从房产限购的局部放松，浅谈房地产调控政策_风闻

最近，部分城市房产调控政策有所松动。在一些城市，限购区域有所缩小、购房条件有所宽松。

其实，房地产调控的目的，在于防止房价持续过快上涨，避免造成金融、经济风险的积聚，而不是要剥夺房地产业的市场属性。

个人以为，控制房价过快上涨，关键要：

1、严格控制房贷发放标准（减少需求）

（1）严审房贷申请人资质，只有收入稳定、扣除房贷后正常生活不受影响者才能申请房贷；

（2）实行差别化利率，对首套房产实行优惠利率以促进安居；对第二套房产实行市场化利率；对第三套及以上房产实行惩罚性利率甚至直接拒贷；

（3）严密监控贷款人债务偿还情况对唯一住房贷款者未按时还贷，在保证资金安全前提下予以最大限度的宽容；对于其他贷款者，一旦未按时还贷且超过约定期限的，应立即记入个人信用档案并进入房产拍卖的司法程序。

2、打击开发商囤积土地资源和房产的行为（扩大供给）

（1）对于开发商获得土地使用权却长期闲置超过期限的，直接没收土地重新拍卖，开发商先前获得土地使用权而付出的资金，直接上缴国库；

（2）开发商开工后，施工不能按照约定的进度节点完成的，直接驱逐，通过招标由其他开发商接手项目，原开发商已经支出的费用，待项目建成销售后，在扣除接手开发商的成本和利润后，若有结余可予退还原开发商，但原开发商必须因未履约缴纳巨额罚金；

（3）对开发商建成房产却拖延销售的，由政府拍卖销售权并由中标企业接手楼盘，按与政府协商确定的底价以上价格销售，销售收入扣除接盘企业代理费用后，退还开发商，但开发商必须缴纳罚金。3、大大提高非自住房产持有成本实行唯一住房免征房产税，第二套住房执行低税率房产税，第三套及以上住房执行惩罚性高税率房产税。

4、大大提高房产频繁交易成本

同一套房产，应规定超过10年转手免征所得税；超过5年转手执行优惠税率所得税；超过3年转手执行普通税率所得税；超过一年不到三年转手执行高税率所得税，一年内转手执行惩罚性超高所得税。

为了防范做低房价逃税行为发生，房产须经评估核价方能过户，可通过大数据监控交易双方及房产中介的资金流动情况，一旦发现有做低房价逃税的，予以所有责任人严厉的刑事处罚，并直接没收交易标的。

总之，调控手段多得是，只要做到位就完全能体现“房子是用来住的、不是用来炒的”原则，控制住房产价格过快上涨的势头。

诸多调控手段中，最应慎重选择的是用行政命令来人为扭曲房地产市场需求的做法。

限购政策的弊端在于，要么会造成需求的堰塞湖。一旦政策放松，需求如脱缰的野马，让先前的努力前功尽弃；要么就是彻底浇灭房地产业可持续发展的火种。

总之，在房地产调控各政策措施到位的前提下，应尽快全面取消房产限购。