产品打造+招商运营+资管创新，走出金茂资本的城市更新未来_风闻

 作者 | 梁秀杰

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

图片来源：睿和智库

在城市功能升级、消费、居住、产业升级、地价高企等因素的共同作用下，国内一线城市开始面临大规模的城市更新。2021年，**北京市GDP达4.03万亿元，城镇化率87.5%，已迈入城市更新阶段。**未来10-20年房地产行业将由高速增长向高质量增长转变，如何才能更好地抓住城市更新的现实机会？

9月7日下午，在聚势赋能·更新未来—2022金茂资本秋季资管沙龙上，金茂资本联合睿和智库在“宇宙中心”五道口的城市更新现场——中关村科创大厦（原启迪科技大厦D座），与20余家金融资本机构一起共探存量不动产大趋势。

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在沙龙上，金茂资本团队成员分别从投前、投后以及资管现状及未来等多个维度，分享了金茂资本在城市更新中可借鉴的经验及未来趋势的判断。

投运一体+产运一体

在城市更新的道路上，金茂资本已经形成了“投运一体+产运一体”的资管特色。

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首先，**投资阶段投运一体，**前期介入测算，确保实际运营与测算模型一致，保证期间收益如预期达成。同时判断投后风险，提高投成概率。

其次，**投后阶段产运一体，则以运营为始，以运营为终。**运营需求指导产品打造，不花冤枉钱，不做冤枉事，确保工期成本满足现金流要求。

以中关村科创大厦为例，收购之初项目仍保有40%的出租率，且入住租户品质较好，为保障现有租户稳定性，金茂资本选择采用不清租改造的模式，施工和运营交叉进行。

据金茂资本资产管理部张文臣介绍，在不清租改造的前提下，**金茂资本不仅在3.5个月内完成对大厦整体的施工改造，还保障了大厦的正常运营，且出租率也由40%达到接近满租，**同时租金也实现了超预期增长。

资管创新的三个方向

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在资管创新上，金茂资本资产管理部总监郭伟直言，目前金茂资本主要从三个层面入手：

**1、产品模块化，**在固定空间采用可循环再利用的材料和做法，同时做法需节省人工，便于施工，以成品化、装配式为先。

**2、推动“双碳”战略，**首先清晰产品低碳，以节约电能为重点节能方式，比如采用节电设备和技术、智能化监控；采用太阳能、电池蓄能等新能源技术。其次，对于改造前进行建筑碳排放评估，同时对改造过程进行碳排放控制。

**3、智慧化办公平台的应用。**在沙龙上，金茂资本资产管理部王阳光从门禁系统、智能梯控系统、智能监控系统、智能卫生间系统（环境监测、坑位监测）、硬件安全系统、空气监测系统六大系统层面，详细展示了楼宇智能化管理平台在中关村科创大厦中的实际应用。

不难看出，楼宇智能化正在为城市更新项目提供新的动力。一方面，高效低碳，可以一定程度减少人工干预，降低人力成本，预计提高人效10%。同时挖掘节能空间，预估节能10%-15%，降低能耗减少碳排放；另一方面，助力运营，平台可提升租户办公便捷性、舒适感，为稳定的产品租金提供支持，同时有效提升产品退出溢价。

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不动产资管的未来

金茂资本团队通过近几年持续的资管对标，发现目前不动产资管主要有两个方向：

**1、开发商逻辑，即重资管，**关注项目品质及项目期间收益，以开发新项目为主，项目建造成本高，硬件及运营品质也高；

**2、投资人逻辑，即轻资管，**关注投资收益，聚焦机会型项目，更多考量市场红利及经济周期等因素。

而对于金茂资本城市更新投资赛道的定位，郭伟认为：“**金茂资本未来将兼顾重资管和轻资管，以LP收益最大化为导向，**在有限的空间及时间内最大化的激发产品品质及运营收益的项目活力。”而这一定位的底层支撑，则得益于金茂资本拥有金融机构中少见的地产全专业资管团队。

图片来源：睿和智库

对于未来的愿景，**金茂资本将不断秉承以贡献更多投资人收益为第一要义，**以“产品打造、招商运营、资管创新”为资管全流程体系，依托重、中及轻资产类型大规模的资产，不断滚动推进综合资管能力的提升，打造更多城市更新标杆项目，成为行业资管标杆品牌。