6月销售迎拐点，中央定调保交房，房企最后一根“定海神针”再不容失_风闻
一号财经-看得见的商业世界2022-07-23 19:46
一号说：“契约精神“是信任的基石
如果说上个月各地频繁出台取消“四限”政策及首套房房贷利率下调，还只是在稳住大盘；那么这个月陆续推出的“保交房”措施，则已经深度介入到微操层面了。
常说破解群众“急难愁盼”难题，当下对于购房群众来说，保交房就是急难愁盼，谁能保障开发商交房，谁就在为购房人解决难题。
而对房企来说，当下氛围之中，谁能保证履约能力，确保正常交房，谁就能赢得市场认可与尊重，也赢得时间为下一个周期的到来积攒人气与口碑。
当然，知易行难。在“烂尾楼”与“强制停贷”交替上头条的今天，房企既要保住债券不违约、少暴雷，又要保住销售回款回笼资金，还要保住按时交付不烂尾，也是一种巨大考验。
6月商品房销售面积、金额环比增长66%、68%
7月15日，国家统计局公布数据显示，6月全国商品房销售面积、销售金额环比分别大幅增长65.8%和68.1%，环比增幅分别较5月增长40个和38.5个百分点。
事实上，5月份商品房销售才首次实现今年以来的环比正增长。想不到6月份就快速拉升，销售面积和金额双双大增，而且涨幅为2015年以来6月同期最高。
如果说经济韧性，房地产市场肯定要算在基本面里，那么6月份的增速应该能看出一丝曙光，这应当也是经济韧性的涵义之一。
从房地产贷款来看，6月新增规模较5月也有明显提升，预计当月新增超1500亿元，较5月环比多增2500亿元。
据央行披露，6月末住户贷款增加21800亿元，其中短期贷款增加6209亿元，而以按揭房贷为主的中长期贷款增加15600亿元。可见，在各地纾困政策相继实施下，购房贷款需求有所恢复。
尤其值得注意的是，7月20日，全国银行间同业拆借中心公布的7月贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平。
这本身就是一重利好信号。
从今年5月份房贷利率实现“双降”以来，6月和7月LPR保持不变，预示着住房信贷环境进一步宽松。
7月份整体房贷利率再创2019年以来新低，首套、二套房贷利率分别较去年9月的高点累计下降139个、93个基点。
信心来自哪里？信心来自于市场企稳，也来自于信贷。信心恢复的表现也正在于此。
从房价上来看，6月当月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别为31个和21个，比上月均增加6个。
在这一大背景之下，房企销售回款也有所回暖。
6月，个人按揭款和定金及预付款到位资金环比增长分别为35.8%和44.3%，同比分别下降19.7%和30.8%，但同比降幅均出现不同程度收窄。
1-6月，销售回款为36759亿元，同比下降34.3%。6月单月销售回款为7833亿元，环比上升41.6%，相比5月环比增幅扩大了25.7百分比；同比则下降了27.7%，相比5月降幅收窄了17.1个百分比。
到位资金方面，6月房企到位资金16443亿元，继5月年内环比首次上升后，继续扩大约23.7个百分比至38.4%，同比则下降23.6%，相比5月降幅收窄9.8 个百分比。
1-6月，房企到位资金为76847亿元，同比下降25.3%，虽然相比前5月的25.8%略有下降，但为年内累计同比降幅首次收窄。
兵马未动，粮草先行。钱粮充足与否，是房企接续发展的前提，也是能不能兑现保交房承诺的必要条件。
如今宏观层面已经给出诸多利好，结构性调整也基本到位，房企要抓住机遇窗口期，就不能再失信于购房人，履约能力很关键。
地方比房企更急切“保交房”
在保交房上，地方甚至比房企更急切。
7月20日，遂宁和咸阳均出台了“一对一”的帮扶政策。
遂宁房管局明确将，全市83个在建和待建房地产开发项目纳入挂联范围，每一个项目均由一名县级领导进行“一对一”挂联。
各辖区挂联领导要全面掌握已购开发建设用地的房企和房地产开发项目情况，原则上每月开展一次“一对一”对接，化解房企发展难题，推进房地产开发投资逐步回升。
辖区住建部门要明确专门人员定期跟踪项目进展情况，“督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工，指导在建房地产开发项目规范运营，按期完工。”
政策指向很明确，一是领导挂帅，二是督促完工，实质上也就是确保“保交房”底线。
咸阳住建局建立的“一对一”帮扶政策，则是一个科室帮扶一家企业，要求“对在建项目在保质保量和确保安全的前提下，加快施工进度，力争按期交房”。
意思也很明确，“按时限要求保质保量让群众住上楼”。
不止于这两地，在人民网地方领导留言板，绍兴市镜湖新区开发建设办公室在回复一位购房业主的投诉时透露，“目前，省里有明确规定，无论开发商出现任何问题，政府有责任确保交付。”
甚至于金融监管部门也加入到“保交付”的行列中来了。
7月17日，银保监会有关部门负责人表示，6月30日江西景德镇某楼盘业主因项目延期交付发布停止还贷声明，引发舆论关注，银保监会对此高度重视，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
这可能是“保交楼、保民生、保稳定”的“三保”说法首次提出，而且与此前“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”前后呼应。
就在一号君撰文之时，7月21日下午，国新办举行2022年上半年银行业保险业运行发展情况新闻发布会，银保监会官员再一次公开表示配合地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
“三保”提法说明监管层也好、地方也好，对于“保交付”这件事确实是上了心，也给出了方案措施。
值得一提的是，监管部门没有采取操切思路去保交付，而是仍然明确要“遵循市场化、法制化的原则”，这正是保交付能切实可行的路子，否则再来一场“矫枉必过正”的模式去推动保交付，效果可能适得其反。
房企保交付，做好自己的事
归根结底，保交付还是房企的主体责任。
特别是“强制停贷”风波发生以来，社会关注度上升，房企守住保交付的底线就更加显得重要与必要。
先来看看示范房企，据称2022年碧桂园集团交付量领跑业内，不管怎么说这也是体现了“宇宙级”房企的体量。
于近日，碧桂园对外公布了今年上半年开发业务的交付数据。数据显示，截至2022年6月30日，碧桂园已在全国214个城市完成累计1070个批次，超25万套房屋的交付工作。
其中碧桂园石家庄凤凰城被碧桂园视作保交付的样板项目，因为楼盘实现了“交房即交证”。
碧桂园的做法是提前与当地规自局、住建部、税务局等政府部门紧密沟通，使得测量数据共享，高效率信息流转进一步畅通房证同步办理的渠道。
据称，今年下半年碧桂园还将有多个项目陆续实现“交房即交证”，并逐步形成“交房即交证”常态化管理。
当然，“交房即交证”离不开地方上的支持，以碧桂园石家庄项目为例，背后实际上是河北省7部门联合出台的《关于推进“交地即交证”“交房即交证”改革的指导意见》在起作用。
对于收了房办不了产证的购房人来说，这自然是一件实事、好事，因为房子背后关联的政策待遇还有许多，比如子女入学、落户等，早办早安心。
行业龙头万科在今年7月参加了昆明市的集中交房仪式，总共23个项目交付，万科占据了1/4强，也是很有点“带头大哥”的风范了。
华东品牌房企大发地产在保交付上也不遑多让。2022年上半年，大发地产在9城9园实现超3000户交付，交付面积近70万方，按进度保障项目有序推进。
而且大发地产交付的项目涉及地域和项目类型都比较广泛，交付项目本身在当地就有Buff加身，带来的评价也颇高。
TOP30房企融信地产上半年在高质量交付上也考了“高分”，完成杭州、厦门、成都等地的19个项目的交付，累计交付户数1.5万户。
实际上，融信长期以来坚持都市圈内核心一二线城市的战略，对其交付能力是一种鞭策也是一重保障。
对于房地产后市应当保持审慎乐观，而保交付则是这种情绪的基础。