万物云逆“市”赴港，能否跨越行业低估值深渊？_风闻

随着招股结束，由万科分拆出来的万物云（02602.HK）预计9月29日于港交所主板挂牌。

据悉，万物云为物业管理服务提供商，前身为万科物业。按照基础物业管理服务收入计，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

值得一提的是，2020年堪称为物业公司上市大年。据媒体统计，这一年，在主板上市的物业公司达到17家。而如今，资本风力变弱趋势下，万物云能否逆“市”破局？尚不得而知。

不过，万科集团董事会主席郁亮曾称道，“万物云上市不是‘卖猪仔’，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。”

对于万科来说，万物云即将扣响资本市场大门，无疑是近期一件大事。此外，万科于近日宣布，包括郁亮在内的董监高自愿取消原定增持价格上限。

且今年上半年，万科录得收入2069.16亿元（未标注，均为人民币），同比增长23.82%，净利润122.23亿元，同比增长10.64%，也算兑现了郁亮在3月许下的“止跌企稳”承诺。

01科技属性不强 毛利低于行业均值

据万物云披露，此次拟全球发售约1.17亿H股，90%为国际发售，香港发售占剩余的10%。

若万物云未行使15%的超额配售权，发行后的总股本将达11.67亿股，即新股占比达10%。

需特别指出的是，去年11月，万科在宣布董事会通过拆分万物云赴港上市议案之时提到，万物云发行的H股股数不高于发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前）。

显然，10%的新股配售比例并未达到彼时万科所计划的最高目标。此外，据万物云披露的业绩显示，其营收主要依靠社区空间居住消费服务，包括住宅物业服务、居住相关资质服务等。

2019年至2021年，万物云录得总收入139.3亿元、181.5亿元、237亿元，其中社区空间居住消费服务占比对应分别为63.4%、58.5%、55.5%，到了今年第一季度，该项收入占比达57.1%。

万物云另一项业务——商企和城市空间综合服务产生的收入占总收入比重基本上保持在35%左右（仅2019年的比例为30.8%）。而剩余的收入则来自AIoT及BPaaS解决方案服务。

具体而言，AIoT及BPaaS解决方案服务于2019年至2021年分别实现8.06亿元、10.33亿元以及18.5亿元的收入，对总收入的贡献度为5.8%、5.7%及7.8%。

另据媒体报道，万物云CEO朱保全曾表示，从万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

可从前述万物云所披露的财务数据来看，带有技术产品属性的AIoT及BPaaS解决方案服务目前收入占比尚不足一成。

截至2021年3月31日，万物云合计拥有约10.6万名雇员，其中研发及运营人员2046名，而物业及工程交付类人员却高达7.3万名。

且2019年至2021年及2022年第一季度，万物云研发开支为2.04亿元、2.5亿元、3.7亿元、1.05亿元，占所属行政开支的18.9%、18.3%、20.8%、22.1%。

按前述所言，相比物业管理服务，万物云的科技属性并不明显。不过，在毛利率方面，AIoT及BPaaS解决方案服务要比社区空间居民消费服务、商企和城市空间综合服务略胜一筹。

此外，整体来讲，目前万物云整体毛利率低于20%，2022年第一季度更是仅有14.5%。而公开资料显示，已披露数据的15家港股物业管理行业上市公司平均毛利率为27.93%。

02逆“市”而为 郁亮曾言不在意短期估值

站在资本角度，万物云未选择在2020年物业公司上市潮中IPO，而是在此时选择上市，未免并不是好的时机。

同为物业公司的世茂服务（00873.HK）在2020年10月赴港上市，次年6月股价一度冲击至27.55港元/股的历史最高点，然而时至如今，9月22日收报2.03港元/股。

无独有偶，华润万象生活（01209.HK）自今年9月起股价基本保持在30—35港元/股区间，而其股价最高纪录也是在去年，达到54.8港元/股。

另外，今年第一只物业股——金茂服务（00816.HK）上市首日即破发，收跌24.71%，开盘价7.4港元/股更是成为了最高价，9月22日收盘时还不到4港元/股。

于万物云而言，其选择在十一前夕登陆港交所，究竟能否逆市破局？还得看上市之后的表现。

不过，据报道，万物云此次IPO吸引的基石投资人包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资等。

值得注意的是，郁亮曾公开表示，短期市场估值不是最在意的，更关心的是通过资本市场，万物云能够获得更多力量支持其进一步发展。

那么，对于母公司万科来说，其现在面临着哪些局面呢？

03母公司上半年净利增长10% 行业恢复缓慢

今年3月，郁亮就2021年万科的业绩不佳的表现向股东们致歉。“像一个学生没有考好试，拿着成绩单给父母看一样。”

2021年这年，万科实现收入4528亿元，同比增长8%，净利润为225.2亿元，同比下降45.7%。郁亮在年报《致股东》中提到，这是万科继1995年、2008年后，第三次净利润出现下滑。

为此，郁亮将2022年的工作任务定总结为“止跌企稳 稳中提升”。

到了8月，万科公布了2022年中期“成绩单”，即实现收入2069.16亿元，同比增长23.82%，净利润为122.23亿元，较上年同期上升10.64%。

不过，2022年上半年，万科毛利同比下降2.48个百分点至20.46%。其中，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为20.84%，较上年同期下滑2.18个百分点。

同期，万科实现销售面积1290.7万平方米，销售金额2152.9亿元，同比分别下降41.1%、39.3%。所销售的产品中，住宅占85%，商办占9.6%，剩余为其他配套。

在中期业绩推介会上，郁亮重申了此前的判断：短期市场已触底，而恢复是个缓慢温和过程。

郁亮认为，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。 且他还对未来“止跌企稳 稳中提升”非常有信心。

此外，今年3月，万科发布高管增持计划，合计增持金额将不低于2000万元，增持价格不超过18.27元/股（后因2021年度分红派息方案实施调整为17.30元/股）。

9月16日晚，万科再度表示，由于近日公司股价长时间高于原定增持价格上限，为了能够继续实施增持计划，郁亮等增持主体自愿取消原定增持价格上限（即17.30元/股）。

截至2022年9月14日，增持主体增持已累计耗资1.13亿元，占上述增持计划承诺增持金额的56.65%，共增持A股股份65.23万股。