魔方生活赴港IPO，资本还会相信长租公寓吗？_风闻

继蛋壳公寓、青客公寓因经营不善暴雷之后，长租公寓再次迎来了新消息。9月26日,魔方生活服务集团有限公司(以下简称“魔方生活”)向港交所递交上市申请书,摩根士丹利和建银国际担任其联席保荐人。

然而奔着“港交所长租公寓第一股”的魔方生活，在创始团队“出局”、资方“接盘上位”之后，其上半年净利润仅为41万元，同比下降99.75%。在债务持续攀升和消费者投诉不断的背景下，魔方生活还能讲出什么新故事？

港交所长租公寓第一股？资本还会相信长租公寓吗？

2009年起步的魔方公寓，如今已然成为行业内的“老人”了，经历了13轮股权认购和多融资。在长租公寓资本市场沉寂的两年后，9月26日，魔方公寓的母公司——魔方生活递交了自己的上市申请书，向“港交所长租公寓第一股”发起冲刺。而创始团队“出局”、资方“接盘上位”的魔方生活，能讲得好它的新故事吗？

转折点似乎是从2016年开始的，彼时，魔方生活的C轮融资完成后，估值已超过10亿美元，然而管理层却发生了不小的变动，首先是创始人之一的张红漫以3936.2万元的价格将其所持有的73085股股份转让给华平投资，紧接着2017年，创始人葛岚亦将手中股权转让，套现2499.96万元后于年底迅速离职。

因此，在多次投资和股权转让后，魔方生活逐渐成为了一家由华平投资控股、多只基金担任其重要股东的公司，管理层方面也进行了大换血。

在高调上市的消息公开后，可谓是一石激起千层浪，蛋壳公寓、青客公寓的前车之鉴犹在，资本还会再相信长租公寓吗？

2017——2021年，青客公寓连续五年亏损，累计亏损33.45亿元，于今年1月进入破产清算程序，而这距离其昔日的风光上市仅过去了两年零两个月的时间。而蛋壳公寓更早，去年4月（在上市445天后）就收到了纽交所的“除牌令”。

同比下降99.75%！上半年净利润仅有41万元

从招股书披露的数据来看，魔方生活近三年来的净利润犹如过山车。2019年——2021年，魔方生活的年度净利润分别为 0.64 亿元、-2.31 亿元、2.95 亿元，2020年其业绩堪称“大变脸”。而到了2022 上半年，公司的净利润仅为 41 万元，同比下降99.75%！

根据弗若斯特沙利文发布的信息显示，以去年年底在营公寓数量来看，魔方生活彼时在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。

截至2022年6月30日，魔方生活经营的公寓数目由2019年底的35879套增长至76190间，分布于全国 26 个城市的 394 个地点。换句话说，上半年公司每间房净赚不到6块钱。

另一方面，魔方生活以直营模式为主，占总营收的90%以上。2019年至2021年，魔方生活通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期总收入的96.2%、96.2%和94.5%。

但直营模式的平均出租率呈现出下降趋势。今年上半年的整体出租率为82.4%，较年前减少4.1个百分比，远低于龙湖冠寓（95.4%）和万科泊寓（94.0%）。

债务持续攀升，魔方生活消费者投诉不断

魔方生活在招股书中提到：“我们的流动负债净额可能使我们面临一定的流动资金风险，并可能限制我们的运营灵活性，以及影响我们拓展业务的能力。”

2019-2021年，魔方生活负债水平一路攀升，报告期内的流动负债净额分别为-7.03亿元、-13.41亿元、-15.06亿元，截至今年6月末，其流动负债净额为-15.43亿元，且该公司还需在一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元。

而截至2022年6月末，魔方生活的现金及现金等价物仅为6.23 亿元，存在着明显的资金缺口。如此状态下，上市募资就成了一条解决之策。

自 2020 年以来，魔方生活完成了总价值超过13亿元的十项收购，但负债的攀升无疑阻挡了其扩张的步伐。另一方面，魔方公寓还屡遭消费者投诉，据黑猫投诉平台的数据显示，截至2022年10月17日，搜索魔方公寓，其投诉量共有337条，近30天内投诉量有12条。

从投诉内容来看，消费者的投诉内容多包括：入住体验差、霸王条款、恶意扣违约金、疫情期间减免政策未落实等问题。

19月3日，有一匿名用户投诉到，其入住的魔方公寓存在退租不到账和发票时间滞后的问题。该客户声称，在自己退租时魔方公寓方称系统故障，无法提交，等到系统修复后也不主动告知，又拖延多天后，调账给到退租详情单，超出了约定的期限，也给不到明确答复，且多次联系无果。同时，在每月租金付款后，魔方公寓从不主动开发票，每次要求开发票等待都多达半月或整月以上。