取消预售制到底难在哪？_风闻

请不要危言耸听：“贸然取消商品房预售制将引发行业格局的剧烈调整和大量坏账的爆发。”个别专家开始站台，来吓唬与威胁决策层。其实，目前已经到了取消预售制的最佳时机！之所以是最好时机就包括不会引发楼市大的波动，更谈不上什么大量坏账。而恰恰是商品房预售制才会引发房地产金融风险，才会把房地产风险全部推到购房人与银行身上，恰恰是预售制才导致房子烂尾不交付，而开发商却耍赖躺平。为什么呢？让90年前的华尔街杰出金融家、价值投资的奠基人、《证券分析》一书作者、巴菲特的老师—本杰明-格雷厄姆告诉你吧：所有成本都可以通过发行债券、股票筹资和贷款支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。

一定程度上说，中国的商品房预售制是完全站在开发商利益上而作出的制度安排，主要是解决开发商的建房资金不足问题。住房预售制忽视了购房人的利益，同时不顾商业银行房贷风险。更大的恶果是商品房预售制成为开发商绑架政府、监管部门和银行的武器，成为开发商把全部风险甩给购房人的工具。一个商品房预售制把主动权完全彻底交给了开发商，陷购房人于彻底被动之中。不排除开发商故意不开工，彻底躺平让其烂尾，“借刀杀人”故意让购房人闹腾，倒逼政府施压银行给开发商贷款的可能性。

聪明反被聪明误！目前开发商烂尾不交房已经导致公信力荡然无存，信誉信用丧失殆尽，一部分城市民众已经惧怕购买期房，今后不再购买期房的预期形成后，这个市场趋势倒逼不得不取消预售制，即使不宣布取消，事实上预售制也就名存实亡了。提醒民众千万不要再购买期房了！

中国是1994年学习中国香港地区的商品房预售制度，然后又对其加以调整改进后实施了。还有商品房公摊面积也是从香港学习引进的。

其他国家也有商品房预售制但却是完全站在购房人利益角度，而不是开发商。比如在资金支付上，美国的很多州规定，买房人只需要支付1%-3%的订金。开发商把房子建好，专业机构评估合格后，买房人再付剩余房款，全款或者贷款都可以。如果房子建好，买房人不想购买，可以选择毁约，当然买房人需要承担一定数额的违约金。但如果是开发商未按质按量按时把房子盖好，买房人可以单方面撕毁合同，并得到一定数额的经济赔偿。

美国期房预售制度更倾向于保护购房者的利益。与此同时，有极其严谨的交易配套措施，交易过程中的资金都放在公证托管公司，购房期间任何资金的流动皆由该监管公司负责，而且责任划分很明确。即使在项目完工交房后，也要留下10%的资金，以防后续发现问题便于追究责任。

日本期房预售制强调优先保护购房人的权益。一般买房时都不需要支付太多的资金，更注重房子按期、符合质量地完工。这等于是，买房人只需要支付极其少量的订金，就可以购买期房。换言之，买房人真正付购房款时，其实买的相当于是现房。

一篇文章介绍说，美国、日本鲜有烂尾楼发生了，主要原因是开发商基本上都是靠自有资金建房，所以不存在大规模扩张，导致资金链断裂的情况。开发商想靠卖房赚钱，首要任务是老老实实把房子按质按量建好，这是首要前提。房子不建好，其它不管是按居住产权形式出售，还是按照租赁产权形式出售，都是空谈。

英国期房预售分阶段付款，交房后才付尾款。购房人按照阶段付款额度把钱付给自己律师，律师把钱付给建房者律师，再付给开发商购买原材料等。