为什么这些外资会选择现在出手，开始进场抄底楼市了？_风闻

最近，中国楼市突然火爆了起来

让人意外的是，这次的主角不是包场土拍的国央企，也并非资金雄厚的城投企业

而是

大量的外资企业

无论是黑石、高盛这样的资本巨头，还是铁狮门、大和房屋等世界知名开发商，作为职业玩家，它们都在此刻纷纷选择加速进入中国楼市

下面我们来看看，这些不差钱的外资企业们到底是怎么抄底楼市的

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最明显的，毫无疑问就是土地市场

近两年来，对于依靠高杠杆的房企来说债务压力巨大，就连长期托底楼市的城投拿地意愿也在逐渐走低

但另一边，大量的外资企业正在跑步入场

数据来源：CRIC

那么，外资企业的拿地逻辑又和普通开发商有何不同

首先就是这些地，多数是在近两年拿下的

拿日本房企大和房屋来说，在2012年首次拿地后，于2021年再次布局苏州一宗商住地块，间隔时间长达9年之久

同样时隔5年回归的，还有这位被万科、绿城等房地产开发商视作偶像的铁狮门，这家企业的实力有多牛呢

作为一家私人房地产公司，以一个家族之力，就控制纽约超过4%的商业地产，说它是纽约乃至全球最大房地产公司也不为过

纽约市最繁华地段的历史性地标建筑，洛克菲勒中心，就是铁狮门的代表作之一

而去年11月，铁狮门以50亿金额再次在上海拿地

这都是去年外资房企们已经布局的项目

更夸张的，是今年极速拿地的新加坡大型房企，凯德置地

今年3月底，已多年未在成都拿地的凯德置地以11.75亿的价格摘得成都1宗住宅地块，就在同一天，还是这家企业，以23.1亿元又竞得武汉1宗地块

不久前的10月24日，据地产资管界获悉，凯德地产还以15亿元成功收购杭州钱塘区约40亩住宅地块

这些世界顶尖企业，能选择现在入场也充分代表了它对内地楼市的看好

而另一方面，仔细观察一下，这些外资企业选择的地段和价格也特别的巧妙

地段上，无论是上海长宁、成都成华还是苏州相城，基本都是在一二线城市的核心地段

来感受下，铁狮门拍到的上海长宁区天山路地块位置有多优秀

该地块位于长宁天山古北核心，为15号线娄山关路“地铁上盖”，双地铁线加持，还紧临长宁科技大楼，以及最近新晋的上海第一座百亿税收楼金虹桥

如今这里已经汇聚了135家企业和超1.2万名白领产业人员

完全可以期待，未来这块办公用地很可能成为第二座百亿税收楼

当然，地理位置越好的地块，长期都是众多房企的必争之地，这也很符合现在楼市的整体基调，但一般这样的地块价格也相对较高

抄底抄底，当然只有价格足够低才能称得上是抄底

所以还有一个关键，就是低溢价

图片来源：CRIC

据不完全统计，2021年8月开始外资及港资房企重点关注的一二线城市成交土地的平均溢价率大幅降低

到2022年9月的14个月中有11个月处于5%以下

例如刚才提到的长宁地块，还有日本大和房屋拿下的苏州相城地块，都是0溢价成交

土地市场的低迷也给了外资房企低溢价拿地的机会

另一方面，虽然最近的土地市场确实多了部分外资的身影，但数量也并不太多，其实也是因为比起拿地

这些外资们更擅长直接挑选现成的好资源长持

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不差钱的外资们，还做起了收并购

美国最大房产投资集团黑石，早在7月就完成了增资，现已筹集了近500亿美元（折合人民币超3600亿），用来抄底中国楼市

拥有如此充沛的资金，这次外资的触角，伸得更长了

作为抄底高手，继去年6月收购SOHO后，这一次黑石又将目光瞄准了物业

在2021年黑石就分两次从富力地产处收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益

而这并不是个例

图片来源：CRIC

从一线城市的写字楼，拓展到了商业CBD中心、长租公寓、物流园区、旧城改造等多个领域

很显然，外资企业更加倾向于抄底大规模的持有型物业项目

举个例子，刚才提到的黑石，之所以能提出超3000亿抄底楼市，也是因为它确实通过这种方式赚到钱了

2014年，黑石以17.3亿美元收购拉斯维加斯大都会酒店

图片来源：美国基金之心

这本就是美国最活跃的酒店赌场之一

这样的基础上，黑石还安排了专业团队改善住房条件、提升餐饮，改良赌场设施和公共区域

投资改造是一方面，还有另外一个重要因素

就是一个好的时机

在酒店大萧条时期以17.3亿美元收购，自带“拉斯维加斯”的光环，再加上人们压抑已久的旅游需求，酒店市场正在强劲复苏

7年后的2022年，该酒店的出售价格为56.5亿美元

单是这一笔投资就让黑石获得30亿美元以上的利润，更别提还有平时日常的酒店收入

这也就不难理解，为什么凯德集团要在现在收购北京博瑞大厦

博瑞大厦位于北京东三环附近，地处CBD商务区与燕莎商圈交汇处，地理位置同样优越

更有意思的是，凯德拍到的这栋楼价格为20.37亿元，而该楼的市场评估价超29亿元

换句话说，光是在起拍上，凯德就已经赚了整整近9亿元

为什么能实现如此大的价差

其实也是因为早期的债权问题让不少公司打了退堂鼓，如果二次流拍，更低的折扣可能会吸引其他有竞争力的买家，另一方面，相信凯德也做好了处理债券问题的准备

所以此时也算的上是一个很好的抄底时机

此外，同黑石的老路子一样，凯德也表示此次收购完成后，将对博瑞大厦进行资产升级改造，进一步提升资产价值

现在我们再来看看外资们买资产是一种什么样的逻辑

其实也就是“买入、修复、退出”

第一，低点抄底高品质、好地段，但目前价值可能被市场低估的优质资产

第二，通过积极的资产管理解决资产或经营问题

最后，等到价值修复后，再找准时机快速出售资产获取高回报

看似简单的逻辑却让低价收购的项目成为自己手里真正不断产生价值的资产

确实不得不佩服这些外资企业对资产的运营能力

当然，如果说在抄底土地市场和收并购长期持有这件事上，对于价格的变化还不够直观

那么最能体现价格变动的，那一定是股市了

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真没想到，下一个相中的竟然是风险房企股票

我们先来感受一下

这两年，外资抄底国内房企债券出手有多凶猛

图片来源：CRIC

在股票市场方面，由于部分出险房企股价震荡，以贝莱德为首的部分境外资本开始了“低吸高抛”的短期运作以套现

持续下跌的股价也给了外资抄底的好时机

举个例子，伴随2021年下半年融创的股价震荡加剧

图片来源：新浪财经

从2021年7月22日开始到2022年3月底融创股票停牌为止，短短几个月，贝莱德在此之间快速进行的短线操作多达16笔

而外资在股票市场上频频对中国上市房企动手，主要还是因为H股的房地产板块股价跌幅十分明显

图片来源：同花顺、CRIC

截至2022年9月底，在H股上市的房地产发展商的算术平均收盘价仅为3.9港元/股，相较于2021年以来最高点的6.68港元/股跌去了42%

所以我们才看见，在股价跌入谷底之后，这么多外资开始了“低吸高抛”的短线操作

然而抄底风险房企虽然刺激，但也确实存在风险

正如早期的恒大，由于出现债务危机，其境外债券一度沦为垃圾债，债券价格跌至谷底

于是资金雄厚的外资开始了他们的股市豪赌之路

2021年1-8月，贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金买入了3130万张恒大债券

不过由于恒大的债务处置久久无法完成，失去耐心的贝莱德，于今年3月份减持了约3.7亿美元的中国出险房企债券

所以这时候，稳健房企的股票优势就突显出来，外资们也开始增持优质中国房企股票

如GIC在2022年8月增持万科企业37.19万股，摩根大通在2022年10月就增持了旭辉集团3235.79万股

从而等到中国房地产市场复苏、内房股股价回升之后，再高位抛售获利

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最后，为什么这些外资会选择现在出手

无论是增持优质房企股价，收购处于市场价格低位的物流、写字楼等优质物业资源，还是低溢价就能拿到好地的土地

一个很重要的前提就是，这些外资投资的都是市值低于实际价格的优质资产

足够便宜的资金，又能拿下足够好的资源，才给了外资们抄底核心资产的时机

而投资者们看着外过往的抄底经验里，修复后再套现退出的丰厚回报，自然也吸引了更多资金进来，形成了正向反馈

此外，随着我国地产纾困的持续稳步推进，未来地产复苏后的将带来的收益翻升

也给了外资企业们长持的信心

在中国地产行业进入下行周期的时候，这些顶级外资企业们却不断加码重仓

这也足以说明，地产在中国仍然是非常重要的资产配置

以上为正文，来自Moon