下个月720亿元境内外债券面临到期，5年期LPR利率下调，房地产托底之手来了？_风闻

来源：一号地产（ID：dichanyihao)

“我们知道很难，现在是行业最黯淡的时候，我们反而要往光明去看、往机会处去看。”说这句话的时候，龙湖集团董事长吴亚军正在与投资者的电话沟通会上。

虽然时间才过去一周多，但这场被称为“龙湖虚惊”的风波还是给地产业带来了不小的影响，毕竟如果连龙湖都“商票逾期”、“月底破产”的话，那可真没有几家房企敢打包票说自己没问题。

实际上在连续多轮暴雷风潮之后，多数房企还是选择了自我纾困，一心躺平的不能说一个也没有，但数量上不占多数。

而且，对于“躺平”房企，不但购房人深恶痛绝，地方政府也极为不满。8月17日，安徽合肥召开化解房地产问题专题调度会。会议指出，对查实存在有明显质量问题、违规销售、抽挪资金、虚假宣传、超容减绿、故意“躺平”等行为的，严格依法依规处置，及时向社会公开曝光。

市场和监管共同抵制“躺平”派，因而房企自我纾困绝不能是一句空话。

上半年境内债务展期集中高发

纾困的前提是需要明白困境在哪，当前对于房企来说，到期债务压力就是最为沉重的负担。

对于到期债务，似乎展期已经成为惯常应对，而且范围也已经从美元债延伸到境内债。

据统计，2022年上半年，新增债券展期主体11家，其中7家为房地产企业。

整个债券市场共有25家发行人的43支债券发生展期，涉及到的债券本金余额共757.06亿元，较上年同期大幅增加，背后在于二季度恒大（3333.HK）、富力（2777.HK）等大型房企债券展期规模较大导致。

比如，4月7日到期的“16富力04”，债券余额19.5亿元，后来展期了一年，与“16富力05”到期日相同，后者债券余额9.5亿元。

5月，富力地产又陆续获得了“16富力06”、“19富力02”的展期或兑付方案的调整。

但富力地产的境内债危机并未完全解除，目前富力待偿还的境内债还有9只，总余额约为143.73亿元，其中距离偿债日期最近的为“16富力11”，债券余额为11.2亿元，到期日为今年10月19日，仅剩下62天。

至于恒大境内债，“20恒大02”、“20恒大03”、“20恒大04”、“21恒大01”等均已调整本息兑付安排，涉及债券总金额超230亿元。

不过，7月份，“20恒大01”债券本息兑付二次展期的愿望化为泡影，债券持有人拒绝再向恒大妥协，这也是其境内债务展期首次未获通过。

而恒大的境内债券自2022年1月以来陆续展期，其境内债券存量余额多达558.63亿元，成为目前规模体量最大的出险房地产企业。

如果加上7月份的数据，境内债券市场风险处置仍然以展期兑付为主。

1-7月累计69只债券的持有人与债务人达成展期兑付协议，在本年违约债券中占比58.5％，其中房地产相关债券达52只。

而且展期房企多为行业内龙头企业，规模体量较大、债务规模较高，债券展期成为避免实质性违约的必然选择。

进入8月份，最近宣布展期的还有多家房企：

8月1日，奥园集团宣称，对“20奥园02”展期；

8月16日，融创在上交所公告称，已调整“16融创07”的本息兑付安排；

8月17日，金科宣称，拟对“20金科地产MTN002”展期一年；

8月18日，融信集团宣称，对“20融信03”展期；

8月19日，佳源地产宣布拟将“19佳源03”展期一年。

进入下半年，到期债券数更加高于上半年，料展期趋势仍将延续。

据财联社统计，到期金额最多的为广州富力地产股份有限公司，到期债券金额为97亿元。恒大地产集团有限公司、云南省康旅控股集团有限公司、金地(集团)股份有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司分别到期82亿元、79.6亿元、78.73亿元和72.6亿元。

不过，利好消息是监管层有意为房企流动性提供支持。

8 月 16 日，有消息称监管部门指示中债信用增进投资公司，对其挑选名单上的多家示范房企新债发行提供全额无条件不可撤销连带责任担保。譬如龙湖预计将于8月发行15亿元中期票据，就是属于此类。

数据显示，今年1-7月，房企合计发行中期票据1177.3亿元，占全部发行额的38.8%；平均发行期限为3.9年，高于总发行期限均值0.3年。

如此一来，连监管层都出手相助了，房企更加没有“躺平”的资格，谁也不想被称为“扶不起来的阿斗”。

美元债压力仍在，明年或集中爆发

较之人民币债券，美元债市场更加起伏不定，也多番成为引发房企暴雷导火索，个中原因更在于美元债市场的信心始终没有得到连续性正反馈。

过去的两个月，民营房企美元债二级市场报价被市场低迷情绪重挫的同时，多家国资背景房企，也被严重波及。

事实上，7月初以来，无论是民营房企还是国资背景房企，如远洋、旭辉、碧桂园等中资美元债价格均有大幅下跌，而此前这些房企的美元债价格仍较为坚挺。

8月18日价格观察，以中资美元债交易员报价作参考，碧桂园大部分美元债在30-40美分之间，旭辉美元债整体价格位于25-35区间，新城控股则在50-60区间，建业地产在25-30之间，远洋地产下滑到15-30之间。

与此同时，存量美元债规模并不少。据21世纪经济报道统计，截至2022年2月底，101家房企共计存续460支美元债，总发行额度为1925.68亿美元，平均利率为7.56%。其中，美元债规模超过20亿美元的房企有33家，超过10亿美元的房企有45家。

而根据DM研究统计，在接下来的9月份，共有19只房企中资美元债债券面临到期或回售，剩余规模总额为42.46亿美元。其中，合景泰富、绿地、绿景、鑫苑置业等均有债券面临到期。

另外，还有77只境外地产债券面临付息，其中合景泰富、绿地、碧桂园、保利、龙光等均面临2只以上债券需要付息。已违约主体中，禹洲集团、佳兆业、中国奥园面临3只以上债券需要付息。

如果算上境内债，9月份房企境内外债券到期规模约为714.89亿元，其中剔除已违约房企，境内外部分约546.88亿元债券面临到期。

一方面是债券规模仍居高不下，另一方面违约现象并未有明显缓解。

2022年上半年，中资企业境外债券市场仍呈现违约高发的态势，上半年共有23家中资企业境外债券发生违约，涉及的违约金额共210.66亿美元，远超过当期境内债券违约债券与展期债券金额之和。

上半年境外债券违约主体除当代科技主要从事医药制造行业之外，其余全部为房地产开发商，公司属性集中于民营企业和外资企业。

不过，从中也不难看出，对于房企来说保境内债意愿强于保境外债，原因可能有两点，一是境外债属于信用债，违约损失低于境内债；二是境内债仍然有“一只看得见的手”在帮助化解。

此外，由于今年多数房企美元债展期多为一年，从2013年1月开始便将进入美元债偿债小高峰，170家房企到期美元债金额为64.2亿美元，2023年一季度待偿还美元债金额达到121亿美元，环比2022年四季度增加30%。

挽回市场信心，还需多方努力

据中指院统计，今年1-7月，TOP100房企销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%。

财联社统计，截至目前已有超50家房企发布上半年业绩预亏公告。

这两组数据互为表里，一定程度上反映房企当前销售业绩承压现实。A股上市亏损房企中，阳光城、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、中南建设、首开股份、ST泰禾、中天金融的预计亏损额均超过10亿元。

港股上市房企中，8 月 19 日，远洋集团发布盈利预警。2022 上半年，预计本公司拥有人应占亏损介乎约 10 亿元至 12 亿元。

前一日，碧桂园（2007.HK）刊登盈利预警公告，预期截至2022年6月30日止半年度之核心净利润介乎约45亿元至50亿元，股东应占净利润介乎约2亿元至10亿元。去年同期，碧桂园半年度核心净利润约152亿元，股东应占净利润约150亿元。

上坤地产8月17日盈利警告称，集团预期于2022年1-6月录得母公司拥有人应占亏损净额不少于人民币 5 亿元，2021 年同期母公司拥有人应占溢利约为人民币 0.54 亿元。

稍早前的8月11日，弘阳地产（1996.HK）发布盈利预警公告。截至2022年6月30日，集团1-6月预计录得净亏损约人民币3.5-4.5亿元。

各家房企的公告显示，亏损的原因主要与结转项目减少、结转项目毛利率降低、降价促销、减值计提等因素有关。当然，也有美元债因人民币对美元贬值产生较大汇兑损失所致。

值得一提的是，弘阳地产在公告中披露了对境外债的处置意向，这在当下的美元债市场中体现出一种担当。

公告中弘阳地产表示，为持续稳定企业经营，化解短期流动压力，弘阳地产拟针对所有境外债务推出一个整体债务管理方案，以保证公平公正地对待所有境内外投资人，保护境内外所有利益相关方的利益，实现更稳定的资本结构。

融资难是大部分房企都面临的困境，销售下滑也是几乎所有房企都遭遇的现实，在这种时候寻求债券投资人的理解就颇为重要。

头部房企里，龙湖给大家打了个样，中等规模房企中弘阳地产也起了一个不错的表率。截至2022年6月30日，弘阳地产上半年偿还各项债务本金及利息共计达到15.227亿美元，包括2022年4月到期的4.5亿美元债。

但是关键还是要有现金流注入，稳定运营是一切信赖的前提与基础。而要体现这一点，保交付就是关键中的关键，堪称“一号工程”。一号地产前一向曾撰文认为《急难愁盼“保交房”，房企最后一根“定海神针”》，至今我们仍然持此看法。

今年上半年，龙湖集团如期交付76个项目，合计5.25万套住宅；旭辉在全国16省34市如期交付了近4万套新房；美的置业实现了52个项目、超3万套房子交付；融创中国已累计在59个城市交付9万余户新房源；弘阳地产共计完成2.7万套房源交付，总建筑面积为378万平方米。

实际上，包括监管部门和地方政府都已在多方发力，避免房地产市场硬着陆。今年以来，各地持续出台楼市扶持政策，截至7月，发布扶持政策已经超过580次，与去年相比增加接近七成，房地产调控次数更是刷新历史记录。

当下，不“躺平”才是当下房企该有的态度，无论是面对债务危机，还是保交付承诺，市场需要看到房企振作，才能挽回信心，进而共同走出这片“沼泽地”，等待下一个周期。