半年销售同比下降近4成，金地集团的苦与难_风闻

作者 l 橙子

根据克而瑞地产研究中心发布数据，作为上半年仅有的8家销售过千亿的房企，金地集团（600383·SH）上半年实现签约金额1006.1亿元。

尽管仍跻身行业头部，但就同比增速来看，金地上半年签约额同比下降近4成。

图片来源：金地集团官方公告

不过，整体来看，在所有上半年销售过千亿的房企里，同比增速全部处于不同程度的负增长，所以金地集团并不孤单。

图片来源：克而瑞研究院

在更早些时候，国际评级机构穆迪尽管在公司评级上对金地有所侧重，但却对其未来市场规模保持悲观预期：穆迪预测2022年其合同销售额将降至约2450亿元。

如果按2021年2867.1亿元的销售额测算，按照穆迪的说法，2022年金地集团销售额将同比下降约14.55%，而这份同比下降近4成的半年销售成绩单，似乎正在加速这一天的到来。

规模下滑对于金地而言尽管不能说致命打击，但金地目前的盈利质量，恐怕也会进一步让其利润承压。

规模下降

公司利润或承压

相比其他如快消等毛利动辄40%以上的行业而言，房地产行业因其特殊性，普遍毛利水平在10%-30%之间，少数以商业地产为主的房企毛利率可以达到35%以上。

不过，毛利率不够可以用规模来凑，当整体营收规模达到一定量级，即便毛利率不能和其他行业媲美，但最终利润规模，却让众多高毛利率企业望尘莫及。

从金地今年披露的年报和一季报来看，2021年金地毛利率为21.18%，从2018年最高42.68%的毛利率算起，金地毛利率已经跌去21.5个百分点。同样，一季度金地毛利率则较年初进一步下滑至19.72%。

图片来源：东方财富

但从利润规模来看，2021年金地集团营收规模达到992.3亿元，**尽管同期归母净利润负增长9.5%，但归母净利润总额仍高达94.1亿元。**一季度133.5亿元的营收，则对应归母净利润6.26亿元。

图片来源：东方财富

也就是说，即便毛利率持续下跌，只要规模还在，公司仍然很赚钱。这也就粗犷的回答了房企为何要持续做大规模，即便在行情最不景气的时候，仍不惜做多规模。

2021年，金地集团全年投资地块达111宗，总投资额约1309亿元，新增总土地储备约1636万平方米，其中权益储备约648万平方米，权益占比只有不到40%。

图片来源：东方财富金地2021年年报

若规模下降，也将意味着金地整体营收规模缩减，低毛利背景下，也会进一步压缩公司利润。而且土储权益占比较低尽管能够降低成本做大土储规模，但利益分成也会同比降低。

不过，得益于险资股东，金地在融资层面较其他房企还是具备一定优势的。

2021年，公司整体筹资性现金流流入超707亿元，在清偿422.6亿债务及支付股利等资金后，全年筹资性现金流净额仍达到105.5亿元，由此带动公司全年现金及现金等价物净增加103.5亿元。

图片来源：东方财富

2021年公司经营性现金流净额为94亿元，同比增长25%，但从整体经营来看，投资性支出的增加，让公司可支配现金流减少。

同期779.8亿元的营业成本，也意味着公司经营面对现金流的通畅性需求更高。

这说明两件事：

一是公司融资渠道畅通，算个好事。

二是公司现金流真实表现并没有那么好。

债务美化？

少数股权权益进一步增长

再从债务结构来看，截至2021年，公司负债总额为3526亿元，其中流动负债合计达2581亿元，占比达73%。

其中短期借款、一年内到期的流动负债、其他流动负债合计511.71亿元。如果算上395亿元的经营性负债（应付票据及应付账款），则金地短期有息负债额将达到906.71亿元。

同期金地的货币资金则只有648.1亿元，勉强能够覆盖511.71亿元的短期负债，若算上日常营运资金所需，金地的现金流恐怕并没有那么宽裕。

图片来源：东方财富

不过，从三道融资红线来看，金地也算目前为数不多三道红线全绿的房企。

此外，饱受诟病的少数股东权益根据金地2022年一季报显示，该指标较年初再度增长11.2亿元，占全部股东权益的比例也达到43%。

图片来源：东方财富

同期归属少数股东的损益则只有3191万元，与占比超4成的少数股东权益明显不符，这也难怪市场对金地发出明股实债的质疑。

图片来源：东方财富

金地商置的新瓶

装的仍是旧酒？

除了金地集团日子不好过，旗下控股公司金地商置（00535·HK）近年来表现同样不理想。

公开资料显示，金地商置的前身为香港上市公司星狮地产，2012年金地董事长凌克与高管们完成对星狮地产的股权收购，根据金地商置最新股权变动数据，金地集团截至5月25日，持有金地商置40.21%的股权。

金地商置目前主要负责金地集团的商业地产，包括产业园区、精致商业、长租公寓、精品住宅等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。

但从金地商置业务结构来看，公司并未如预期以商业地产开发为主，其超9成营收仍来自住宅性质的房地产开发。

这也导致新瓶装旧酒的金地商置，在地产寒冬中也未能幸免。

2021年金地商置实现营业收入141.85亿元，同比减少13.09%；

实现归母净利润40.14亿元，同比减少7.81%。

图片来源：东方财富

除了营收表现不及预期，盈利质量方面，金地商置2021年的毛利率降至20.33%，较2020年的毛利率几乎腰斩。

图片来源：东方财富

2013年以来，金地商置一直扮演着金地集团在商业地产领域的助推器角色。2021年，金地商置实现合约销售总额784.54亿元，占金地全年总销售额的27%。

不过，尽管对外金地商置是以写字楼、公寓等商业地产为主，但从其实际经营结构来看，公司大部分业务仍聚焦在住宅开发，毕竟规模诉求下，还是住宅开发来的快。

这也意味着金地商置跟母公司金地集团一样，对房地产开发存在较高依赖度，这也就能解释金地商置同比近乎腰斩的毛利率，以及营收净利增速双双负增长的业绩表现。

这样的业绩表现，也让金地有苦难言，本以为可以开辟一片新战场，没曾想到头来仍退回原路。

如今对于金地最重要的，依旧是逃不开的盈利质量。

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