6亿规模！江西首单办公物业CMBS产品成功发行 | 睿和研究_风闻

作者 | 杨凯

编辑 | 张爱、梁秀杰

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

2022年上半年，办公物业凭借其稳定性及抗风险能力成为资产证券化主力。

据睿和智库统计，今年上半年办公物业CMBS产品发行金额为176.4亿元，占总发行金额的45.17%。

2022年8月26日，“天风-江西水投-南昌云中城资产支持专项计划”成功发行，该支CMBS产品是江西省首单办公物业ABS产品。

二线城市核心资产

“天风-江西水投-南昌云中城资产支持专项计划”原始权益人为江西省水利投资集团，发行规模6亿元，债券评级AAA级，产品期限18年。

表1：产品基本信息

数据来源：上交所官网

 1、发行主体

江西省水利投资集团有限公司（简称“江西水投”）是 2008年3月经省政府批准成立的省属重点企业。

截至2021年底，**集团资产规模671.74亿元，净资产228.98亿元。**江西水投所属全资及控股子公司170家（其中二级子公司10家，三级及以下子公司160家），员工1万余人。

江西水投先后被**中证鹏元、大公国际、东方金城、中诚信国际评为AAA 信用评级，**国际评级机构穆迪和惠誉主体评级分别为Baa1、BBB+。目前江西水投拥有城乡水务、城乡能源、城乡生态环境、城乡综合产业四大业务板块。

2、底层资产

该CMBS产品底层资产为云中城A座，是位于南昌市高新区CBD核心位置的5A甲级写字楼。项目地上楼层51层，地下楼层4层，其中37-51层为江西水利投资集团办公室。**单层面积约2000㎡，总面积约为103810㎡，**得房率约68%。

租金方面，云中城项目比周边写字楼高出3-6元。具体来看，云中城招租单价48元/平方米/月起租（含税），周边写字楼物业如绿地紫峰大厦、泰豪科技广场租金为44元/平方米/月左右。由此可见，标的物业较好的楼宇品质以及地理位置使其租金水平在周边市场中具有一定优势。

表2：周边写字楼租金水平

数据来源：房天下

**地理位置：**云中城A座位于昌东大道总部经济带、紫阳大道特色商业街区交汇处，商业配套成熟，商务聚集程度较高。且紫阳大道、昌东大道均为主干道，交通便利。

图：云中城地理位置

图片来源：360地图截图

**配套设施：**云中城A座为纯钢结构，5A智能标准，配备16部高、中、低区高速德国蒂森克虏伯电梯，日本大金VRV分户计量中央空调，楼栋配套健身房、图书室、大型餐厅等。

写字楼设超大停车场，共有车位2281个。分布于地下三层及四层部分区域，以及13万平米的自身商业、商务配套，适合商务办公、教育培训、酒店公寓等业态。

上半年办公物业CMBS发行情况

相较其他类型物业，**办公物业具有稳定的收益，以及较强的抗风险能力，**因此办公物业一直是资产证券化产品的主力。2022年上半年，全国共发行7支办公物业CMBS产品，发行金额为176.4亿元，占总金额45.17%。

表3：上半年CMBS产品发行情况

数据来源：睿和智库