行业的每一次增长，都需要内外同驱动 | 租住资管_风闻

作者 | 陈剑誉

编辑 | 韩玮烨、张爱

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

尽管2022年疫情对多数企业的经营动作有较大影响，长租公寓赛道却迎来新变化与新突破，其中酒店系运营商以其前瞻性的市场洞察与战略布局，取得了爆发式增长。

睿和智库跟踪的数据显示，上半年城家公寓完成新签约项目24个，新开业项目13个，新增管理房源5551套。7月13日，**城家公寓又宣布战略合并瑞贝庭公寓酒店，**合并后城家拥有瑞贝庭品牌所有权及其7栋物业近1000套房源的管理运营权。

约半年时间，城家公寓全部新增房源已达到6500套以上，规模增幅达30%左右。

租赁住房行业迎来发展关键期

城家提速的背后，是公寓头部企业阵营争抢国内租赁住房未来蛋糕的激烈竞争。

7月11日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目获深交所通过。这是国内基础设施公募REITs市场推行以来，交易所正式批准的保租房公募REITs，**标志着国内租赁住房领域已经完全打通了退出的渠道，**实现了租赁住房行业资产和资本的双循环。

一个已达成的行业共识是：REITs的推出将成为国内租赁住房行业的重大转折点。

事实上，**自2019年以来，政府层面就一直在强调 “大力发展租赁住房”。**2021年政府工作报告中，“租赁住房”上升到国家战略层面，2022年《政府工作报告》再次明确“加快发展长租房市场”。

政策引导下，国内租赁住房市场发展迎来高潮。

2月24日的国务院新闻发布会上，住建部表示2022年40个城市计划建设240万套保障性租赁住房，**规模是2021年的2.54倍，占十四五总目标的37%。**显然，2022年是保障性租赁住房建设关键期，也是租赁住房行业发展的关键期。

正因为如此，**包括城家公寓在内的头部公寓运营商都在通过自身优势进行规模化扩张。**睿和智库的数据显示，2022年上半年，TOP30租赁住房运营商累计开业规模88万间，规模同比增长25%。

品牌线再丰富，城家公寓向上扩张

此次城家公寓收购的瑞贝庭公寓酒店，是中富旅居孵化的有一定知名度的服务式公寓品牌，在国内服务式公寓中排名TOP10。

此前，城家在服务式公寓板块已拥有两大中高档品牌：CitiGO HOUSE欢阁服务公寓，以及和雅诗阁、华住共同运营管理的馨乐庭酒店。

事实上，源于华住集团的酒店系基因，城家在服务式公寓的运营管理上具有自身的独特优势。以上海漕河泾的CitiGO HOUSE欢阁服务公寓为例，**项目开业仅四个月出租率就达到100%，年度整体出租率（长短租结合）保持98%。**馨乐庭方面，数据显示，截至2021年底，馨乐庭整体ADR490元、RevPAR457元、出租率90%、运营成本低至80元/间。

瑞贝庭公寓

一直以来，服务式公寓被视为租赁住房领域的高端代表，具有较强的品牌溢价能力，凭借着出租率稳定、投资回报率高、贴身服务高端客群等优点被品牌商、投资商和运营商所青睐，甚至奢侈品牌也在纷纷进军该领域。2016年7月，中国首家宝格丽公寓于上海启幕，此后，包括阿玛尼、范思哲这些国际跨界奢侈品牌都有在国内推出服务式公寓项目。

从CitiGO HOUSE欢阁服务公寓、馨乐庭，再到此次选择瑞贝庭，显然，城家在服务式公寓上的布局有自己的战略思考，**除了较好的市场机会和投资收益考量之外，还以丰富产品线来匹配多元化物业的资产运营。**原因在于日益差异化的空间和用户需求，促使运营方匹配以多元化的产品与品牌，实现资产价值最大化，这也是作为高品质运营商的核心竞争优势之一。

此外，更重要的是，城家可以通过服务式公寓的影响力，塑造行业内专业资产运营商的高端品牌形象。

“ 

正如美国品牌专家史蒂芬·金所言，“产品是工厂生产的东西；品牌是消费者所购买的东西。产品可以被竞争者模仿，但品牌则是独一无二的，产品极易迅速过时落伍，但成功的品牌能持久不坠。”

”

在租赁住房领域，品牌价值所带来的的能量与日俱增，这一点在宝格丽等奢侈品旗下的公寓项目上已经体现得愈发明显。特别是对于强调“轻资产”模式的运营商来说，无论是连接C端还是B端，品牌价值都不可或缺。

优势输出，城家公寓创新“店中店模式”

2021年城家正式对外推出“酒店+公寓”旅居联营合作模式，并首创了店中店经营模式。

店中店经营模式，是指专注为酒店部分空置的房间提供长租业务转型，在酒店体系中增加部分长租公寓业务。其商业逻辑在于从酒店经营痛点出发，将酒店闲置资源进行最大化利用，而引入与酒店有着诸多相似之处的公寓业务，可以最小化控制改造投入，最大化提升效益。

对于城家来说，源于华住集团的酒店基因，**一方面城家拥有大量的酒店合作方资源，**包括加盟商、资产持有人等；另一方面，城家具有丰富的酒店管理经验，了解酒店的经营痛点和特征；同时，**城家也具有较为完整的公寓运营能力，**可以提供“酒店+公寓”综合解决方案，促进社区生态发展。

其天然的融合优势，让城家在推出的“酒店+公寓”旅居联营店中店模式后，短时间内，便吸引了17家不同品牌的酒店投资人与其达成合作，大力促进了其今年规模的增长。

提速的背后，不容忽视的数字化能力

在投资领域，**3G资本的赋能式投资成为圭臬，**投资人应该将自己独特的远大梦想、优秀人才和强势文化有机结合的经营模式导入所投公司，从而提升公司的经营管理能力。

**在数字化时代，服务业领域的扩张迎来的是“通过数字技术赋能品牌增长”。**华住集团2019年收购德国酒店集团DH后，即启动数字化改造项目，把华住会APP、中央预订、会员管理、酒店物业管理、收益管理、全面质量管理等所有核心业务系统，移植到欧洲现有的117家酒店中，改造完成后，华住自研IT系统为DH系统旗下酒店每年节省上千万欧元的成本。

而此次城家将瑞贝庭纳入服务式公寓体系后，也将快速对其原有运营体系进行数字化改造和升级，通过城家公寓管理系统（CAS）赋能门店以实现出租率和GOP双赢。

在城家“酒店+公寓”旅居联营店中店模式中，酒店业务价值最大，长租业务出租率最好，**如何实现出租率和GOP的平衡，是店中店模式的核心。**而城家可以通过其长短租数字化系统进行房源动态调节，确保始终出售价值最大化的租期产品，实现出租率和GOP两手抓。

**作为城家CAS系统的核心，长短租数字化系统可以为门店提供相应的智能销售策略。**以大数据运算为基础，对市场情况进行实时监测，根据淡旺季的房态情况智能定价，实现一房一价，长短租结合等灵活策略。通过入住数据，系统还能对未来的房态进行预测，帮助门店提前制定下一阶段的销售策略，最终有效降低房间空置率，实现门店收益最大化。

毫无疑问，**数字化转型在租赁住房领域已成为共识，**特别是在企业快速扩张过程中，无论是轻资产管理输出，还是存量项目的收并购，数字化赋能已成基础，输出方或并购方需要有能力采取措施对被目标企业及项目进行数字化改进、整合，包括管理、财务以及技术提升，从而大幅提升企业和项目的经营管理能力和持续盈利能力，进而将传统的低效资产转化为高效资产。

结语

数据显示，城家公寓上半年整体GOP率仍保持85%以上。在快速扩张的过程中，保持了良好的经营指标，一方面在于其前瞻性的市场洞察和战略布局，更重要的是其数字化的核心竞争优势已逐渐明显。

对于未来，数字化赋能的能力已然成为租赁住房企业扩张的基础。