厦门空置率8%，住房都谁买走了？_风闻

问道者 杜一用

贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，首次盘点了国内28个主要城市的住房空置率水平。调查结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。厦门住房空置率为8%，在被调查城市中处于合理区间。

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城市平均住房空置率偏高

贝壳研究院以国内28个城市的3万个小区作为样本，选取入职三年及以上的房产经纪人，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。

由于本次调查范围未包括期房和现房待售部分，而从签订购房合同到交房，一般需要1年半到2年左右时间。最近几年，受宏观调控政策影响，“保民生保交楼保稳定”成为主旋律，期房和待售现房明显增多，这意味着，贝壳研究院的结论有待商榷，国内城市的实际住房空置率肯定要高于调查口径。

但即便按贝壳研究发布的调查口径，国内城市的住房空置率依然不容乐观。

通常来说，住房空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为住房空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

此次贝壳研究院调查发现，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

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人均住房与排序大致匹配

根据贝壳研究院的调查结论，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。

当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降；房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高；此外，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。

在这三个参数指标的综合作用下，厦门住房空置率8%，在被调查的20个二线城市中，空置率最低。空置率比厦门低的是四个城市均处于一线，即深圳、北京、上海、广州。

空置率比厦门高的二线城市依次为，天津、大连、苏州、济南、青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、昆明、郑州、西安、合肥、武汉、重庆、南昌。

在二线城市中，南昌的空置率最高，重庆第二高，天津的空置率仅比厦门高。这样的调查结论难免让被调查城市感到心虚。

2018年，赢家财富网曾评出“中国十大鬼城”，说的是住房卖不出去没人来住，空置率很高的国内城市。

排在“中国十大鬼城”之首的是内蒙古鄂尔多斯康巴什新区，第二位是郑州市郑东新区，第三位是京津新城，第四位是辽宁营东新城，第五位是江苏常州新城，第六位是广州惠州大亚湾，第七位是温州新城，第八位是十堰东部新城，第九位是海南三亚，第十位是甘肃张掖新城。

郑州和天津都在榜中，可在贝壳研究院的调查中，住房空置率却都比重庆低。因此，如果贝壳研究院的调查结论把期房和待售现房统计在内，那座次排序或许就不是现状了。

不过，参考城市人均住房面积，贝壳研究院的调查结论有它的合理性。根据网上公开的数据，郑州人均住房36平米，天津人均住房34.97平方米，重庆人均住房46.1平方米，与贝壳研究院的调查结论基本匹配。

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谁把厦门住房空置率买低了

厦门在贝壳研究院榜单中8%的住房空置率，对应的厦门城镇居民人均住房面积是35.3平方米。

按照贝壳研院的调查结论，和深圳、广州一样，厦门65岁以上人口占比和空置率均低于10%，“空置率处于合理区间。”

厦门住房空置率的合理性有它的刚需所在。厦门市60岁以上人口占比9.56%，65岁以上人口占6.17%。2021年厦门常住人口528万人，城镇化率90.1%，一年新增10万人；常住人口出生率8.47‰，人口死亡率3.19‰，人口自然增长率5.28‰。

年轻群体和新增人口雨后春笋般的存在，给厦门带来了旺盛的购房刚需。来自网名“林天宝01”的一份厦门购房结构分析有一定的调侃成分，但看起来不无道理。按照他的分析，来厦门买房的群体大致可分为三个部分。

第一部分：2009年以前最早来厦门发展的人。这个阶段，厦门房价蓄势待飞。买房的人包括，很早就来厦门打工或者做生意存够首付的；大学毕业后在厦门成家立业父母亲戚帮忙凑够首付的；福建省内各个区县相对富裕的；少数其他省份相对富裕的；厦门本地原住民要结婚或者置换的。

第二部分：2009-2017年。这个阶段，厦门房价稳步上涨。买房的人包括，来厦门务工发展存够首付的；大学毕业没有多久，在厦门工作并且结婚，家里父母帮忙凑首付的；大批泉州地区的有钱人和企业老板高管组团到厦门买房的；厦门原住民拆迁和置换的；福建省内各个市区县有钱的都来凑热闹的；部分国内的明星、名人、科学工作者、公务员等非厦门人买来养老的。

第三部分：2018年-2020年。这个阶段，厦门房价振翅高飞。买房的人包括，把老家房子卖了来厦门凑首付的；福建各个县城比较成功、置换到厦门的；在国外挣钱的那些人；全国的有钱人、煤老板、土豪名人明星都喜欢来厦门买一套房子或别墅。

理由很简单，厦门气候宜人，环境优美，适合居住和养老，特别是最近两年买房的人普遍不差钱。

参考资料：贝壳研究院、相关统计局数据