿还，都做了明确规定

关于保交楼，如果遇到剩余货值不能覆盖专项借款的时候，你该怎么办

甚至个人房贷还款遇到问题的时候，你应该怎么办，是去法院还是跟银行申请延期

所以这不仅是一份政策，更是一份明确的行动指南

而这也是让大家为之欣喜的地方，也是让资本市场为之飘红的地方

同时也因为明确，我们需要看到这不是普救指南，而是一份有针对性的方案

这里面被救主体非常明确

鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业

就算是重出江湖的信托融资，也被规定好了具体三个去向

为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持

我还发现这次文件里面

市场化原则、自主决策、自负盈亏…这类市场化前缀很多

这跟以往政策性指向非常不同，所有高强度、大范围金融措施，都是更尊重市场主体、遵循市场化原则

也就是说资金安全、市场规则是底线，每个市场主体还是需要明确自己的权利义务

这是对市场最大力度的政策支持，同时也是最大力度的防范金融风险

这份文件真的是句句到位，每一点都不是大而化之的方向性描述，而是具体实操

这也让我们提前感知到了政策可落地性，以及也可以重度期待这样的积极信号

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此时此刻这份文件意味什么

刺激经济是今年我们梳理政策以来的主旋律

背后的背景大家应该都有所感知，最根本的还是眼下这个时间点

这个文件背后抢时间三个字可能力透纸背

大家都在抢时间，所以我们才会看到“金融十六条”并不是单枪匹马

双11，跟金融16条同一天发出的是被大家刷屏的“防疫20条”

码字到现在，上海对防疫20条也出台了进一步细化措施

如果说防疫20条是跟疫情抢经济，金融16条是一次前所未有的金融加码

这不是各城市政策加码，也不是整体环境的量贩宽松，而是一次拳拳到肉且毫无保留的支持

所有信号加在一起，似乎再悲观的论调都需要抬头再看看前方的路

以上为正文，来自巧克丽丽