商品房预售简史，有人倾家荡产，有人一夜暴富_风闻

文 | 无锈钵

编者按：

所谓的“楼花”，是“商品房预售制”的民间绰号，中国经济激荡的四十年里，楼花的身影，贯穿着房地产行业发展的始终。有人说，解读楼花，就是在解读房地产商业化的轨迹。

这是中国楼花简史的上半篇，关于影响无数民众命运的楼花制度，如何发源、生长，我们还要从两个世纪，两座城市的故事里去寻找……

源起

千禧之交的那一年，陪伴无数香港人跨越世纪的，除了中环璀璨的灯火，还有TVB热播的电视剧《创世纪》。

坊间传闻，这部电视剧的原型，是四大家族中，“二李”——李嘉诚和李兆基的一场“商战”。

1985年，在地产行业一路所向披靡的李嘉诚，看中了位于尖沙咀的美丽华酒店，多方运作之后，想要收购两块地皮拆掉重组。却不料遭到了对方的反对，当时的酒店创始人杨志华已经去世，他的后代不希望看到祖业被拆，于是联系了父亲昔日的合作伙伴李兆基。

就这样，后者以极低的价格，吃下了这一块大蛋糕，这笔交易让李嘉诚损失了超过150亿元，有媒体报道称，这是李嘉诚迄今为止：

经历的最大商业失利。

看中了这个题材的TVB，随即将其翻拍成了商战剧，为了还原那段香港楼市波澜壮阔的史诗，他们先后投资了1.5亿，请来了半个港台娱乐圈的顶流巨星：

罗嘉良、郭晋安、古天乐、吴奇隆、郭可盈、蔡少芬……

重金投入是值得的，这部气势恢宏的电视剧不仅在当时创造了收视率记录，也为后来的房地产行业留下了很多脍炙人口的金句。有人说，看懂这部剧，就等于看懂了香港房地产。许多人到现在都记得男主角许文彪的两句质问：

一句是“我拼命干活，只挣那么一点点钱；外面那些炒房的人，花一点时间就能不停地赚大钱，这叫作公平吗？”，另一句是：

“为什么人们要用一辈子的时间去供一间房子呢？”

在当时，这几乎代表了绝大多数香港人的心声，比如这部剧的作者，著名编剧司徒锦源，当时他已经45岁了，依然没有钱买房。

香港的房价高，从维多利亚时代开始，就不是什么秘密。2010年到2018年，整整九年的时间里，这座城市都位居全球房价最难负担榜单之首。2017年，香港政府的统计数据显示，香港人均居住面积中位数为161呎

约合14.96平方米。

近现代以来，许多人都尝试过改变这一状况，包括著名的爱国商人霍英东。

那是1953年，香港历史上土地最为紧张的一年，战争让很多内地人开始涌入这颗东方明珠，整个50年代，香港人口从50万暴涨到了150万，而另一边，许多住宅则在先前的战火中被损毁。

与此同时，很多港商对于地产的态度也十分模糊，一位研究港澳问题的学者曾经讲过，香港早期的贸易带有非常浓厚的资本色彩，比如当时的地产商普遍都喜欢和大企业打交道，楼盘的租赁、买卖

都是以整幢大楼进行交易。

霍英东改变了这一切，他的楼盘分层、分户面向市民销售，为了让普通老百姓也能参与，动工前，他还撰写并发放了售楼说明书：

第一期交50%的订金，二楼楼面建成再交10%……

霍的顾问后来回忆道，这种模式的本质就是将地产工业化，“办工厂不可能囤积大量现货等买家来买，一般是接到订单后才启动生产。”

在“楼贵人穷”的现实面前，改变了几代人命运的“商品房预售制”，就此诞生。

几十年的沉浮，让民众对这一模式的态度，也经历了180度的转变。

2006年“两会”时，33名全国人大代表联署签名提案，要求取消商品房预售制度；持有同一观点的民众比例，在搜狐的一份网络调查里，是90%；中国人民大学商法研究所所长刘俊海的态度还要更为激烈：

商品房预售制度是万恶之源，是各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为的根源之一……

尽管背负着如此庞大的恶名，然而，一个无法忽略的事实是，商品房预售制及其背后的地产商业进程，同样也曾经为这片土地，带来安居乐业的繁荣。

休眠

在香港承接下这片繁荣的时刻，对岸，罗湖桥边的深圳却是另一番景象。

一位年轻的排水员刚刚来到这里不久，此刻正遥望着这座宽不过50米的钢铁桥梁：

“桥的那边，就是香港。”桥的这边，是南方小镇的落魄，青年看到，路轨旁有丢弃的死猪，绿头苍蝇正嗡嗡起舞。

这个青年叫做王石，那是1978年的4月，深圳的木棉花刚刚凋谢，他和木棉花一样，都不知道自己后来的命运要和这片土地牢牢绑在一起。

没人能预料历史的走向，穿越回1978，当时的中国老百姓甚至不知道“房地产”这个名词，改善居住条件对当时的中国人来说，就像房间里的大象，是一种

迫切又隐秘的需求。

从1950年到1978年，将近30年的时间里，地产的商品属性被全盘否定，能否得到一套房子靠的是单位的分配，在这个问题上

市长和市场都不好使。

几十年后，有人在潘家园旧货市场的地摊上，看到了社科院院长胡乔木写给领导的“要房信”，为了给院里三位文史名家筹集宿舍，当时的国家副主席李先念把电话一直打到了房管处的案头。

那个年代，比起大厂、股份、分红，“铁饭碗”才是真正的刚需，只要你能在这个单位里干下去，就可以理直气壮地期待一方属于自己的立足之地。

三十年时间里，中国老百姓累计用在住宅上的投资为374亿元。

年人均住房投资不足10元。

这三十年，也是中国房地产的休眠时刻。

为了彻底锁死房子的商业空间，除了禁止买卖，即便是装修和维修，也要在单位的主导下进行。

学者杨绛回忆起和钱钟书住在学部七号楼西尽头的办公室的日子：“封闭的几年间，冬天生了暖气，积聚不散，把房子胀裂，南北二墙各裂出一条大缝。”夫妇二人的住宿条件直到1977年才有改善。

1978年，中国城镇居民的平均住宅面积只有6.7平方米，住房面积上甚至开起了倒车，比1949年还少了0.9平方米。

房子怎么就越住越小？越住越挤？

转折总是发生在短短一瞬间。这年秋天，总设计师前往新加坡，并走访了当地的住宅小区。

1978年10月的一个上午，站在北京在建的几十栋公寓住宅楼面前，他顶着巨大压力，问出了那个关键问题：

“居民住房可否成为商品？”

面对现场的沉寂，他又在自言自语中表达了态度：

“如果可以，我想买套房子给朴方，这个孩子是因为我致残的，我需要照顾他。”

那一年，北京召开的全国城市住宅建设会议上，各省市领导都接到了来自中央的住房问题指示：要允许私人建房或者私建公助，可以分期付款，在改善住房的问题上

路子要宽些。

轰轰烈烈的楼市商业化时代，就此猝然拉开序幕。

试水

同这个时代一道来临的，是深圳地位的腾飞，1979年，深圳全面启动改革开放，开启了建设经济特区的第一步。

建立初期的深圳特区

那一年，广东各地都在集中力量支援小渔村的基础建设，在惠阳邮电局工作的骆锦星，便是最早报名的那批人之一。

1979年3月，一辆挤满人的面包车，驶进了深圳宝安党校的安置住房，车里走下来的，是全省各个部门抽调的32名干部。在一场简单的见面会后，深圳市委的领导给骆锦星安排了任务，他将以房管局副局长的身份，解决特区目前的住房问题：

一年之内按照省科级干部住房标准，建好两万平米、三百多套干部宿舍。

实现这个目标，市里批的财政经费是50万，骆锦星粗略算了一下，

项目的资金缺口比资金还多。

他去找组织反映，副书记拍了拍他的肩膀，告诉他，能给的只有这么多，还有什么困难，“可以留到十个月后的年底总结大会上讲。”

就这样，带着财务、出纳、两个技术员、四辆旧单车，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了。

一个两层楼的破房，办公室和厨房连在一起，骆锦星负责的工作是：

采购、监工、搬运和做饭。

令他痛苦的不是琐事，而是资金的匮乏，隔着深圳大片的老破小向南望去，香港的楼市早已被市场这只看不见的手盘活，一派繁荣。

熟悉的香港商人笑话骆锦星“端着金饭碗要饭”，港商出钱，深圳出地，皆大欢喜。骆锦星不敢接话，当时，《宪法》规定，禁止出租和买卖土地，这不是简单的经济问题，甚至也不是犯罪问题，而是路线问题。

不甘心的干部们找到了深圳市委政策研究室，一群人翻遍了马列恩斯的经典，最后在犄角旮旯里，找到了列宁同志引用恩格斯的一段话：

“住宅，未必一定要毫无代价地交给个人或协作社使用。”

都是社会主义，苏联可以，中国的经济特区为什么不可以？怀着这样的想法，忐忑的骆锦星找到了市委书记张勋甫，后者轻描淡写的一句话，就打消了他的全部顾虑：

“《共产党宣言》也讲过，‘剥夺地产，把地租用于国家支出’，先干着看看吧。”

事情的发展很快超出了所有人预料。允许卖地、港商入资的消息刚刚放出，香港地产商人刘天就，坐着推土机和自行车赶到了深圳，方案很快敲定下来，深圳出地，按85%分成。

这笔交易谈成的第三天，刘天就名下的香港妙丽房产购房中心就被狂热的购房者挤满，一期108套房子，5000个购房者，所有人排队抽签，拿着现金

抢一张规划图纸。

过完春节，骆锦星拿着相关的手续去办审批，又到规划局划地，东湖丽苑——这个中国历史上首个预售制项目，就此落地。

有人总结过中国楼市的发展轨迹：

内地摸着深圳过河，深圳摸着香港过河。

商品房预售制在内地的试点，让老百姓对于地产行业有了一个更确切的认识，往后的日子里，伴随着商品房预售制度的风靡，“楼花”这一称呼，也随之响彻大江南北。

有趣的是，关于这个代号的由来，市面上也流传着很多种说法。

有人说，预售制的合同一开始在香港叫“楼号”，后来传到内地成了“楼花”；

也有人说，之所以叫楼花，是因为把整栋的房子拆碎了卖，就像风中飘零的花。

最有哲学气息的，是第三个解释：

如果说建好的商品房是开发商结出的果实，那么无数老百姓掏空钱包买到的，就只是一朵美丽的花。

参考资料：

1、杨绛《我们仨》

2、王石《道路与梦想：我与万科》

3、王文利《我国商品房预售按揭制度研究》

4、中国青年网《房子那些事儿》

5、包邮区《楼花消亡史》