万科分拆万物云香港IPO获证监会核准，CEO朱保全表示当前估值更理性_风闻

经过证监会的意见反馈后，万物云登陆港交所获批。

万科A 7月18日晚间公告，万物云于2022年7月18日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于核准万物云空间科技服务股份有限公司首次公开发行境外上市外资股（H股）的批复》。

根据万科A公告，核准万物云发行不超过1.8亿股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，万物云可到香港联交所主板上市。上市后15个工作日内，万物云应将非境外上市股份集中登记存管在中国证券登记结算有限责任公司，并将股份集中登记存管及本次发行上市的情况书面报告中国证监会。本批复自核准之日起12个月内有效。

公告显示，分拆万物云境外上市事项尚须取得香港联交所等的批准，以及公司与万物云的最终决定，并受限于市场情况以及其他因素，该事项尚存在不确定性。

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万物云是万科旗下物业和空间服务业务板块，由万科物业更名而来。2021年11月5日，万科公告称，拟分拆万物云到港交所上市。

万科A称，本次分拆上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

万科董事会主席郁亮曾表示，选择这个时机是因为万物云已经成为一个城市服务商，万科给它的业务量已经不到其总业务量的一半，“孩子大了以后也想独立发展，要满足他们独立发展的想法”。

2022年4月1日，万物云在港交所递交招股书。招股说明书显示，公司主要业务包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

2019年、2020年及2021年，万物云分别实现营业收入139.27亿元、181.45亿元、237.04亿元，分别实现利润10.4亿元、15.19亿元及17.14亿元。报告期内，公司分别派息2.47亿元、3.18亿元及35.37亿元，3年共计派息41.02亿元，而公司近3年利润合计42.73亿元。由此计算，近三年利润几乎全部派息。

大股东持股方面，万科企业及其各全资附属公司拥有权益并有权行使本公司合共约62.89%的投票权，博裕资本持股17.14%，朱保全持股8.57%，姚劲波持股4.76%。

万科A年报显示，2021年，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%。从在管面积看，万物云在物业企业中名列前茅。

在递交招股书后不到一个月，万物云曾收到证监会列出的9条反馈意见，包括补充说明是否已就向万科符合资格的H股股东配售事项履行内部决策程序，并说明该配售是否合法合规，是否存在利益输送；其附属公司存在仍在审理的股权纠纷可能对经营产生的不利影响；公司搭建多层持股平台的原因等。

万物云主要有三大业务：社区空间居住消费服务以万科物业品牌提供基础物业服务，并推出朴邻等品牌开展房屋经纪、租赁管理以及房屋修缮等服务；商企和城市空间综合服务分别对应万物梁行和City Up品牌；AIoT及BASS解决方案服务则提供远程空间科技运营。

社区服务仍然是营收大头，2021年这部分贡献营收131.6亿元，占比55.5%；商企和城市服务、解决方案服务分别占比36.7%和7.8%。从规模上看，万物云2021年末住宅物业在管面积约为6.6亿平方米，仅次于碧桂园服务(6098.HK) 的7.66亿平方米。

万物云表示，此次募集到的资金将主要用于业务扩张、实现规模经济；开发AIoT及BaaS解决方案；收购或投资上下游供应链服务商等。

龙头房企物管板块大多已完成上市，港股物业股明显趋于冷清。万物云CEO朱保全曾对此表示，万物云上市主要考虑的是自身发展成熟了，公司战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。从估值角度来讲，万物云当前的上市时点更合适，因为当前估值更理性，能够给投资者一个更恰当的投资机会。

除此之外，万科还有物流仓储、租赁住宅等非开发业务板块，郁亮也曾表示会以每个业务能否独立上市为成功标志之一，希望机构投资者以新的估值模型来看这部分业务。

中信建投分析师采用可比公司估值法，认为归属于万科的权益的物业服务估值763亿元、物流仓储估值732亿元、商业开发及运营估值151亿元，三大业务总计有望贡献万科估值1646亿元。