面对高房价，你有否想过合作建房？_风闻

你有曾经想过合作买地建房吗？不要以为这是异想天开的事情。18年前，就曾经有这么一群人为此努力过！我作为其中的知情者，本来这事已经在记忆中淡忘了，偶尔从旧硬盘里找到这篇通告，又重新勾起当年的回忆。

这是2005年的事情了，当年中国的房地产黄金时代刚开始，当时广州的楼价大概在5000左右，但还是有人觉得不便宜。刚开始是几家人商量自筹资金买一块几百平方的地，建一个四合院式的连体别墅，但后来有兴趣的人越来越多，最终集合了几百个家庭。那建房的想法和操作方式就不同了，组织者就萌生了成立建设公司，筹集资金买地建房的大胆想法。下面这篇文章就是当年组织者和政府部门沟通后，向大家汇报情况的通告，内容包含了政府部门的意见、公司运作的构想和合作建房的前景。仔细阅读，大家就可以了解到当年事情的前因后果。

项目最后是无疾而终，问题是多方面的。俗话说：当局者迷。不单指参与者，还指身处那个大时代的人，那时候谁也猜想不到日后中国房地产发展的疯狂，这个“谁”不单指普通人，连政府也一样，所以对合作建房这个新鲜事物持“不支持不反对”的态度。

事情过去快20年，中国疯狂的房地产时代也落幕了，大家可以用上帝视角、事后诸葛亮的心态，去回顾和评价当年这群有梦想的人和这“异想天开”的事！但大家没必要冷嘲热讽，毕竟有这个梦想和愿意去尝试，已经是非常难得了。

发表这篇文章前，我特意到百度地图找一下当年这块地，看看现在是什么情况。发现已经被一家广州本地的房地产公司开发建成一个住宅小区了，现在的二手房价是5万左右。

（通告里的人名是化名）

一梯两户南北通透　

每户一个免费车位

合作建房均价低于3500

“一套百多平米、一梯两户、南北通透的单位只要30多万，还送底商和免费车位。”面对这样的描述，恐怕没有人不心动。在北京个人合作建房首次拿地遭挫的情况下，备受关注的广州合作建房近日也掀开了心仪地块的红盖头。8月21日，广州合作建房第二次会员大会上，韦坤等组织者们向到场的近200名合作者展示了即将公开拍卖的天河区沙河地块的设计蓝图，广泛征求大家的意见。截止这天，合作建房的会员人数已超622人，而据组织者介绍，只要同意这块地的人数超过220人，项目就可以启动了。

通过成立公司拿地

韦坤所倡导的合作建房，已不同于原本由国家或单位组织城镇职工、居民的集资建房。而是由一群人联合起来注册合法的企业或社团，通过招标、拍卖或挂牌方式获得土地，然后聘请或自行成立专业的房地产项目公司，建设自己的房子。

个人合作建房要想从理想走向现实，首先要解决的就是主体资格问题，否则一切都是空中楼阁。广州合作建房者们最初的打算是成立合作社，7月14日发起人韦坤将一纸《关于成立广州住房合作社的请示》亲自递交到了广州市国土房管局，请其作为业务主管单位办理社会团体审查。但韦坤的这次登门造访未能为广州合作建房讨到“合作社”这个最合适的身份，国土房管局在8月12日的批复上表示：“从现有法律、法规和政策文件看，对我局是否能作为住房合作社的业务主管部门以及需审核的内容、程序等都没有依据”，因此“不能依法提出审核意见”。对于国土房管局的批复，韦坤表示：“原本对处在中国改革前沿阵地的广州政府抱有很大希望，对批复内容感到失望和遗憾 ，但是从执法者的角度也是可以理解的。”

眼看着沙河地块即将挂牌拍卖，而合作建房的“主体”依然悬而未决，广州合作建房何去何从让合作者们也捏了把汗。除了成立住房合作社，合作建房还可以通过成立有限责任公司和自然人联合两种方式拿地。广州合作建房之路该如何走？韦坤告诉记者：“成立住房合作社目前处于一个真空地带，面临法律、法规、政策等的多重空白，如果我们向另一主管部门建委再次提出申请，恐怕得到的回答还是一样的。而成立公司和自然人联合这两个形式各有利弊，自然人联合买地虽然可行，但始终没有一个实体进行操作会有很多实际问题。而且买地后因每个人名字都写在土地使用证上，无法分割，这么多人，一旦有一个人自己有经济问题，惹上官非，这块地就很容易被封，影响进度和其他人利益 。我们打算用有限责任公司形式。但有限公司需要规避50人股东的问题，所以合作者不能全都是股东。只有那些不管地段等客观条件，肯定参加第一个项目的铁杆才有资格做股东，以此避免股东更换引起股本增减问题。”据悉，这个公司将被命名为“广州合建房地产咨询策划有限公司”，如无意外下月初将申请注册。合作者们将通过这个公司进行具体项目的前期运作，包括前期筹备、地块寻找、项目立项以及土地的获取等。韦坤特别强调：“合作建房的第一个项目不管其主体是公司也好、合作社也好、自然人联合也好，非盈利是基本原则”。

目标地块锁定沙河

虽然合作者们在网站上发布合作建房的号召后应者如云，但毕竟这当中很多人还处于观望状态，只有等地块的具体信息、相关设计出炉，以及银行验资工作正式启动，合作建房才算真正开始。今年5月以来，广州合作建房组织者们就开始发动大家收集地块信息，7月底，他们通过综合对比，初步选定了沙河地块，并开始进行方案设计和成本分析。

据韦坤介绍，合作者们拿地的方式包括参与挂牌、拍卖，和有土地的单位、公司合作建设，以及土地的二级市场购买等，而参与拍卖是目前最好的方式。广州合作建房者们首次锁定的地块位于天河区沙河地段，属于住宅用地，由土地开发中心一级土地市场进行挂牌或拍卖，起拍价3300多万。“据了解这块地一到两个月后将公开拍卖，对于我们来说时间比较紧，但这块地从总建筑面积、容积率、拍卖价格等来看，非常适合我们搞合作建房。由于周围环境一般，估计地价不会太高，地块面积比较小 ，商业用途不大，估计不会有很多发展商来争。邻近楼盘的开发商或许会关注，但我们有绝对优势。”

对于部分人提出的 “合作建房拿地难”的问题，韦坤认为，“拿地难主要是政府推出的地比较少，而合作建房在拿地方面又有一些局限性。合作建房拿地成败关键在于支持某块地的合作者的数量和坚定性。”目前，广州合作房工程组的志愿者们已经拿出了两套初步设计方案，本周将放到网上公示，在土地开发中心出公告后将正式进行网上投票确认，超过220人投票同意并签署相关具有法律地位的确认书和委托书，项目就可以启动了。

地块经济指标部分内容

预计每平米3000－3500

不可否认，合作建房可能带来的低房价是其吸引众多参与者的最大因素。韦坤告诉记者，根据合作建房网的填表调查，广州合作建房理想的价位应该在每平方3000－4000元，韦坤同时表示,他们绝对不会为了追求廉价而降低对住宅品质的需求，这点，可以通过最新出炉的沙河地块的两套建筑设计方案可以看出，11层带电梯小高层，大部分都为一梯两户，南北通透，楼距达六、七十米，这样的设计，在广州市内的豪宅中也不多见。　　根据设计方案，沙河地块包含底商、车位建设成本在内，预计平摊到住宅每平方米价格为3000～3500。“这个成本是根据我们的初步设计方案由我们的工程组志愿者（几个大房地产公司属下的预算工程师）一起做出来的，非常有权威性。底商属于全体合作建房者所有，出租收益已基本可抵得物业管理成本，当然也可以选择卖出，那我们的平均造价就不到3000了。”

按照设计者的规划，小区将建9栋一梯两户、两栋一梯三户的住宅，都是11＋1层，顶层为复式，共约250套。90％以上是南北通透的朝向，剩下不到10％为东西通透的朝向。该地块的容积率为2，绿化广场运动面积可以达到上万平方，楼距可达六、七十米。配套设施方面，有标准的游泳池、会所、乒乓球、半下沉式广场兼做露天会场、儿童游乐场、网球场或篮球场、缓跑径、健身广场、文化长廊等，另外还有700平方的首层的沿街独立商铺，这是日后合作者们的共有收益。合作建房的设计者们目前已经把小区的“总平面图”放到了网上，平面图上碧水、绿树交相辉映，看起来的确令人赏心悦目。

对于合作建房的价廉物美，设计者称“该地块周边楼盘的均价现在要四、五千，而且和我们的设计没有可比性。我们小区基本一梯两户、户户南北通透，可能只有珠江新城的金碧华府和我们的相类似，而且他们的是大户型。我们这样一套房才三四十万，他们的要翻几倍吧！”

为了方便大家讨论和对地块有个直观的理解，我自己简单做了一个规划图

下周开始验资

截止本次大会召开前，韦坤已经和三家银行进行了初步洽谈，他表示，XX银行天河支行对合作建房的支持力度较大，目前已初步选定其作为验资合作银行，并于下周开始验资工作。在大会上，韦坤向大家介绍了验资的方式和程序。验资是指合作建房成员到指定的银行（目前为XX银行天河支行），声明自己是参加合作建房的验资人，填写声明，根据意向购房面积所要求的验资额度，以自己的姓名开户存入合作建房先期资金。合作者参加验资的时间先后就是参与合作建房的排队顺序。验资额度分为三种：3房约110平方验资款为15万，4房设计为带入户花园的，约135平方，验资款为18万 ，复式单位验资为25万。合作者只有在地块明确后并签署具有法律地位的协议和委托书后验资款才会被冻结并用来买地，而之前都是存在中行自己的户头下，可以自行支取，他人无权使用，但取出后排队位置将会失去。

如今房地产开发贷款门槛进一步提高，今年银行对开发商贷款审核更加严格。合作建房能否顺利获得开发贷款？韦坤信心十足， “我们用自有资金拿到土地使用证后一可以向银行申请开发贷款；二可以靠抵押土地使用证，向其他金融行业融资；三还可以让总承包单位带资建设到结构封顶，可以办理按揭的阶段。”韦坤认为，与普通开发商相比，合作建房应该更容易获得银行的贷款，“我们有一个完善的财务制度和一个高达40%的自有资金比例，所需开发贷款也只占总金额的20%，贷出款项还在该银行内由该行进行托管，所以对银行来说基本没有风险，而且这个项目已经完成销售，也不会存在烂尾等问题，这是我们的优势，也是我们比开发商更容易争取到银行贷款的原因。”

对于合作建房的未来，韦坤认为，从当前的形式来看，广州政府部门的“不赞成，不反对”的态度，众多的加盟者的信心，户型、价格、物业等诸多优势，相关机构的鼎力支持等因素，使得广州合作建房的未来越来越明晰。 他表示，“合作建房这条道路肯定异常曲折，但我们一定会成功的”，同时“希望广州有关政府部门不要设置难题，给合作建房更多的指导和支持，给广大市民多一个购房选择。”

地块现在的住宅小区的二手房价

多年后，我总结了原因：因为几百人就有几百个想法，人都是自私，众口难调。因为是先凑钱，再开工的。你要拿十几万出来，你肯定要确定自己是选哪一个户型朝向，落实好了，你才会掏钱的。 那南向北向的户型应该差多少钱才合理？不同楼层的呢？而且从拍地到建好要做很多工作的，大家都有工作，哪有那么多业余时间，如果请专人管理，上千万的资金哦，你能信任网友吗？ 施工过程中出了问题，谁负责任？开工后超预算了，有人不愿再加钱了，或者有人中途要退出，怎么办？万一烂尾了，是群主负责赔偿吗？太多太多问题解决不了的！

往事随风，此事在20年的房地产大潮里，犹如浪花一朵，曾经出现，又瞬间消失，但这个通告，就像刚好拍下这朵浪花的照片。记录了历史的一刻。