2022，房企的逆境与穿越_风闻
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2022-09-01 12:12
出品 / 节点财经
2022年，房地产市场上演“冰火两重天”。
一方面，楼市表现仍不理想。国家统计局数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%。
另一方面，在稳经济、稳增长的大框架下，政策轮番“送温暖”，从改善融资环境，缓解房企的流动性压力，到降低首付比例、下调房贷利率、放宽限售限购等，多举措提振市场情绪。
从种种迹象来看，2022年将是房地产行业经历严峻的调整和震荡后一条至关重要的分水岭，决定未来走向的关键节点。
无论是时间上的“下半年”，还是局面上的“下半场”，行情如何变化？哪些“选手”能逆境穿越？大家都在拭目以待。
哪些房企先迎“甘霖”？
作为重资产、重资金行业，找钱的难易程度和钱数的多寡，几乎可以裁夺一家房企的生死。
最近几年，房地产市场融资渠道越勒越紧，加上购房市场大幅降温，销售回款承压，导致房企流动性风险集聚，企业债务违约事件频发。
不过，松动的信号已在融资端显现。
去年9月底，央行首提“两个维护”，一是维护购房者合理住房需求，二是维护好刚需群体信贷需求，该两种权利保障成为房地产信贷活动的主旋律。
进入2022年，监管层多次表态支持房地产合理融资，明确指出，对各类市场主体一视同仁，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，并选定龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、新城控股、美的置业为首批“示范民营房企”，获准其通过信用保护工具发债融资。
随着上述房企陆续官宣发债，进一步恢复公开市场的融资功能，外界的目光很自然地投射到一个问题上：如何才能被“翻牌子”？
探究原因，其实很容易找到这五家企业的共性：有稳健优质的基本面、足够高的安全边际和信用等级。
以龙湖集团为例。2022年上半年，该公司实现营业收入948亿元，同比增长56.4%；股东应占溢利为74.8亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为65.5亿元，同比增长6.1%。
良好的造血能力是企业生存下去的基本条件，也是投资者是否愿意买单的核心考量因素。
在整体融资状态审慎维稳，信贷“闸门”有限拧开的情况下，源源不断的回款犹如人体中循环往复的血液，至少满足了生理机能的正常运转，且天然形成阻隔风险的屏障。
龙湖之外，碧桂园亦在夯实经营性现金流。总裁莫斌在8月的内部会上强调，集团所有的工作都要围绕当期现金流增量来做，“凡是不能带来现金流增量的，三思而后行，慎之又慎”。
而据中指研究院的数据，百强房企1-6月销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%。结合过往商业变迁行为，那些能在逆境中穿越的企业，往往拥有更顽强的内生力和更厚的“护城河”。
稳健业绩的背面，则是“示范生”们一贯秉持的底线思维：对杠杆敬畏，对负债克制。
截至6月30日，龙湖集团的综合借贷为2123.8亿元，净负债率为55.3%，现金短债比4.07，连续六年“三道红线”全绿 。
不仅如此，报告期内其平均借贷成本首次破“4”，年利率降至3.99%，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力。
房企的黎明已至？
谈及楼市，必然离不开政策。2022年，各地稳楼市政策层层递进，“松绑”成为房地产市场的主旋律。
公开资料显示，年初以来，全国已有超230城优化调整房地产政策，出台调控措施超600次，涉及内容包括降低首付比例、发放购房补贴、放松落户限制，以及放宽限购、限贷、限售和加大公积金购房支持力度、下调房贷利率等。
近期，多个城市下调二套房首付比例，南京、苏州、无锡等地出台新规：名下有且仅有一笔房贷未结清的，再购房时首付由原来的8成降至6成；名下房贷结清的，首付则由原来的5成降至3成。
8月26日，北京城市副中心通州传出“双限购”松绑的消息，与通州隔河相望的燕郊也在当月全面取消限购、限售。
市场的普遍解读是，北京通州购房政策的变化，具有极强的信号意义，说明一线城市也有放松的可能，预计后续上海、深圳、广州针对郊区市场和一些功能示范区也会有类似内容，进一步反映了促进房地产市场平稳发展的导向，对于激活楼市有积极作用。
国家统计局数据显示，7月份房地产开发景气指数为95.26，相比3-6月的96.64、95.87、95.59、95.39，降幅逐步收窄，已处在“筑底”阶段。
万科董事会主席郁亮表示，“从短期来看市场已经触底,但是恢复是一个缓慢和温和的过程”；绿城中国董事局主席张亚东也认为，大的趋势是回暖。
换言之，低迷已久的房地产，或将迎来黎明的曙光。
基于对后市走向的判断，房企的拿地热情小幅回升。龙湖集团上半年新增土地储备226万平方米。截至6月30日，公司土地储备合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，为核心溢利长期的稳定增长奠定坚实基础。
7月，龙湖集团加快拿地节奏，入手三宗地块，权益地价26.69亿元，高于6月时的11.76亿元。
愿意主动拿地，加大拿地支出，是龙湖对市场的坚定看好，也是对穿越周期的笃定。
下半年，值得关注的一大政策动向是，“保交楼、保民生”成为新的关键词，首次出现在顶层会议中。
近一个月，从中央到地方政府，以及金融资产管理公司（AMC）、信托、银行等机构，各方协力为出险房企纾困，敦促其提速“自救”。
交付力，因此被视为衡量一家房企综合实力的硬指标、房企品牌价值的新内涵。
据节点财经了解，五家“示范民营房企”均兑现承诺，以实际行动保障购房者合法权益。
2022年上半年，龙湖集团如期交付70余个项目、5万余套住宅，碧桂园在214个城市交付超25万套房屋，旭辉控股交付近4万套新房……
迈向更健康的未来
对于房地产业的未来，一向争论较多。
站在中长期视角上，其和国计民生紧密关联的属性，以及《“十四五”新型城镇化实施方案》带来的新市场和新模式，房地产业并不悲观。
克而瑞分析认为，未来5年，我国常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，这部分增量购房需求仍值得期待。
然而，根植于眼下，我们要承认市场还在相对波动和低谷期，房企仍然面临较大的困境和挑战。
一方面，宏观经济增速放缓，人口出生率下滑，房地产告别过往蒙眼狂奔的姿态，将迎来一场正本清源、刮骨祛毒的大变革，“高杠杆”、“高负债”、过度“金融化”的痼疾得到根除，行业大面积出清，最终完成价值重塑。
该背景下，那些未雨绸缪，原则驱动，提前铺排负债的企业或能以长期主义试金石的身份，韧性成长。正如丘吉尔说过的一句话：“不要浪费一场好危机”。每一次危机，都隐藏着机会，更是脱颖而出的好时机。
另一方面，行业经历深度调整后，如何切中时代命题，积蓄能量，迈向更健康、更持久和更深潜的业态？
龙湖集团显然属于做好准备的这一波。
目前，公司在“开发+服务”双引擎驱动下，已经构建出地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务等多业务高效协同，利润多元化的“一个龙湖”生态体系。
2022年上半年，龙湖集团实现经营性收入110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。其中，商业投资收入为46.5亿元，租赁住房收入为11.8亿元，融合物业管理与商业运营等业务的空间服务收入约63亿元。
同时，龙湖集团也在踊跃探索智慧营造、产城更新、健康养老等领域，并取得初步成效。
以龙湖龙智造为例，历经多年在数字科技领域的探索和投入，已构建起行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等地产数字科技集群，全方位赋能智慧城市生活。
而在实践中，得益于全流程在线化、数字化、壁垒打通，仅就龙湖龙智造服务的住宅项目管中窥豹，其业务协同与管理效率大幅提升，一版模图出图时间从行业均值的65-80天，压缩到22天，效率优化值达到64%-72%。
行之文末，回到文章开头的问题：地产竞速下半场，哪些“选手”能逆境穿越？
商业的本质规律从来不变，当大潮退去，那些被潮水送上潮头的鱼，终将随潮水落入深海，留下的只能是恪守初心，根基稳定，迭代前行的企业。
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