龙湖冠寓持续盈利的密码 | 租住资管_风闻

作者 | 陈剑誉

编辑 | 梁秀杰

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

8月26日，龙湖集团公布其截至2022年6月30日止半年业绩。2022上半年龙湖集团实现营业额948亿元，同比增长56.4%；实现归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿。

其中，**龙湖冠寓2022年上半年实现租金收入11.8亿元，同比增长11%。**在2021年实现首次实现盈利之后，2022年以来，龙湖冠寓依然保持着积极向好的势头。数据显示，截至上半年末，龙湖冠寓累计开业房间数已超11万间，累计已开业房源规模稳居行业第二，期末出租率为93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%。

多年持续增长

2016年龙湖集团正式宣布推出长租公寓品牌“冠寓”；2017年龙湖冠寓升级为集团战略性业务，开启全国化的布局；2021年龙湖冠寓实现业务盈利；2022年上半年龙湖冠寓租金收入再次实现双位数增长。

图片来源：企业自供

在6年的发展时间里，龙湖冠寓开业房间数从2017年的1.5万间，增长至2022年上半年的超11万间，租金收入从2017年末的0.6亿元，发展至2021年末的22.3亿元，再到2022年上半年的11.8亿元，增长速度一目了然。

持续的增长，显然得益于龙湖集团强大的协同效应。

一方面，**龙湖冠寓在房源建改上形成了龙湖优势，资料显示，依托大运营体系，龙湖冠寓打造了涵盖排房、出图、建造、快速响应的高效营造体系，而借助龙湖集团的供应链体系，冠寓整体采用装配式集成装修，实现成本优化。结合自身的诸多实践经验与探索，龙湖冠寓的研发建造端已呈现“颜值高、工期短、成本低、维修快”**四大特点。

另一方面，**依托龙湖集团的低成本融资能力，冠寓既减少了资金压力，也部分解决了收益率问题。**2022年半年报数据显示，龙湖集团净负债率（负债净额除以权益总额）为55.3%，平均借贷成本为3.99%，明显低于行业平均水平。

以客户需求为中心

进入住房租赁市场的第6年，龙湖冠寓已探索出相对清晰的租赁住房运营模式。

**研发设计上，龙湖冠寓坚持与客户共研，打造极致标准化户型产品。围绕租户生活轨迹，在入户门、办公、休闲、睡眠等8个户内模块积木式拼接出105个标准户型，**打造满足不同租户需求的生活场景。

**产品打造上，龙湖冠寓在标准化管理下打造了差异化细分产品线，针对具体落地城市的地域特点和属地文化，通过不断的微创新，充分满足了「一张床、一间房、一套房、多间房」**四种不同的租房需求。“豆豆、松果、核桃、花生”，分别对应集宿型床位、公寓型单间、公寓式住宅套间和租赁社区复合型产品。

**运营服务上，**冠寓为租户提供温暖、明亮、有爱的“五心”服务，24小时响应的“安心”服务，报事报修的“放心”服务，智能家居和线上一键搞定的“省心”服务，定期组织社群活动的“开心”服务，围绕五感“视、听、嗅、味、触”打造的“舒心”服务，将服务渗透到租客的日常生活中。

2021年11月，中国房地产业协会公布长租公寓综合性能评价首批12个项目名单，在获评五星级认证的11个长租公寓中，**龙湖冠寓有9个项目上榜，****在“宜居品质、绿色健康、智慧系统、服务管理”4类性能指标中表现突出。**9个项目具体为北京亚运村关庄店、上海华泾天街国际公寓店、深圳景田国际公寓店、杭州奥体盈丰路店、重庆礼嘉天街店、合肥瑶海天街店、长沙金融中心店、武汉光谷五路新壹城店、武汉千禧城店。

**首批长租公寓综合性能评价，**是以行业首部《长租公寓综合性能评价标准》（编号为T/CECS 778－2020）为依据。2020年12月10日，根据中国工程建设标准化协会《关于印发<2018年第一批协会标准制订、修订计划>的通知》(建标协字〔2018〕015号)的要求，批准发布《长租公寓综合性能评价标准》，适用于新建和改扩建长租公寓的全产业链综合性能评价，自2021年5月1日起开始施行。龙湖冠寓参与其中的建筑规划设计、运营管理标准等多个模块的编制，均贡献了富有建设性的建议。

事实上，正是通过基于对标准和品质的坚持，龙湖冠寓屡获市场及客户认可，截至2022年上半年末，龙湖冠寓累计服务租户约50万人，累计用户逾250万人，用户满意度达95%。

积极布局保障性租赁住房

近年来，国家多次强调保障性租赁住房建设，出台了一系列支持政策，2022年1月，全国住房和城乡建设工作会议公布，**2022年全国“保租房”筹集目标为240万套(包括新建、改建和改造)。**根据住建部的统计，40个重点城市在2022年和“十四五”期间分别计划筹集建设“保租房”190万套和650万套。

随着住房保障体系的日趋完善，龙湖冠寓也积极布局保障性租赁住房，更好保障新市民群体的基本住房需求。

5月13日，人民日报上刊登《让更多新市民和青年人安居乐业》对龙湖冠寓天津南开王顶堤店项目的进行了相关报道。该项目为**天津地区首批获得认定的保障性租赁住房项目，**由闲置宿舍改造而来，共479间公寓房间，通过龙湖冠寓的整体改造，项目以适合青年人居住的20-30㎡开间户型为主。

3月29日，厦门金圆·金融公寓正式交付使用，提供租赁住房539户，该项目为福建省首宗租赁住房用地，也是**福建省首批住房租赁试点项目。**2021年10月，龙湖冠寓正式签约该项目，项目由金圆集团旗下厦门两岸金融中心建设开发有限公司开发建设，由龙湖冠寓运营管理。

2月22日，住建部住房保障司一行调研岳麓区冠寓长沙金融中心店保障性租赁住房项目。项目为**长沙市岳麓区第二批认定的保障性租赁住房项目，**门店可租房间数量1068间，开放公共区域500平米。项目由龙湖冠寓负责运营管理，主要利用存量闲置房屋建设改造。

租赁蓝海，未来可期

根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，**目前我国超75%的租房人群租龄超过3年，其中租房6-9年的占比达3成，租房10年以上超12%。**显然，越来越多的人接受租房这一选择，租房和买房两者之间差异逐渐模糊。

根据国家统计局第七次全国人口普查数据，2020年全国人口共14.12亿人，其中城镇常住人口已突破9亿人。数据显示，全国流动人口共计3.76亿人，其中，**选择租赁生活方式的群体规模约为1.9-2.2亿人，**预计2035年城镇租房人口规模将达到2.8-2.9亿人。

随着租赁住房市场的不断成熟，住房租赁行业将迈入全新的机遇期，市场刚性需求将会在各级城市群、尤其是人口强流入的重点城市群出现，租房市场成长壮大已成必然，龙湖冠寓未来可期。