有人“脱重向轻”，有人“关店停工” | Q2购物中心运营力30强_风闻

地产资管网-关注中国房地产资产管理的变革和创新。2022-08-08 10:31

2022-08-08

作者 | 睿和智库

编辑 | 梁秀杰

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

如果用一个词来概括2022年第二季度的购物中心市场，那就是--复苏。

4月封城防疫使得全国商业市场陷入僵局，而随着5月底封控措施逐步解除以及政府的经济刺激政策开始生效，6月份所有关键经济指标均出现强劲改善。

严峻的外部环境也催化了行业内部的加速洗牌，优胜劣汰，**头部强势企业屹立不倒，尾端企业关店停工。**在行业比较低迷的大环境下，头部企业们纷纷脱重向轻，在项目运营中逐渐增大轻资产项目比重，**轻资产运营的轻量化、灵活化、剥离重成本的化整为零优势得以体现。**而核心竞争力较弱的企业，不得不被迫关店，也由此在行业内掀起一股关店热潮。

榜单排名

行业综述

1、政策层面：提振信心，纾困促销

由于一季度的经济低迷及二季度的严峻疫情，**不论是中央还是地方政策都围绕刺激消费和维稳展开。**李克强在5月25日的全国稳住经济大盘电视电话会议上强调，当前正处于决定全年经济走势的关键节点，必须抢抓时间窗口，努力推动经济重回正常轨道，**把稳增长放在更加突出位置，着力保市场主体以保就业保民生，保护中国经济韧性，**努力确保二季度经济实现合理增长和失业率尽快下降，保持经济运行在合理区间。

表1：2022Q2中央及各地方政府关于商业的相关政策

资料来源：公开资料，睿和智库整理

2、大宗交易：成交额环比增长40.97%

2022年第二季度商业地产共录得重点大宗交易**共11宗，交易总价为204.19亿元人民币。**与上一个季度相比交易活跃度几乎持平，但总成交额比上一个季度高出约40.97%。

其中**成交额最大的一笔是鼎晖夹层投资与朗基资本管理通过合作平台成功摘牌北大方正不良资产包，项目总货值超过100亿元人民币。**这是北大方正集团破产重整的首个不良资产包，涵盖了商办、商住、购物中心等多种业态类型资产，并横跨多个新一线城市。

成交额最小的两个项目为长沙奥特莱斯和长沙悦方ID MALL50%权益的出售，两者成交价皆为3元。乐沃居控股集团在花三块钱买下长沙奥特莱斯的同时，还要承担该项目数亿的负债。

印力3元收购中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额，交易资产建筑面积约为12万平方米，位于长沙五一商圈核心地段，是长沙首座大型综合购物中心，于2012年4月28日开业。

表2：2022Q2商业地产大宗交易汇总

资料来源：公开资料，睿和智库整理

3、行业动态：波动中复苏

从整体来看，二季度的商业市场呈现波动式复苏的状态。

4月，作为商业主力军的上海、北京相继暴发疫情，静默与封控致使购物中心发展举步维艰。而4月底的政策管控逐渐放松，购物中心也迎来了复苏的希望。

5月，冷淡的行业环境之下，商场关闭事件与商业项目流拍事件增多，购物中心新增供给无论是同比还是环比均处于一个较为低迷的水平。除布局轻资产日益风靡外，企业们开始**重新热炒TOD项目，**将其作为新的亮点去进行项目开拓。

6月，由于疫情很大程度上得到平抑，**全月录得全国购物中心新增供给249.77万平方米，**较5月实现大幅增长，增长主要分布于新一线及二三线城市。重点企业旗舰项目入市数量增加，企业轻资产推进动作频率有所提升；城市分布方面，二三线城市市场中非重点企业的存量项目面临经营空间逐渐减小问题。

榜单解读

**1、**开业数量：二季度呈上升趋势

据睿和智库不完全统计，**截至2022年6月30日，全国范围内共新开业购物中心项目86个，比2022年一季度增加31个；总体量约762.92万平方米，比一季度增长81.4%。**具体来看，6月购物中心新开数量显著增加，全国地区新开业购物中心共计26个，面积达249.77万平方米，面积供给较上一个4-5月大幅上涨109%，项目数量也同步增长了一倍。

原因在于，6月份是年内项目供给的小高峰，面积供应通常会在6月达到上半年的最大值；二是因为4月至5月全国各地都遭新冠疫情困扰，部分供给受到挤压无法顺利释放。6月份全国各地的疫情基本得到良好控制，前期积累的需求顺利释放，将供应面积推高。

**从体量上看，**10万平方米及以下小体量购物中心开业数量达55个，占二季度总开业数量的63.95%。20万平方米及以上的开业项目仅有四个，其中，面积最大的项目为步步高置业运营的岳阳步步高·华容新天地，建筑面积达40万平方米。

图1：2022年Q2购物中心新开项目体量

数据来源：睿和智库整理

2、企业动态：轻资产、收并购规模将提高

4月19日，华润万象生活与昭阳地产旗下综合体项目“时代·朝阳”正式签署商业运营合作协议。**这是华润万象生活首次在南宁拓展轻资产项目，**毗邻南宁火车站，且是地铁1号线和2号线双地铁上盖项目，商业部分建筑面积约6万㎡，预计明年开业。

4月22日晚间，珠海万达商管递交第二份招股书。招股书显示，珠海万达商管2021年实现营收234.81亿元，同比增长36.55%；年内溢利大幅增长215.83%，至35.12亿元。规模方面，截至2021年底，公司共计管理417个商业广场，在管建筑面积5900万平方米。

5月11日，印力与中信资本签署协议，以3元人民币收购中信建投-长沙悦方IDMall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额，为该项目提供运营管理服务，提升目标资产的全方位经营能力。

5月18日，鼎晖投资与朗基资本管理通过合作平台成功摘牌北大方正资产包，系北大方正集团进入破产重整阶段首个市场化公开转让的不良资产包，其**总货值超100亿元。**据悉，该资产包涵盖商办、商住、购物中心等多种业态类型资产，横跨多个新一线城市。

6月20日，旭辉商业宣布全面开启轻资产合作，包括委托管理、经营收益分成、合资共创等合作模式，重点布局上海、北京、成都、长沙等核心城市。

6月26日，位于上海传统商业街淮海中路651号的**H&M店铺撤店，**闭店前该店以2件8折至5件5折的折扣力度清仓，引发市场密切关注。H&M于2006年登陆中国，该店为H&M品牌在中国内地市场开出的首店，开店首日销售额便突破了200万，开业时间长达15年。该店共有五层，地下一层与地上四层，包含男女装及童装全品类商品。

3、城市分布：二线城市成主力输出

6月，国内购物中心市场基本实现全面复苏。但若细看4-6月动态变化，会发现不同区域、不同层级城市商业市场复苏节奏分化明显。

**从城市层级来看，**北上广深一线城市新开业项目13个，占比23.21%；二线城市新开业项目56个，占比65.11%；三线城市新开业项目11个，占比12.79%；四线城市新开业项目6个，占比6.97%。值得注意的是，由于疫情原因，二季度上海没有新开购物中心项目。

图2：2022Q2不同层级城市新开购物中心占比