解构“重装出发”的“宇宙中心”城市更新现场 | 读项目_风闻

作者 | 梁秀杰

编辑 | 张爱、梁秀杰

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

从五道口地铁出来，西行不到600米，有四栋高达110米的等量体大厦，其中最先进入视线中的就是本文的主角—中关村科创大厦（原启迪科技大厦D座）。

作为**“宇宙中心”—五道口的地标性建筑，**中关村科创大厦曾先后承租给网易、快手等互联网巨头。甚至直到2018年快手搬迁之前，其楼顶上悬挂的“快手”Logo还被作为北京互联网产业聚集地的标志被很多路人打卡留念。

这个项目也成为了去年北京市场上最受关注的大宗交易之一，其升值潜力被业内人士普遍看好。

一年半后，作为具有显著市场影响力的“宇宙中心”**核心区物业和城市更新的典型样本，**中关村科创大厦如今已经“重装出发”。

图片来源：金茂资本

速度+品质=更新

**速度首先表现为超预期的招租速度。**中关村科创大厦甫一入市，写字楼部分就几近完成满租，尽管当时刚刚完成收购，且尚在改造中。而在改造方面，在带租改造只能夜间施工的前提下，在疫情期间克服重重阻碍，无风险顺利完成改造工作。

**其中最大的租户，属东南亚最大的跨境电商平台虾皮(Shopee)。**作为写字楼租赁市场的优质客户，在经过多番对比之后，虾皮选择中关村科创大厦，自然与项目所在“宇宙中心”清华科技园的核心地段有关。

项目位于清华科技园内，毗邻地铁13号线五道口站，紧邻清华大学，**属于海淀区中关村互联网产业带核心区域，**周边科技、互联网类企业云集，是北京乃至全国的科技创新中心。

中关村科创大厦位置

图片来源：睿和智库自制

另一方面，中关村科创大厦在改造之后，**更加贴合新型互联网企业办公需求的设计理念，**以及明显优于区域内大多数存量写字楼的硬件条件，也成为一个重要的加分项。

在收购完成之后，项目即刻上马物业改造和运营提升，在持续完善金茂资本智慧办公云平台整体解决方案的同时，也着力提升项目的绿色节能水平，将“绿色智慧科技的新办公”理念贯穿始终。

比如，引入金茂资本被投企业拓深科技，并将其智慧化系统并入楼宇小程序，**使物业的楼宇电力和消防安全管理更加便捷；**还引入金茂资本被投企业云迹科技，其访客智能机器人和物流智能机器人应用于楼宇内的路线引导和无人物流配送。

最大化更新价值

在空间焕然一新的同时，中关村科创大厦实现了楼宇价值提升和业绩增长。

目前项目的平均租金保持在高于中关村核心区域高端写字楼平均水平，项目出租率也由收购前的30%达到几近满租的状态，并签约虾皮(Shopee)、戴尔、搜狗等优质租户，焕发新生机。

以改造升级促提升，该项目才得以成为北京城市更新价值提升的典型样本。

科创大厦屋顶花园

花

园

图片来源：金茂资本

对城市更新的未来方向的启示

中关村科创大厦作为新资管时代对城市更新空间和运营模式创新探索的成功案例，睿和智库分析认为，从中可总结出三个关于城市更新的可行型方向：

**1、资管角度：**多方共建，优势互补，强强联合模式创新。

城市更新是一套组合拳，在投融管退各个环节都需要系统性的研判，其中还包含物业确权、金融阶段、运营能力等各种挑战。以中关村科创大厦为例，该物业曾获超过十家主流投资机构关注跟进，竞争激烈，然而由于其复杂性，非常考验买方的实力和专业度。最后是以建立专项基金的方式开展，实现了项目的顺利收购并快速完成改造招租工作。多方的强强合作，也为国有资本与市场化资本优势互补，进行了积极有力的探索。

可见，**最好的方式无疑是实现“资源连接”，**才能促进城市更新更好地进行。这对城市更新领域的资产价值提升和合作模式创新，都具有代表性的引导意义。

图片来源：金茂资本

2、改造角度：微改造取代大拆大建。

微改造的好处在于，投入小、可操作，且见效快。在完成对中关村科创大厦的收购之后，**金茂资本着力于改造公共空间和机电设备，调整商业配套，**以进一步提升物业品质，更适合当下的新型科技办公特点，从而进一步提升了楼内租户质量、租金水平和资产价值。

对于大部分的城市更新项目，尤其是位于市中心或核心位置的项目来说，**其公共空间的质量甚至能直接影响企业品牌价值的提升和项目的增值。**且与建筑建设本身相比，改善公共区域的成本相对较低，创造的价值却更高。

政策层面，住建部此前就已发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，**明确提出禁止“大拆大建”式的城市开发，鼓励“微更新”。**这也将是未来全国城市更新的趋势之一。

3、运营方面：探索长效运营机制。

“三分建、七分管”，除了空间环境的改造提升，城市更新还考验多方关系协调，以及持续服务运营的能力。

图片来源：金茂资本

结合中关村科创大厦来看，可通过以下4个策略，实现可持续的长效运营：**升级楼宇品质，**高品格、商务感的楼宇印象，将无形中提升企业的“身价”；**商务提效，**基于精细管理和智慧科技的应用，可以为企业提供更便捷、高效的商务服务；**经营水平提升，**包含租金稳健提升、租户结构持续优化、通过智能化工具降低能耗以优化运营成本等等；**增加品牌溢价，**对于写字楼而言，其资产价值还包括其品牌价值，尤其是地标项目，溢价的弹性更大。

从目前来看，城市更新还处于起步阶段，长期、可持续的盈利模式还需各参与方在实践中深入探索，从而实现在高质量发展之路上越走越稳、越走越好、越走越快。

空间设计来自：anySCALE 任督设计图片摄影：Vincent Wu 吴鑒泉

敬请期待

……

2022，中国房地产正逢大变局之年。面对行业变化，如何快人一步，抓住现实机会，我们需要一次理性且智慧的充分研讨。

9 月 7 日，在中秋月圆前夕，一场主题为“聚势赋能·更新未来”的秋季资管沙龙将在北京隆重举办，本次沙龙由金茂资本主办、睿和智库承办。沙龙将采取“闭门会+中秋花园茶歇会”的形式，趁着北京的金秋，偷得半日闲，聊当下探未来！