Q2大宗交易市场持续回温总额超570亿，北京领跑全国 | 睿和研究_风闻

作者 | 杨凯

编辑 | 张爱、梁秀杰

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

随着二季度各大城市疫情受到控制，全国大宗交易市场出现回温。通过跟踪分析全国大宗交易市场，发现目前大宗交易市场存在以下几个现象：

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一、受房企经营状况普遍遇困的影响，企业出售存量物业回笼资金保现金流的诉求非常强烈，资产价格有所下降；

二、公募REITs扩募政策，使得投资者对于新兴物业资产，如产业地产、长租公寓、数据中心等关注度快速提高；

三、受市场及政策不确定性影响，外资买家大多处于观望状态，境内大宗交易市场主力为内资玩家。

成交情况：市场回温明显

据睿和智库统计，**2022年Q2中国内地大宗物业成交总额570.59亿元，环比2022年Q1增长27.89%；同比2021年Q2下降34.85%。平均单笔成交额为11.19亿元，环比增长15.34%，同比下降56.57%。**二季度，各大城市除北京外疫情基本得到控制，全国大宗交易市场回温。

表1：2022年Q2内地大宗交易市场情况(单位：亿元、笔)

数据来源：睿和智库

图1：2020年Q1-2022年Q2内地大宗交易成交走势

数据来源：睿和智库

各区域成交分析：北京成交量超上海

**1、**北京区域：内资买家成为主角

分区域来看，北京二季度大宗交易成交宗数9宗，成交金额为128.88亿元，超越上海位居全国首位。

二季度，北京开发商积极处置变现优质资产，提升资产流动性。以远洋集团为例，远洋二季度将丰台区的远洋锐中心34.5%股权作价50.2亿元出售给平安人寿，还将朝阳区酒仙桥颐堤港项目的50%股权作价28亿元出让给国寿投资。

报告期内，北京大宗交易市场成交物业涉及写字楼，酒店、综合体商业等资产，写字楼成交金额占比达55%。

2、上海区域：产业地产类物业交易热度提升

上海二季度大宗交易成交金额为94.15亿元，成交宗数6宗。**办公楼成交金额占主导地位。这主要由于自用型买家相对活跃，尤其是以能源、科技行业为代表的龙头企业，成为优质办公资产的购买主力。**且其中多笔交易来自于内资企业，在疫情蔓延带来市场不确定性增加的情况下，核心增值型交易占比稳步上升。

除此之外，**产业地产类物业交易热度提升，**位于浦东新区张江板块的生命科学园凭借在后疫情时期展现的强势租赁表现，逐渐成为投资者偏好的物业类型，特别在第二季度备受外资机构投资者追捧。

从上海近半年大宗交易成交情况来看，工业园、物流地产、长租公寓等新兴物业吸引力不断攀升，一方面原因为这些物业需求相对刚性，稳定性更强，另一方面公募REITs的扩募，也吸引来更多关注此类物业的投资人。

**3、广州区域：**核心区域物业成交较多

广州二季度录得大宗交易成交5宗，成交金额105.2亿元。中国海外发展以46.2亿元购得综合体广州亚运城53.33%的股权。中国太平洋保险以约35亿元购得位于天河CBD的38层写字楼粤海金融中心T1栋。作为大湾区核心城市，**广州的写字楼租赁市场稳健，**投资者对于优质的办公物业保有信心，仍在积极寻找优质资产的配置机会。

广州一直以来是内资买家的主场，上半年内资买家占据十宗大宗交易中的九席。市场供应方面，**季内出让的资产仍多来自房企。**一方面，一些增量物业的开发商希望以整售的方式缩短去化周期；另一方面，受房地产去金融化的趋势推动，一些存量物业的持有者减持资产以实现资金回笼。

4、深圳区域：自用买家为主

深圳二季度录得大宗交易8宗，成交金额51.68亿元，**交易资产主要为写字楼和产业园区，成交产业地产类物业3宗。交易买家除一家基金外，均来自企业，且均为自用型，**包括银行、科技公司、医药企业、实业企业等。大多企业购置写字楼以用作企业总部，说明深圳良好的城市发展平台和产业结构依然深受众多企业认可。

例如锦欣生殖医疗集团以17.3亿元的总对价购得福田区一栋商务园区办公楼作为自用。广深地区自用买家在写字楼和商务园区板块保持活跃。

图2：一线城市大宗交易成交情况

数据来源：睿和智库

成交类型及对象分析：新兴物业投资热度提高

随着REITs市场的持续发展，加上近期公布的扩容、扩募的相关规定，使得新经济资产，尤其是具备稳定租金收入的商务园区办公，成为保险公司、国有企业和pre-REITs基金等机构投资者的首选标的。

二季度，**写字楼物业仍然是最受欢迎的资产类型，**成交宗数占比为40.82%；物流地产及数据中心成交总数占比12.24%；长租公寓方面，凯德集团收购宁波盛捷杭州湾服务公寓，反映出境外投资者对于新兴投资物业的关注热度提高。

值得注意的是，Q2大宗交易中，**零售不动产类物业无成交。**这一现象也符合市场对于线下实体零售不动产未来趋势的较为悲观的判断。

图3：2022Q2大宗交易标的资产类型

数据来源：睿和智库

部分成交案例节选

表2：二季度部分大宗交易成交案例节选

数据来源：睿和智库