健康房企的评级标准似乎更复杂了_风闻
楼市资本论-2022-09-30 21:14
详情是旭辉天津的一个项目，做了信托融资，而股东方因为销售不及预期，要求进行提前清算。目前，旭辉正在跟信托方协商，以寻求展期。
如今的市场中，房企“暴雷”算不上什么新闻，但作为获得国家担保、中债增信的绿档“示范生”房企，旭辉竟然挣扎在非标违约的边缘，多少有点让人错愕。
话说回来，现在的确是房地产最艰难的时刻。一方面，新房销售仍处在筑底回暖阶段，依靠销售进账来填补债务空缺存在一定难度；另一方面，资本市场对房企的信心不足，融资渠道收紧，外部支援减少。偏偏在这种情况下，出现“断供潮”，政府加强对房企的预售资金监管，所以才有旭辉董事长林中在内部公开信中写道，公司有300多亿的受限资金不能动。
房地产面临的行业环境就是如此残酷，想要“活下去”就只能不断自己提升“安全阀”的水平，三道红线“绿档”、监管机构认证已不足以成为衡量“健康房企”的标尺，毕竟打铁需得自身硬。
那么哪些公司才是真正的“健康房企”？
【一】销售线，能否自身造血？
销售回款是房企主要的收入来源，销售情况的好坏，直接关系到公司健康与否。
2022年上半年，楼市见底之声不绝于耳，进入三季度，行业又是怎样一番景象？9月30日，克而瑞公布了9月TOP100房企销售排名，三季度3个月的累计表现能够实现同比增长的TOP15房企仅4家，华润置地、招商蛇口、龙湖集团、建发房产。
在行业“寒冬”之下，销售实现同比回正并非易事。数据显示，1-9月TOP20房企销售额同比下滑42%。在行业筑底时，这些房企能够率先企稳，甚至实现同比增长，已经跑赢生死线，进入“活下去”的幸存者名单。
为什么是他们？
2022年中期业绩会上，华润董事会主席张大为提到“华润置地目前的业绩布局，比较多的是北京、深圳、杭州、成都等城市，市场整体比较健康，成交比较稳定，业绩有比较好的支撑。”
总结起来就是布局一、二线高量级城市。龙湖集团CEO陈序平也在2022年中期业绩会上透露，“龙湖高能级城市销售占比达到97%，88%的销售货值都处在高能级城市”。
这一轮地产周期中，销售分化是非常严重的，一、二线城市核心地段，即使在行业下行期，依旧是市场上的“香饽饽”。8月，龙湖的杭州杭与城项目，首开即售罄，得到55亿元的销售进账。
所以，在逆境当中还能健康得活着，是公司在上一个周期战略布局的结果。正如龙湖集团董事长吴亚军所说，“泰坦尼克号撞上冰山那一刻，你再应对风险已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候，就要有所应对”。
预见“冰山”很重要，否则别人都在抢一、二线城市的土地，你一头扎进三、四线城市深耕，当行业下行，再重新调整已经来不及了。
开发业务的战略布局之外，健康的地产公司早已经在第二增长曲线发力，即万科董事长郁亮在业绩会上重点提到的“开发经营服务并重的策略，会成为下个发展阶段的重要优势。”
实际上华润、龙湖已经尝到了第二增长曲线的甜头。华润旗下的华润万象生活，2022年上半年，实现营业额人民币52.8亿元，同比增长31.5%。龙湖的商业投资、租赁住房、空间服务等经营性业务，2022年上半年实现110亿元，同比增长26%。
跟开发业务相比，经营性业务受周期波动影响小，不仅能提供有效增长，还能提供稳定的现金流。
2022年上半年，万科实现营收2069.2亿元，同比增长23.8%；归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%；华润营业收入为728.9亿元，同比下降1.1%，核心股东应占溢利101.6亿元，同比增长2.6%；龙湖集团营业收入948亿元，同比增长56%，归属于股东的核心净利润66亿元，同比增长6%。
开发与经营服务并重的好处是显而易见的，在行业普遍亏损的情况下，他们依旧能够保持营收、盈利的正向增长，实现自身“造血”。
【二】融资线，资金渠道是否通畅？
房地产是一个资金密集型行业，自身“造血”之外，持续不断的低成本融资，才能让公司更健康的活下去。
然而，在行业下行期，资本对房企持观望态度，融资渠道持续收缩。据CRIC统计，从历年100家典型房企的融资总量来看，2022年前三季度100家典型房企的融资量为5648亿元，同比下降50%。其中，第三季度的融资额为1395亿元，同比下降55%，环比下降31%，融资额创2019年以来的最低水平。
在如此大势之下，资本只会涌向经营稳健、企业评级信用良好的公司，导致融资出现明显的分化趋势。
1-8月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率仅2.90%；保利发行17笔债券，合计发行198亿元公司债；龙湖累计发行75亿元债券，其中包括一笔15亿元的中债增信债券。
融资渠道通畅的公司，一个非常重要的前提是信用评级够高。截至目前，标普、穆迪及惠誉三大评级机构对万科、保利、龙湖、华润等公司均保持“稳定”的投资级评级，除了上述少数几家外，其他企业无一幸免被下调或者接连下调，或者主动撤销评级。
9月30日，穆迪再次发布评级报告，确认龙湖集团的发行人和高级无担保评级维持“Baa2”，展望稳定。
正因为财务自律，中海、华润、龙湖等头部公司能够持续维持较高的信用评级，这不仅让他们的融资渠道保持通畅，还能在公开市场获得较低的融资。从2022年半年报的数据来看，平均融资成本能够控制在4%以下的，只有中海、华润、龙湖、金茂四家。
开放的融资渠道，以及低成本的资金，令这些公司能够持续在健康的轨道发展，形成评级高-融资畅-发展好的正向循环。
【三】投资线，是否为未来储备土地？
销售企稳、融资通畅，接下来就是敢不敢拿地的问题了。土地是房企发展的基石，一切的业务都要从土地上长出来，没有土地就无从谈未来。
在当今的环境下，拿地非常考验开发商的能力和胆识，在一、二线城市拿地是行业共识，但哪些地块能拿，哪些地块不能拿，做什么的产品可以迅速去化，都考验着房企过往的能力积淀，因为市场不再是开盘就不愁卖的市场，一旦一个地块拿错，可能占用巨量的资金，稍有不慎就可能拖跨公司。
这就是为什么，集中供地已经到第三批了，大多数房企依旧按兵不动，除了没钱外，对市场的顾虑和信息也影响着拿地决策。
但是，大家都犹犹豫豫的时候，也是底价拿地的机会。张大为在中期业绩会上说：“上半年市场没达到预期，企业分化明显，市场环境危中存机。华润置地凭借自身畅通的融资渠道与充沛的在手现金，积极寻找合适标的，寻求逆势扩张。”
陈序平也提到，“上半年我们获取了17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价获取的。接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”
在2022年上半年拿地金额统计中，滨江集团、华润、中海、万科、保利、龙湖都排在前列。在第三轮集中供地中，龙湖在北京、上海、合肥等地都有斩获，拿地金额超过50亿元。
他们都在积极争夺一、二线城市的核心地块，积极为未来储备土地。
待行业转暖，这些土地，便是他们穿越周期，实现健康发展的底气。