中海商业唐安琪：租金溢价不是唯一出发点，贯穿始终的是趋势研判与需求满足_风闻

作者 | 韩玮烨、张爱

编辑 | 童洋、刘玉娇

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

以最快速度适应变化，变化不是威胁，而应该把它看作机会。

——彼得·德鲁克

中海商业副总经理的唐安琪，既是COOC中海商务&OFFICEZIP全国负责人，更是商业办公领域的资深观察者。

随着楼宇经济的不断发展，市场对楼宇的需求不再是简单的租售关系，而是更看重楼宇与企业之间的资源共享与动态联动。楼宇不再是城市里一座座孤岛，而是一个可以激发无限可能的优质生态圈。

作为全国持有写字楼最大的发展及运营商，**COOC中海商务经营出发点早已不是单纯的租金溢价，更是办公新业态的探索者和楼宇生态圈的缔造者。**在承担央企资产保值增值重任的同时，中海商务团队执着追求运营的数字化深度、绿色低碳楼宇的打造以及基于未来办公需求的开放自由的办公场景。**以“产品硬实力+服务软实力”双轮驱动，打通上下游产业资源。**以“数字化、低碳化、服务化”的长期战略，实现企业自利性与利他性的统一。

本期火花谈，睿和智库对话唐安琪，共话办公业态新趋势。

未来办公新生态：“全”场景、人性化

商务区层级、市场集聚度越高，掌握的优势资源越多，由此带来的城市配套、办公形象、市场机遇、商圈人脉、财富属性、链接资源、经营平台等隐形价值就越大。

睿 问

近两年办公业态变化很大，中海作为标杆企业，对未来办公的发展趋势有怎样的观察和思考？

**唐安琪：****首先是全国及全球的共同趋势是办公形态配置的再丰富。**经过三年的疫情，很多大型企业已布局线上线下混合办公和灵活办公，这两者可以有效解决因疫情导致的工作沟通不便等问题。以中海旗下的灵活办公品牌OFFICEZIP（后文简称“OZ”）为例，其完全方便了COOC中海商务的私域客户。从应用层面而言，若工作人员从北京出差到上海，上海被封控后无法回京，则可以在上海的OZ空间办公，拥有临时办公空间的共享使用权。

**其次是企业对科技的关注度和需求度更高。**混合办公的需求旺盛促使科技在办公场景的应用需求更高，而办公需求和居家需求都需要一定的科技支持，例如飞书、腾讯会议、钉钉等办公软件的进一步成熟完善。

**第三则是员工对于楼宇健康的关注程度逐渐提高。**经过疫情之后，人们希望生活场景和办公场景呈现出可持续发展的、健康的状态。所以，企业选址时和资产评估时都更关注ESG等绿色指标。

图片来源：COOC中海商务

睿 问

在资本降温和经济下行周期下的联合办公行业能否找到新的增长曲线？

**唐安琪：**联合办公核心基底的商业模式还是“二房东”模式，依靠赚取中间差价来实现收益增长。虽然联合办公在不断创新，也能通过私域流量和社群建设来抓取新的商业模式，但目前这些新商业模式不足以支撑联办业态的发展。而中海OZ的优势及创立的出发点并非依靠传统商业模式，而是把它做成未来办公实验室，去创新、突破和寻求办公业态的演变趋势和场景。

另外，经过几年的创新发展，中海OZ目前的产品线可以满足不同客户在不同阶段的不同需求，包括过渡办公、短期办公，甚至一两天的办公场景。OZ既是中海商业的创新业态，也是中海商业的亮眼名片。

中海OZ的品牌知名度、美誉度、溢价、经营回报等方面都表现优异，对于COOC中海商务的全域生态打造，OZ是不可或缺的存在。未来，在规模上，**我们希望OZ在COOC中海商务的营收占比从2%提升到5%-8%；**在拓展上，形成自身项目选配和外部轻资产获取两种形式。

科技赋能低碳，全周期思维下的可持续发展

双碳目标下，绿色低碳成为写字楼关键词。从硬件配置到物业服务，注重节能减排的楼宇，不仅节省成本，提高租金溢价，还能提升企业价值和形象。

睿 问

楼宇运营数字化升级的背后，为运营商带来怎样的效益？

**唐安琪：一是降低成本。**数字化科技作为楼宇运营管理的重要工具，更新速度极快。但中海秉持稳健的发展理念，在思考清楚之后系统性地进行投入和安排。中海基于自身的低碳理念和绿色理念，在楼宇运营中，将能源平台、能源系统进行了第一个全国项目的上线。该系统除了可以看到能耗数据，还能通过数据分析、智能化调整，来实现中海的节能降耗目标。

**二是满足客户需求。**从客户端而言，中海商务上线了COOC APP，是中海商务私域流量的重要汇聚地。APP可以实现日常门禁、会议室预定、空气革新等应用场景，极大地提升了办公效率与办公场景的体验感。此外，我们还推出了HUI Box，是比电话亭稍大的会议室模块，其私密性强、隔音效果好，可满足召开紧急会议、专项会议的需求。

**三是践行生态圈共建理念。**我们的APP中还包含了中海云商生态共建平台，有效打破行业壁垒，为写字楼内的企业建立广泛联系；同时能实现优势互补，在打造产业链的同时形成完整的商业闭环。

纵向来看，上下游企业的协同将极大提升经营效率，更易掌控产品品质；横向而言，产业链闭环的优势是将密切关联的一切需求实现一站式解决，进而提升目标群体用户粘度。最终，**以租户资源为中心而缔造的中海商务生态圈，将通过中海云商，**以汇聚、融合而成的效力，推动产业经济的发展。

图片来源：COOC中海商务

睿 问

基于成本收益的考虑，商办运营企业如何解决低碳化成本高、收益未知的痛点？

**唐安琪：**我们应该用长线思维来看待低碳化的投入。目前楼宇低碳化过程中的痛点在于低碳对于项目估值的呈现没有完全量化的标准，但欣慰的一点是，社会已经对低碳投入形成共识，开发商和运营商会更青睐于拥有绿色认证的建筑。楼宇对于低碳的投入是必要的，但额外的投入成本，则要看公司的组织架构与对ESG的需求程度。

中海特别设立了可持续发展委员会，来负责年度可持续发展目标的制定和整体计划的实施。不论是能源平台的建立还是其他低碳措施的落实，低碳的投入确实难以在短期内获得成效，但能够为企业带来长续发展和对资产的长期增值。

我们也呼吁能够**把低碳对项目估值的影响标准量化，**以此推动更多企业从源头开始对低碳进行投入，进而提高社会整体低碳化水平。

运营商能否真正做到对客户“有求必应”?

专业的管理能力+规范的物业管理体系，体系化、精细化、一站式的运营服务，能让企业心无旁骛，全身心投入到企业的经营发展上。

睿 问

运营商都对全链条、精细化管理趋之若鹜，其中抓住客户的核心点是什么？

**唐安琪：**中海商务作为国际化商办资产综合发展及运营商，充分发挥全产业链优势，**推出COOC商办资管赋能服务平台，建构“三类十项”资管赋能服务体系，**涵盖了寻找、入驻、退出办公室等不同阶段、不同客户的需求。中海也在这个过程中不断挖掘客户诉求的多样性，谋求给客户提供更好的服务，增强客户粘性。

企业进入办公楼的核心目的是以最高的效率来创造更好的效益，**COOC中海商务作为运营商的出发点是想解决企业在办公场景中的繁杂琐事，让企业以更多的精力专注于自身业务，**以此来实现企业与运营商的价值最大化。

睿 问

“工业上楼”成为办公业态新趋势的底层逻辑是什么？

**唐安琪：****目前产业园和写字楼属于两种不同的办公模式，未来可能会有交叉的方面。**一方面，“工业上楼”可能会成为趋势，比如M0地块的容积率和建筑形态与标准写字楼差别甚微；另一方面，对于两种办公业态有交叉的客户来说，可以选择写字楼也可以选择产业园，但两者在租金层面不能有太大差距，否则这部分客户将不复存在。

此外，产业园和写字楼的商业模式不同。产业园的核心商业模式是政企合作，虽然租金有一定的天花板，但是拥有政府的补贴和风投方面的回报。甲级写字楼的租金和金融产品都可以为其带来稳定的现金流。当前物流园的公募REITs如火如荼，如果开放到写字楼，两者的退出机制又将不同。

图片来源：COOC中海商务

产业园偏向第二产业，写字楼偏向第三产业，这也致使两者的位置布局和客户性质存在差异。供应链布局方面，例如在多个地区做供应备份，若某区域受到疫情封控，其他区域仍能满足供应需求，所以未来产业园和写字楼的布局也会发生相应的调整。

结 语

正如管理大师德鲁克所说：在一日千里的结构性调整中，唯一能幸免于难的只有变革的引领者，我们无法左右变革，只有走在它前面。

过去三年，中国的不动产行业不但经历了疫情的洗礼，更经历了深刻的行业转型。COOC中海商务，既要肩负央企的职责和使命，同时也要在市场上拼搏努力。睿和智库持续跟踪中海商务三年，我们看到的是一支具有很强市场竞争能力的高素质团队，而这支团队才是其始终在商办赛道上保持创新优势、走在变革前面，抓住最确定未来的根本。