从房产限购的局部放松,浅谈房地产调控政策_风闻
人形猫爷爷-若有来生,愿投胎为猫,绝不做无耻人类。2022-09-20 13:00
最近,部分城市房产调控政策有所松动。在一些城市,限购区域有所缩小、购房条件有所宽松。
其实,房地产调控的目的,在于防止房价持续过快上涨,避免造成金融、经济风险的积聚,而不是要剥夺房地产业的市场属性。
个人以为,控制房价过快上涨,关键要:
1、严格控制房贷发放标准(减少需求)
(1)严审房贷申请人资质,只有收入稳定、扣除房贷后正常生活不受影响者才能申请房贷;
(2)实行差别化利率,对首套房产实行优惠利率以促进安居;对第二套房产实行市场化利率;对第三套及以上房产实行惩罚性利率甚至直接拒贷;
(3)严密监控贷款人债务偿还情况对唯一住房贷款者未按时还贷,在保证资金安全前提下予以最大限度的宽容;对于其他贷款者,一旦未按时还贷且超过约定期限的,应立即记入个人信用档案并进入房产拍卖的司法程序。
2、打击开发商囤积土地资源和房产的行为(扩大供给)
(1)对于开发商获得土地使用权却长期闲置超过期限的,直接没收土地重新拍卖,开发商先前获得土地使用权而付出的资金,直接上缴国库;
(2)开发商开工后,施工不能按照约定的进度节点完成的,直接驱逐,通过招标由其他开发商接手项目,原开发商已经支出的费用,待项目建成销售后,在扣除接手开发商的成本和利润后,若有结余可予退还原开发商,但原开发商必须因未履约缴纳巨额罚金;
(3)对开发商建成房产却拖延销售的,由政府拍卖销售权并由中标企业接手楼盘,按与政府协商确定的底价以上价格销售,销售收入扣除接盘企业代理费用后,退还开发商,但开发商必须缴纳罚金。3、大大提高非自住房产持有成本实行唯一住房免征房产税,第二套住房执行低税率房产税,第三套及以上住房执行惩罚性高税率房产税。
4、大大提高房产频繁交易成本
同一套房产,应规定超过10年转手免征所得税;超过5年转手执行优惠税率所得税;超过3年转手执行普通税率所得税;超过一年不到三年转手执行高税率所得税,一年内转手执行惩罚性超高所得税。
为了防范做低房价逃税行为发生,房产须经评估核价方能过户,可通过大数据监控交易双方及房产中介的资金流动情况,一旦发现有做低房价逃税的,予以所有责任人严厉的刑事处罚,并直接没收交易标的。
总之,调控手段多得是,只要做到位就完全能体现“房子是用来住的、不是用来炒的”原则,控制住房产价格过快上涨的势头。
诸多调控手段中,最应慎重选择的是用行政命令来人为扭曲房地产市场需求的做法。
限购政策的弊端在于,要么会造成需求的堰塞湖。一旦政策放松,需求如脱缰的野马,让先前的努力前功尽弃;要么就是彻底浇灭房地产业可持续发展的火种。
总之,在房地产调控各政策措施到位的前提下,应尽快全面取消房产限购。