文旅地产难以为继的根本原因只有一个，开发商拿不到靠着一二线城市核心区的土地了_风闻

【本文来自《房企盯着康养没毛病，但可能是个加速死亡的结局》评论区，标题为小编添加】

恕我直言，这几个关键字都不在点子上。

文旅地产难以为继的根本原因有且只有一个：开发商拿不到靠着一二线城市核心区的土地了。

十年前诞生的首批文旅地产，地理位置基本处于距离市中心三十分钟车程的范围内（不堵车的情况下）。无论你怎么去称呼，文旅也好康养也罢，本质上这些还是市区的房子，业主自住上学上班都是可以的。

然后就是常规套路，先建文旅业态（比如游乐场/商业综合体/酒店等等），炒起地价后卖住宅，然后用卖住宅赚的钱去填文旅业态的投入，最后平帐让文旅业态的建设投入归零，再打包抵押或者卖掉。文旅业态的模式不是挣现金而是凭空创造资产包。

但这个套路能否玩得转，和开发商的规划策划无关，关键是有没有和所在地城市化外沿扩张搭上线。如果你去看国内的首批文旅地产，会发现周边的医院/学校/商超/地铁站基本都齐全，且多数是在项目开发阶段政府就同步开始配套建设了，本质上它就是市区的房子。

**但这种地，开发商再也拿不到了。**你不需要是圈内人士用常识也能明白，城市的外沿扩张是有极限的，三环能扩成五环，但五环不可能扩成十环。当文旅地产真的只剩文旅本质的时候，这个模式就死了。

至于业态规划、产品内核、渠道运营等等都是次要的。因为如上面所说，文旅业态的模式是凭空创造资产包，项目建设的投入已经由卖住宅赚的钱承担了，经营收入并不需要去负担建设成本，能负担管理公司的运营成本再稍有盈利就足以。