贪婪的滨江集团表面风光之下却暗藏危机_风闻

股神巴菲特在他投资生涯里面，有很多经典句子。最著名的就是这句：“在别人贪婪的时候，要学会恐惧；在别人恐惧的时候，要学会贪婪。”偏安一隅的滨江集团似乎正在用行动践行这句话。在房企激进狂飙的2016年至2020年，滨江退守浙江，不做高周转。在地产界乌云密布的最近两年，滨江却一改往日保守面貌，一举成为拿地黑马。另一方面，滨江集团的股价也伴随着经营的向好走出独立行情，自2022年1月4日至2022年8月5日，其股价从每股4.4元涨至8.88元，几近翻倍，期间还一度触及10.09元/股的高点。

然而，在大多数房企高喊“活下去”的当下，滨江集团表面风光之下同样暗藏危机。

据中指研究院报告显示，2022年1-6月，TOP100企业拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60.0%。可滨江不走寻常路，上半年拿地一共467亿元，同比增长了38%，其中杭州拿地23宗，拿地金额约409.35亿，占其拿地总金额的87.7%。

虽说拿的地多，但滨江的持股比例并不大。在近期的投资者关系活动中，滨江集团表示，2022年土地储备额度方面，公司将在权益拿地金额占现金回款金额比例为 0.6 的基础上保持平衡。据悉，滨江集团今年在杭州首轮供地中拿下的11宗地块，大部分是合作拿地或后续引入合作开发伙伴，其持股比例均在10%-40%之间。

此外，今年上半年除一块地位于宁波，滨江拿的其他地块均在杭州。深耕杭州一方面保证了集团的经营业绩，一方面却也体现出滨江对外扩张的不易。2017年的深圳龙华旧改项目由于政策突变而搁置，导致计提7.24亿元坏账。2021年，与越秀地产的开展合作，本计划在年内落地3个项目，但截至年底仅落地1个项目。除此之外，滨江集团在杭州以外的项目难以体现经营优势，2021年其上海地区的毛利率仅为11.91%，远低于公司平均水平。

在销售方面，据中指研究院统计，今年上半年滨江集团权益销售回款322亿元，回款额比去年同期上涨6%，但是其全口径销售额683.9亿元，同比下滑22.2%，按1500亿元目标只完成了45.6%；和去年相比，完成率下滑13个百分点。

此外，专注于改善型楼盘的滨江集团也受到了来自于限价方面的压力。由于限价楼盘陆续进入结算期，今年一季度滨江营收和盈利双双下滑。今年一季度财报显示，滨江集团实现营业收入62亿元，同比下降16.8%；归母净利润2.3亿元，同比下降42.7%；归母净利率为3.7%，较上年同期下降5.0个百分点；整体毛利率为16.3%，较上年同期下降4.5个百分点。从土拍情况来看，这种低毛利的趋势将会延续下去。以6月30日滨江拍得的钱江新城二期两宗姊妹地块为例，两宗地块限价分别为51000元/㎡和53000元/㎡，而楼面价分别高达35077元/㎡和37590元/㎡。据滨江集团投资部测算，杭州第一批地公司获得项目预计平均净利润率8%左右，第二批地预计净利润水平较第一批地略有提高。

在负债方面，截至今年3月底，滨江集团拥有货币资金168.5亿元，比去年底减少43亿元，短期借款1.16亿元，一年内到期有息负债122.9亿元，比去年底增加23.8亿元，负债合计1843亿，比去年底增加100亿元。此外，滨江集团的少数股东权益占比也从去年底的44.96%升至今年一季度的48.6%，有“明股实债”之嫌。