在北京居住，如何选择地段？【北京系列之三】_风闻

1.北京的城市架构

首先，我们要理解北京这座巨型大都市的整体架构是什么样子的。

改革开放之初，北京的主城区范围还很小，当时在三环四环之间甚至还有成片的农田。昌平、顺义、通州、黄村等等，当时还都是距市区有一段距离的县城。随着城市的发展，主城区、各卫星县城周边不断建起新的楼盘，建成区极大扩张，各卫星城与主城区中间的空隙被填满，形成了如今规模庞大的北京城。

而土建技术是随着时间逐渐进步的，所以会产生这样一种现象：不论是主城区还是各卫星城，越是后开发的偏远地段，楼房盖得越高大气派。发展较早的地段，居民楼高度反而不高，房子也比较老旧。

这些老旧的楼房为什么没有拆迁？事实上，拆迁是要有利可图的。一般被拆的都是以平房为主的区域，拆掉一层平房，原地盖上二三十层，即使给平房原主人一笔天价补偿金，也是大赚特赚。如果拆的是六七层的多层，盈利空间就会大大减小。此外，北京市中心的老旧房屋还承担着文物保护的角色，有着特殊的历史意义。

所以，真实的北京跟一些人想象中的北京大不相同：难道不是越往市中心建筑就越高大上吗？还真不是，在北京的二环以内，老旧平房区域的面积跟楼房区域差不多。如果不是各类路标昭示着这里古老显赫的历史，单看建筑，仿佛置身城乡结合部。

但是在北京主城区，不论房子是新是旧，生活便利度是没得说的。地铁、场馆设施、医院、学校，基本都是骑自行车就能够到的距离。同样道理，各卫星城曾经的老县城，也基本都是所在区生活资源最集中的地方。

所以，我们可以把北京的地段分成三类，特点如下：

2.租房的选择

对于租什么样的房子，不同的人看重的点不一样。有人在乎房子新旧，有人在乎生活娱乐的便利性。当然，各方面都能满足是最好的，但完美的房子又往往价格偏高。

对于上班族来说，最核心的取舍因素还是通勤的便利性。有一种说法是：钱多事少离家近的工作，就是好工作。一个通勤方便的居所，能减少上下班路上的疲惫，节约无谓的时间。工作本就很忙了，若再将剩余的时间精力耗费在通勤上，你将没有自己的生活。

这里提供一个办法来选择租房位置：以工作地点为圆心，在地图上画圆。在北京，如果居住地点距公司5公里以内，通勤不是需要担忧的事情；距离10公里左右，如果住所在地铁站旁边也很便利，不在地铁附近的可能有点麻烦，但尚可忍受；15公里以上，除非住所在地铁线附近，否则不建议；而那些坐地铁也需要一个半小时以上的，建议更换住所。

这些距离指的是地图上的直线距离，实际通行距离根据道路走向还要更长一些。15公里有多远呢？我们可以有个概念：以天安门为起点，东到朝阳区三间房，西到石景山，南到南苑机场跑道最南端，北到天通苑南部，距离都是15公里。

以上说法都是针对乘坐公共交通工具或是骑非机动车出行的人。选择不同的交通工具，可以计算出实际的通勤时间。如果驾驶汽车，在郊区地段的通勤容忍距离相比以上标准可大大延长，但在市区，由于马路拥堵，延长空间不大。

当然，圆心的位置，也就是上班的公司在哪里，很重要。公司的地点一般跟所处行业有关，如金融业一般集中在中心城区，制造业一般在郊区，互联网行业比较集中的地方有国贸、望京、中关村，等等。

下面就开始在地图上画圆吧。圆的半径暂取10公里，再来看看上述所说的三类地段，都能覆盖哪些呢？根据你看重的点，选择其一吧。

第一个例子：A从事金融行业，公司位于西城区复兴门一带。以复兴门为中心画半径10公里的圆，从地图上可以看出，圆的范围之内，都是一类区（中心城区）和三类区（新拓展城区）。价格较低的二类区都在圆的范围之外，其中通勤距离可以接受的地段有门头沟和黄村。

如果想在圆内寻找住所，那么还要考虑北京主城区内部的房租差异。总体而言，北京的西南方向房租略低于东北方向，所以出于经济性考虑，在主城区西面和南面的丰台区、石景山区寻找住所，性价比是最高的。

第二个例子：B从事互联网工作，公司位于海淀区上地。以上地为中心画半径10公里的圆，发现在圆的范围内，东南一隅是一类区，其他地方都是三类区。而最近的二类区是昌平，距上地已有20公里（门头沟直线距离也是20公里，但是有香山相隔，需要绕路）。

那么，如果不想住在昌平忍受较长时间的地铁（但是基本不用换乘），比较经济的选择是在三类区的西北侧（也就是远离市中心一侧）寻找住所。在圆的范围内，这一侧的居住地主要有回龙观、西北旺、沙河。再比较他们之间的价格，发现回龙观、沙河较为便宜，是较佳选择。

假如你从事的是位于郊区的制造业，那选择住所就比较简单了。圆心在郊区，圆圈之内总能划入二类区域和价格较便宜的三类区域，租到位置合适的房子不是一个难事。

当然，如果房租预算比较多，那么就不用费心挑选、综合考虑了，根据在意的点选择各方面都不错的地段就可以，随心而居。

另外需要注意的一点是，如果居住地段在北京管辖范围以外，如隶属于河北省的燕郊、固安之类，那么还要考虑区划不同带来的影响。比如疫情之下防疫政策的限制等。这些地区一般都过于偏远，如果不是工作在相接壤的北京郊区，通勤也比较麻烦。

3.买房的选择

买房跟租房的区别在于，租房可以灵活搬迁，工作换到哪就家搬到哪。买房就不能这么灵活了，除非买过之后自己不住，再去别处付一笔房租。

对于已经确定在北京置业定居的刚需来说，选择买房地段，通勤方便仍然是个重要考虑因素。许多行业是具有一定集中度的，可以根据自己所在行业在北京的分布情况做选择，哪个地段本行业公司多，就可以把房买在哪里。

北京很大，许多行业会有多个集中区域。那么可以在地图上标出公司较多的区域，然后参考自己的工作性质。如果比较稳定，长时间在一个公司工作，那么购房位置就选在这个公司附近。如果经常跳槽，就选择最能兼顾各区域的地段。

以生物医药行业为例，在北京，这类公司集中的地段，南北方向都有。北面有中关村、海淀和昌平的生命科学园；南面有亦庄经济开发区、大兴黄村医药基地。我们想要南北兼顾是很困难的，那么可以选择南北两处之一的中心区域购房。若选择南面，北面的公司在跳槽时就尽量不考虑。反之亦然。当然北京其他地方也有生物医药类公司，但是数量和集中度都不如以上地区。

除了考虑通勤，购房时还要考虑日常生活、儿童教育等其他需求。本文的建议是，根据自身经济实力，购房位置尽量向市区和各区域中心、地铁沿线靠拢，选择已经发展成熟的地段。至于房龄差个几年甚至十年，都不是什么大问题。

为什么呢？在以前，选择一个较偏远的地段，然后静待城市发展地段升值，是可行的。但是随着我国人口增长马上见顶，城市化也进入后半程，城区的大规模扩张即将成为过去式。在人口下降这个大背景下，许多以前看起来似乎很正常的现象都会改变。随便买个房之后再坐等升值，这条路在未来将不会很顺畅。

如果不好判断地段的优劣，那么购买地铁站附近的房子总能规避一定的风险。现有的线路和规划中的线路都可以。尽管你日常可能自驾出行，但以北京的人口密度、停车的难度、道路的拥堵程度，决定了这里不可能像其他中小城市一样全民开车满街跑。作为大都市的运输骨架之一，地铁的重要性和运输效率短时间内难以替代。

有人买了房，期望着靠未来拆迁再赚一笔？其实大可不必。拆迁补偿是这二三十年我国城镇化率提升，城市飞速扩张引起的暂时现象，不是历史的常态。前无古人，甚至可能后无来者。

拆一层盖十层可以赚钱，拆十层盖三十层可以赚钱。但现如今那些巨量的高层楼房，拆了还怎么赚钱？原地再盖五十层吗？全国总人口是下降的，哪来那么多人住满五十层呢？而且原有住户的起码同面积要补偿吧。赚不到钱，谁来拆呢？

在以后，拆迁就像摸大奖一样几率很低。即使摸到了，也不会像原来那样大赚特赚，不过是给你一个等价的补偿而已。未来的高层楼房老旧了，可以帮你修修补补，但不会为你免费置换。想住新房，全价购买。就跟轿车一样，没有规定说开报废了就为你免费换一辆新车。

所以，对于房产投资客来说，处在这个人口总量见顶的历史时刻，房价全面普涨的时代已经过去。不论在哪个城市，都不建议在房产方面做投资。房子够住即可，剩余的资产可以投向其他领域获取回报。

如果非要投资房产，也是现有地段为王。北京市中心不是一朝一夕形成的，那些繁华的地段，几十年内是不会人去楼空的。而所谓的学区、远期规划等等，都是人为规定的，一纸公文随时可以剥去。只有现有地段是客观存在的，看得见、摸得着的。