我是前地产设计专业人士，凡是没有告诉你公摊和计容的关系，基本都是伪专家_风闻

【本文来自《110平米房子到手仅61平，专家：公摊计算复杂，给开发商等提供钻空子机会》评论区，标题为小编添加】

前地产设计专业人士来了。

1.除了大陆和香港自治区，全世界都是卖套内面积。。我想光是这句话，就可以堵住大多数专家和开发商的嘴了。。。。下面是一点科普小常识。。。

2. 算面积一点都不复杂，我带实习生教会的第一个技能就是算面积。基本初中毕业的就能做好，唯一要求就是细心。。。另外不光是设计和开发商要算面积，规划审批也需要项目的面积指标，规划局的审查人员也要自己算一遍是不是跟报件的一致。很多审查人员还不是房地产相关专业的，只要掌握了算法，都能很好胜任工作。所以自己能在当地档案馆把竣工图拿到手，基本都能把面积这回事搞清楚。哪有专家说得这么复杂。。。

3. 公摊面积其实跟计容面积相联系的。。。凡是没有告诉你公摊和计容的关系，基本都是伪专家。

计容面积就是计入容积率的面积。。那么计容面积为什么这么重要。因为这个面积是跟土地出让金挂钩的。。。打一个比方，有两块地，大小是一样的，但是政府允许建多少面积不同，那么这两块地的出售价格也不同。这个允许建的面积，就是计容面积。。

但是我们要明白一点，为什么不叫可建筑面积，要叫做计容面积呢？因为相对的，有不计容面积。比如地下全埋的房间面积，拿来做停车场，设备用房，地下车库的电梯楼梯，甚至就让他空着什么都不做，通通都不算作计容面积，开发商想做多少就做多少。。。这部分面积有个特点，就是不能拿出来卖，或者卖也亏钱。。。例如一个车位才买10多万，算上车位需要的车道等等公共区域，车位拉通了算一般是32平方米一个车位，车库高4.5米的话，一个车位就要在地下挖至少144立方米的土石方。。因此，一般不计容面积，开发商是能省则省。相信各位也明白了，为什么很少有人把停车库建在地面以上了吧。

话说回来，那么公摊面积跟计容面积有什么关系呢？简单来说，公摊面积 等于 计容面积 减去 套内使用面积。因此，可以明确一个概念，所谓公摊面积，是包含在开发商的计容面积里面的，简单来说，是算进地价的那部分面积。不进入计容面积的部分，是不能计入公摊的。因为不计容的部分，是不会出现在房本产权证里面的。

所以我们就找出专家的一个问题，地下室是不进入计容面积的，独立的小区警卫室在很多城市可以算作独立构筑物也不计容，在地下的设备房间，楼梯和电梯各种管井的地下部分，也不计容的，因此，这些面积不能算作公摊。

4.为什么计容面积这么重要，一切的面积，包括套内使用和公摊都要依据他来计算。。。因为计容面积是政府规划部门来控制城市人口密度的重要参考依据。。。这个地区，要修多少学校，多少医院，怎么设立公交站点，地铁线路停靠站怎么设立，商业区怎么规划，路多宽，商业怎么规划，都是以此为依据。当然你房本上的面积，更是以这个面积为根源的。。。

5.扯远了。。。话说回来。。。如果按照国际惯例，改卖套内，会发生什么呢？笔者有幸是入行就在一个卖套内面积的内地城市开始职业生涯，可真是太有亲身体会了。。。开发商会拼命的压缩公摊面积。。。文章里小区的整个公摊是46%？我入行起就没见过超过30%的公摊。在新的消防规范开始施行前，那年头还可以做三合一前室，公摊基本都是压缩到18%~20%，后来基本也25%左右不能再高了。。。

你得想呀，压缩了公摊，开发商能卖出来的套内面积是不是就多了。整个46%的公摊开发商又不能拿出来卖，土地出让金该缴还得缴，这种设计，不被骂得狗血淋头才是。。。

6.那为什么实行不下去？首先，这没什么难的，在业内也没什么秘密可言。你要知道，我这个内地小破城，开始搞土地经济的时候，是一位姓黄的市长拍板卖套内的。这位黄市长，当年在浦东新区做管委会主任的时候，是内地第一批去香港考察土地财政的官员。套用川建国的话来说，没有人比他更懂土地经济。对这里面的门道，也就太门清了。也就是他，偏偏选择了跟全国大多数不一样的做法。。。。因为卖公摊，里面门道就太多了，什么把地下室也卖给你，把物管用房小区居民活动室警卫值班监控设备房间全部卖给你。卖给你什么，都是开发商说了算。一份地价可以卖出两份钱出来。。。。。

我们这里的开发商只会扣一些边角料面积，暗戳戳的送给业主，从来都不敢卖，也不敢上房本。

我们都知道房地产很赚钱，至少我们得诚信经营不是？