营收、利润双增长，龙湖集团找到多元增长的答案？_风闻

随着中报披露期持续，内地房企业绩密集释放。

2022年上半年，内房股大盘受成交萎缩、融资不畅等因素影响，整体表现一般。

克而瑞数据显示，百强房企上半年销售操盘金额同比下降50.3%。同时，据中指研究院监测，房地产企业上半年融资总额同比下降56.5%。

8月26日，行业标杆之一的龙湖集团公布了截至2022年6月30日止半年业绩。

财报显示，该公司营业额同比增长56.4%至948.0亿元，归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为65.5亿元。

房地产行业企稳回暖的“拐点”将至未至，龙湖为何能在市场震荡中坚韧前行？

多航道业务齐头并进，行业“U”型调整步入后半程

自2021年下半年以来，房地产市场进入深度调整期，叠加疫情反复的因素，房企整体承压。

行业下行周期中，据统计，已经披露半年业绩的上市房企中有近半业绩亏损。然而，龙湖集团却实现了多航道业务的齐头并进，分析原因：

第一，稳健的交付。交付一直是房地产行业的“大考”，也是房企经营韧性最直观的评判标准。在“保交楼”成为社会焦点的情况下，龙湖今年上半年共计交付76个项目，共计5.25万套品质住宅。

据龙湖集团首席执行官陈序平所说：“今年上半年，龙湖集团总交付套数超过五万套全部按期交付。其中，超30%是提前一个月以上交付。”

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第二，经营性业务稳步增长，成为地产开发之外龙湖发展的新动力。

2022年上半年，龙湖包含商业投资、租赁住房、商管及物管等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。

经营性业务持续稳定贡献收入及利润，意味着“一个龙湖”生态体系协同效应出现，龙湖逐步实现“开发+服务”双引擎驱动的模式，让发展更具韧性。

在销售尚未完全修复的情况下，以经营性业务为主的“服务引擎”有力支撑了龙湖整体业绩的增长。

第三，财务盘面的稳健也是龙湖穿越下行周期的底气。

低杠杆、安全现金流是企业抵抗风险的利器。控制短债比例及外债敞口，加上具备标准融资渠道，龙湖平均融资成本进一步下降至3.99%，再创新低。

同时，该公司负债结构也较为合理。目前，龙湖平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，现金短债比4.07，连续六年满足“三道红线”要求。

业绩逆势向上，财务稳健，龙湖为长期健康发展打好了基础。

展望下半年，政策暖风频吹，地产行业“拐点”将至。

龙湖集团首席执行官陈序平指出：“6月起，市场出现了持续筑底并反弹的迹象。我们预判今年是低开——触底——向好的态势。”

房地产市场最困难的时刻即将过去，行业“U”型调整已步入后半程。关键转折期中，龙湖集团重点打造新品牌“龙湖智创生活”，望该品牌将成为各航道协同发展的新着力点。

推出龙湖智创生活，“服务引擎”重塑增长曲线

面对震荡中的市场，龙湖在“空间即服务”的战略下，尝试进一步延伸服务边界，提升“开发+服务”双引擎的驱动力。

年初，龙湖推出新品牌龙湖智创生活，拟分拆其单独上市。并于7月7日，在招股书中更新了近期多项财务数据。

值得一提的是，龙湖智创生活并非一家单纯的物管企业，而是龙湖“商管+物管”两大核心业务的有机融合。

将“服务引擎”中的两张王牌融合，再单独打出，有助于业务规模与质量的提升，助力经营性业务潜力释放，为龙湖增长创造更多机会。

从市场前景来看，物管、商管与房地产开发形成互补作用，优质的物业服务以及商业运营，无疑为房企加上了“双翼”。

同时，商管也是一条“长坡厚雪”的赛道。据平安证券预测，2030年中国购物中心销售额将达到9.6万亿元，作为购物中心的管理运营方，商管业务拥有广阔的市场前景。

作为最后一家明确分拆上市的头部房企子公司，龙湖智创生活兼具“商管+物管”两大空间服务业务，将成为港股市场内地物业管理股中的稀缺标的。

与该品牌模式类似的仅华润万象生活等少数企业。据公开信息，华润万象生活2021年总营收88.75亿元，而当下总市值超750亿。而据财报显示，仅2022年上半年，龙湖智创生活收入则达到63亿元。

其中，物业管理服务方面，龙湖连续13年客户满意度超过90%；商业运营管理服务方面，龙湖在管65个购物中心项目，在管面积约620万平方米。

凭借行业领先的科技实力，龙湖智创生活可以提高客户体验，从而以服务品质带动业务稳健发展。

物管与商管服务一直是以客户需求为导向的业务。为了提升服务质量，龙湖自2014年起，就开始智慧引擎的探索，如今已构建了系统性的科技支撑体系。

（智慧科技）

比如，在物管服务方面，龙湖智创生活提供了无接触的通行体验、无死角监控、设备的自我监控、移动端上的快捷报事等智慧化的物业服务。

在购物中心与写字楼内，龙湖智创生活IBMS（智能建筑集成管理平台）集成楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等，实现了建筑优化控制和管理。

目前，IBMS已在龙湖全国天街系项目，重庆龙湖爱加两江星悦荟、北京龙湖蓝海引擎、苏州龙湖中心、重庆龙湖礼嘉办公楼等多业态项目中落地应用。

用科技创造高品质服务，覆盖衣食住行游购娱全生活链条，龙湖智创生活围绕客户，诠释了龙湖“善待你一生”的品牌愿景。

所以，对于龙湖集团整体来说，龙湖智创生活起到了维系“一个龙湖”生态体系与客户群间联系的作用，有助于提升龙湖整体品牌价值。

逆风中的机会，“一个龙湖”协同发力

目前，港股内房股仍在震荡中寻找底部。

截至8月29日，恒生中国内地地产指数自2020年高点以来，累计下跌70.21%。

恒生中国内地地产指数

而如今，龙湖集团也走在穿越行业逆风期、重塑自身价值的路上，作为内房股头部企业，估值底部的龙湖，投资机会值得关注。

值得一提的是，龙湖上半年优秀的业绩为股价打了一剂“强心针”，在8月10日下跌16.4%之后，至今的13个交易日内，公司股价累计上涨24.4%。

龙湖稳健的基本面，以及财务水平，得到了众多机构的认可。三大评级机构惠誉、穆迪、标普分别保持对龙湖集团的BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。

在业绩会上，针对龙湖智创生活的上市时间节点，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示：“龙湖智创生活的上市资料准备已经就绪，目前市场情绪不佳，我们会关注市场，不着急。”

可以游刃有余地静待行情转变，在更合适的时机让龙湖智创生活登陆港交所，充分说明龙湖并没有急切的上市融资需求。

事实上，对于未来，龙湖集团也对龙湖智创生活抱以更高的期待，赵轶在业绩会上指出：“把发展的重点转为内生，关注内生的转化率，接管的效率以及内生毛利率的提升。未来，智创生活的年化收入增长超过40%，年化利润增长超过50%是完全可期的。”

据统计，截至4月底，其住宅物业管理服务项目来自独立第三方项目的在管面积占比达到62.2%。展现出较强的自生长力。

**从结果看，上半年，龙湖集团因各航道间的协同发展收获了巨大红利。**不仅多个核心业务在存量市场占得先机，还向内挖掘了更多增量。正如西泽研究院院长赵建教授所说：“不要浪费这一次房地产‘大变局’。”

在房地产行业的逆风期里，由龙湖智创生活串联起的“一个龙湖”生态体系不断打开龙湖集团的想象空间。

而对于资本市场来说，龙湖集团，或者已经递交招股书的龙湖智创生活，也许都只等一个市场情绪真正反转的信号。

来源：港股研究社