万科旗下万物云通过港交所聆讯，郁亮：不在意短期市场估值_风闻

港交所9月1日披露，万科旗下的万物云已通过聆讯，中信证券、花旗、高盛为联席保荐人。

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万物云是中国领先的物业管理服务提供商。根据弗若斯特沙利文的数据，按基础物业管理服务收入计，公司于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

招股书显示，万物云前身为万科物业，曾经是万科公司的物业服务部门。目前，公司建立了包括以下三大业务板块的业务模式：小区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务，以及AIoT及BPaaS解决方案服务，三大业务收入分别占公司2021年总收入的55.5%、36.7%及7.8%。

小区空间居住消费服务方面，万物云通过万科物业品牌提供住宅物业服务；商企和城市空间综合服务方面，万物云为企业、政府及其他机构客户提供物业及设施管理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务；AIoT及BPaaS解决方案服务方面，万物云通过技术产品全方位提升服务能力和效率。

财务数据方面，招股书显示，2019年-2021年，万物云实现收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年复合增长率为30.46%；同期年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元，年复合增长率为28.37%。

2019年-2021年，万物云毛利率分别为17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日止三个月，公司的毛利率分别为14.7%及14.5%。公司的整体毛利率主要受公司的业务组合、定价政策及成本结构的影响。

此外，根据万科发布的2022年半年度中期业绩，2022年上半年万物云实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。

截至2022年6月30日，社区空间居住消费服务方面，万物云的合约建筑面积约930百万平方米，签约管理的物业数目达4,096个，以及在管建筑面积约700百万平方米，在管物业数目达3,035个。商企和城市空间服务方面，截至2022年6月30日，其总合约建筑面积约160百万平方米，签约管理的项目总数达1,929个，而在管建筑面积约140百万平方米，在管项目数目达1,706个。

市场规模方面，根据弗若斯特沙利文的资料，中国物业管理服务公司的在管总建筑面积1由2016年的309亿平方米增至2021年的372亿平方米，整体年复合增长率为3.8%。于2021年，中国住宅物业在管总建筑面积达319亿平方米，2016年至2021年整体年复合增长率为3.4%，而于2021年，非住宅物业在管总建筑面积达53亿平方米，2016年至2021年的整体年复合增长率为6.3%。

中国物业管理公司所提供增值服务的总收入由2016年的人民币415亿元增长至2021年的人民币1,111亿元，整体年复合增长率为21.8%，并预期于2026年达人民币2,935亿元，2021年至2026年整体年复合增长率为21.4%。2016年至2021年，增值服务占物业管理服务总收入的比例由17.2%增至25.6%，并预期于2026年达35.0%。

对于万物云的上市时机，外界一直有质疑。

在8月31日的业绩发布会上，万科董事会主席郁亮再次回应该问题，他表示：“我们不是卖猪仔，在好的价钱时候卖掉，而是希望物业上市后能获得更大的发展空间，所以，短期市场的估值我们是不在意的。”

万科董事会秘书朱旭也指出，虽然去年物管行业的市场估值远高于现在，但对万科而言，推进业务分拆并不以资本市场的市值窗口为考虑因素，万物云上市的时机主要考虑到它的战略发展方向不是以传统、单纯的物业管理公司，而是以一家城市服务商为定位。当这个时机成熟的时候才能启动上市，也是因为这个考虑，万科在去年年底启动IPO。

“蝶城”是万物云未来十年的战略，通过“蝶城”把圈内的社区小区的物业服务，商企物业服务和城市空间有效结合起来，从中发掘更多商机。

朱旭认为，这个商业逻辑和战略方向是可以得到资本市场和投资者认可的。

朱旭进一步强调，上市对万物云而言，无论哪一个时点都是一个新的起点，而不是终点，我们并不追求行业估值的顶点上市，我们希望获得市场理性的估值，让所有参与IPO的股东在万物云后期的发展中共同分享价值的增长。

早在去年11月正式宣布将分拆万物云上市时，万科主席郁亮就曾表示，万物云选择在这个时候分拆，是考虑到今天它已成为一个城市服务商了，而不是一个传统物业服务商。

尽管估值较2020年高点是已明显回落，但在郁亮看来，目前上市时点比2020年更合适，现在市场估值更趋于理性，而在一个理性的资本市场中，才能给真正给予企业一个适当的定价。

郁亮也一支对高估值充满警惕与恐惧，认为过高的估值有可能会对员工心态等造成一个不切实际的预期，估值相对理性的话，反而更有利于员工业务的成长与更好的心态。