“妖气”房企的自我修养_风闻

文|内幕君

地产圈有这么一家房企，在行业很多个股跌跌不休的时候，它可以“十连板”。

今年三四月份，不到一个月的时间，这家房企的股票从7元一路爬到25元，涨幅超过200%。

期间有跌停过，神奇的是早盘跌停，到了尾盘集合竞价时，竟然又快速拉升涨停。

快速拉升期之后，连阴连阳，有时候涨跌震荡极大，活跃得和整个行业的阴郁氛围有点不符。

而这家房企的基本面，并不优秀，已经连续三年归母净利润下滑，和多数房企一样“增收不增利”，并且“三条红线”全踩。

也是央企地产公司唯一一家“三红”的。

所以，股民们称之为“地产第一妖股”。

关注地产股的小伙伴应该猜到是哪家房企了。

中交地产。

是它，是它，就是它，上天它比天还高，下海它比海更大，它就是地产妖股小金花。

1

曾经，中交地产和同为央企的保利一样，也有一个“前三”的小目标。

保利想做到行业前三。

中交地产目标小一点，想做到央企地产公司前三。

多年过去，总被“碧万恒融”压制的保利，终于翻身了，目前跻身行业第二，未来有可能坐上冠军宝座。

5年前，时任中国交通建设股份有限公司副总裁的宋海良，表示中交地产应该和母公司中交集团的地位匹配，做到央企前三，甚至前两名。

言外之意，中交地产至少得比肩中海和保利，超越华润、招商蛇口、金茂等其它央企。

接过军令状，时任中交房地产集团董事长的孙国强觉得问题不大，“母公司中交建在基础设施建设的一骑绝尘使得中交地产在土地获取、市场察觉以及资金方面将‘非常给力’”。

他相信，中交地产拥有成为另一个央企地产巨头的潜力。

克而瑞数据显示，今年上半年，保利发展权益销售额1408亿，中海为1284亿，分别排在央企前二，中交房地产集团把旗下两个地产平台绿城（中交房地产集团为大股东）和中交房地产都算上，加起来权益销售额在615亿，不及两家一半。

华润和招商蛇口分别以830亿和715亿，在央企地产公司中排行第三、第四。

现实不那么“给力”，中交地产老领导们的厚望，一直被辜负。

没有绿城加持，中交地产[000736]自身规模很小，一年一两百亿的营收，远不及央企第一梯队保利、中海、华润、招蛇、金茂。

最近，房企陆续发布上半年财报，中交地产也于上周公布中期业绩，数据显示，其上半年取得营收约124亿，这还是在同比暴涨了150%后的表现。

而华润置地同期营收额是729亿，中海为1038亿，保利发展同期营收为1107亿。

中交地产心比天高，似乎运比纸薄。

2

让狗蛋直呼神奇的是，其它房企营收同比微涨，甚至中海这种巨头都出现减少了3.7%的情况下，中交却能暴涨150%。

更神奇的是，在营收大幅增长，总利润和净利润都同比增长之下，中交地产归母净利润却“腰斩”了：

只有8425万，同比大幅下降了近48%。

这背后是因为少数股东的归属收益同比大幅增长了，去年拿1.38亿，今年2.48亿，所以留给母公司的净利润就少了。

这背后只有一种可能性。

作为脚踩“三条红线”的选手，为了避免债务雪上加霜，中交地产只能采用权益筹资的方式，明面上这不会增加债务，但会侵蚀母公司的利润。

这是牺牲利润来解决资金问题，隐形成本很高。

截至6月底，中交地产短期借款30.9亿元，去年底为8.9亿元，一年内到期有息负债223.5亿元，去年底是177.9亿元，两项数据都大幅增长，偿债压力较大。

这也是为什么中交会选择权益筹资，甚至前天还发公告称，将开展购房尾款保理业务，提前变现应收购房尾款。 

狗蛋说，这是卖完房子卖权利，一鱼多吃。

目前不清楚中交地产的尾款保理是不是可追索的，如果可追索，在目前地产严峻形势下，如果有购房者不能如期支付尾款，保理商将可向中交追索求偿这笔款项，意味着暗藏的风险或不可控。

而中交地产营收之所以暴涨，是因为今年上半年交付项目多，交房结转项目收入增加。

但未来中交地产能否保持营收持续增长，关键在于项目拓展，也就是土储情况。

今年上半年中交地产拿地8宗，合计土地权益价款是65.55亿，和去年同期比大幅减少。

去年下半年开始，中交攻城略地的节奏明显放缓，全年权益土地款约240亿，其中有200亿花在上半年，而今年上半年降至百亿之内。

拿地减少，货值就减少。

营收增长可持续性受限，会在未来显现。 

行业洗牌，就算有央企光环罩着，底盘不稳依然也逃不脱危机。

基本面并不优秀，经营并不乐观，公司股价却被爆炒，偏离实际价值，有可能面临疯狂之后的踩踏风险。

3

在5年前提出要进前三之后，中交地产也努力过，一直在寻找突破口：

比如5年换了5任掌门人。 

2017年吴文德辞任中交地产董事长；

2018年5月，杨剑平辞去中交地产总裁职务；

之后耿忠强接棒，不到一年也离职了。

然后，去绿城“深造”多年的李永前归来，大刀阔斧改革，表示要“复制绿城中国、创新中交地产”，效仿绿城轻重资产并举。

同时，他定下“2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”的目标，于是，那些年中交地产在土地市场表现较为激进，负债也一路猛涨。

但还没满两年，李永前就停滞不前了，交接棒来到了汪剑平手上。

5年换5个掌门人，这对任何企业都是致命的。

就是让“海王”狗蛋5年换5个女朋友，他都会觉得累，还没适应上一个，就得接着磨合下一个了。

狗蛋说，中交地产不一定是央企地产公司中最妖气的。

但一定是最能折腾的。