美的置业上半年销售腰斩 “白武士”债务承压_风闻

在2021年业绩会上表示，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐曾表示“随着泡沫出清，房地产行业供需结构将回归合理”。

但从目前的形势来看，现在谈“泡沫出清”似乎有些言之过早了。

今年上半年，美的置业经营指标急转直下，合同销售金额约人民币400.3亿元，同比减少51.53%，相应的已售建筑面积约327.2万平方米，同比下降52.3％，销售金额和已售建筑面积两个经营指标同比腰斩。

值得注意的是，从去年下半年开始，美的置业以“白武士”的姿态从正荣、花样年、雅居乐等多家合作方手中接下了十余宗项目股权。但如今楼市不见企稳，美的置业自身债务压力陡增。

上半年销售额腰斩

实际上，在2021年美的置业经营指标已经出现了下滑的苗头。2021年年报显示，美的置业营收同比增加40.4%，但其净利润却同比下跌13.47%至37.44亿元，为近三年来最低。

美的置业的毛利率也从2019年的31.62%下滑至18.3%。到2022年，美的置业业绩指标加速下滑。

2022年一季度，美的置业实现营收为92.01亿，同比下滑超30%，净利润5.71亿元，同比减少55%。

最新公布的数据显示，今年上半年，美的置业及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约400.3亿元，同比下降51.53%；相应的已售建筑面积约327.2万平方米，同比下降52.34%。

与此同时，美的置业少数股东权益占比较高的问题也引发关注。数据显示，2021年，美的置业少数股东权益占比超33%，在2021年53.03亿元的年内综合收益总额中，少数股东损益达15.59亿元，较2020年末暴增212.42%，2019年时这一数据还只有2144.5万元。

美的置业少数股东损益异常增长引起市场对其“明股实债”的猜测。自2021年1月，“三道红线”政策实施以来，房地产企业为满足监管标准“各显神通”，其中不乏引入少数股东“明股实债”的操作手段。

数据显示，截至2021年末美的置业净负债率为46.3%，现金短债比为1.71，扣除预收款后的资产负债率达到72.1%。其中，剔除预收款后的资产负债率指标踩红线，美的置业属于“黄档”房企。

“白武士”债务承压

自2021年以来，国内不少房企陷入了流动性危机，而美的置业却逆势“抄底”，先后从正荣、花样年、雅居乐等多家合作方手中接下了十余宗项目股权。

2021年12月，美的置业收购了武汉“美的雅居乐云筑”项目49%的股份，今年2月从金科手中收购了重庆美科房地产开发有限公司50%的股份，同时还收购了长沙正荣正茂置业有限公司的50%股权，另外还接盘了天津西青和筑梅江住宅项目。

据统计，从去年四季度起，美的置业已收购了13个项目，整体的交易净对价是17亿元，对集团的资金占用约为4亿元。

至于为何选择在此时收购？美的置业称，主要是为了纾困同行以及提升自操盘项目比例，打造产品标签，保障业主权益……俨然一副“白武士”的风范。

但美的置业自身债务情况并不乐观。数据显示，截至2021年末，美的置业在手现金262.89亿元，足以覆盖短期的银行负债仅104.61亿元。

单从现金短债比看，美的置业短期内似乎并无债务压力，但是再加上一年内到期的贸易应付款为325.16亿元后，其偿债压力就大幅增加了。

此外，近三年美的置业应付关联方款项也出现了大幅度增长。2019年，美的置业应付关联方款项为105.55亿元，2020年突然增长到190.27亿元，2021年继续增长至198亿元。

与此同时，美的置业为旗下合营和联营公司提供的担保也从2019年的近70亿元增长至2021年的124亿元。

近期，美的置业上调债券利息的举动似乎也透露出其债务形势不容乐观。7月11日，美的置业决定将“20美置06”债券的票面利率上调52个基点至4.5%。

资料显示，这笔债券发行于2020年，期限四年，规模15.76亿元，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

作为被监管机构选定为示范的房企，美的置业本可选择赎回债券，发行更低利息成本的债券，但是美的置业选择了上调利率。这也凸显出当下融资环境依然并不乐观。