关于商品房销售管理机制的瞎想_风闻

前两天说了自己购房退房的经历，也答复了一些网友的问题

说了个人在购房前的准备与购房中出现问题怎么办，这是消费者层面的事

市场经济，商人总是会出现良莠不齐的情况，国家应该建立怎样的机制才能首先保护消费者，还要支持正规开发商的工作，打击抑制不良商人，避免出现劣币驱赶良币的现象，这是国家层面的事。

很多人建议通过取消预售制，解决现在出现的问题，但是取消预售制必然推高房地产建设成本，最终这部分成本也必然转嫁到房价上，最终推高房价，结果就是购房者、国家、经济都受损。

个人认为，商品房是市场化的结果，就应该用市场化的手段来解决，而不是动用行政力量维稳。

我既不是购房者，也不是开发商，更不是政府工作人员，完全是一个旁观者，我就从旁观者的角度设想了一个管理机制：将房地产开发商与保险公司进行捆绑，说好听点叫产业与金融深度融合。

现状是：政府管头（开发商拿地）管尾（房屋验收+发放房产证），经济犯罪（公安局）与事后裁判（法院负责经济纠纷），中间房地产开发商是认真负责还是胡作非为，风险很大，政府很难监管也没有能力监管。

解决方案：引入第三方力量进行风险管理---保险业的老本行。

具体措施如下：（举例的数据瞎猜瞎写，毕竟我不是业内人士）

一。土地招标时，房地产开发商不但要有资质、资金、项目规划、建设计划等，还必须向保险公司购买一份带惩罚性质的商业险，确保房地产开发能够顺利完成，内容至少包括：

管头

     1.投保人：房地产开发商；承保人：保险公司；风险收益人：地方政府住房建设部门

     2.房地产开发商以不低于土地出让金的1%购买商业保险。假设开发商购买了一块200亿的土地，就得买一份保费2亿的保险费（保险公司的第一笔收入）

     3.风险管理之一：弃标管理，如果开发商不能按期交付土地出让金，则由保险公司赔偿土地出让金的30%给住建部门，并且住建部门收回该块土地

     4.风险管理之二：规划变更管理，如果开发商更改土地使用规划，则保险公司赔偿土地出让金的30%给住建部门，并且住建部门对开发商进行罚款甚至取消其土地使用资格，开发商没钱则由保险公司支付。

管尾

     5.风险管理之三：验收管理，如果开发商按期竣工验收，保险公司这2亿就顺利赚到了。如果开发商不能按期竣工，每宕期一个月，保险公司赔偿土地出让金的10%给住建部门，直至赔偿18个月，之后，住建部门收回该块土地。

二、售房时，购房者可以自愿向保险公司购买一份带惩罚性质的按期交房商业险，一份带惩罚性质的房屋质量商业险。

     1.投保人：购房者；承保人：保险公司；风险收益人：购房者

     2.购房者以房价的1%购买按期交房商业险，以房价的0.1%购买房屋质量险，假设上述地块建成后有1000间商品房，平均售价300万，则保险公司最多得到3300万保险费（保险公司的第二笔收入）

     3.风险管理之如期交房。如果开发商按期竣工验收，业主如期收房，保险公司这3000万就顺利赚到了。如果开发商不能按期竣工，每宕期一个月，保险公司赔偿房价的10%给业主，直至赔偿18个月，之后，开发商与购房者取消合同，开发商收回商品房。

     4.风险管理之房屋质量，交房前保险公司找专业质检机构对房屋进行质量检查，并出具质检报告，质检合格，则保险公司这300万就顺利赚到了，如果质检不合格，则保险公司负责帮助购房者完成退房业务，开发商全额退款，保险公司赔偿消费者30%的购房款。

三、商业纠纷，当出现商业纠纷，购房者依据售房合同与保险合同向法院起诉开发商与保险公司。

该机制的优点是

1.政府只做政府该干的事，严格管理土地出让流程、房屋竣工验收、严肃整治公检法的清正廉明，市场的事市场解决。

2.风险管理本身就是保险公司业内职责，不能只靠概率赚钱。

3.保险公司本身就是金融行业的，可以对房地产开发商的资金进行严格管理，即使开发商出现资金链紧张，保险公司业可以帮助融资

4.购房者花小钱保住半生积蓄

5.原来只有住建部门对房地产行业进行监管，现在银保监会可以对房地产的资金链进行监管

6.需要公正的司法程序进行保底

7.群众可以放心买房

个人胡乱瞎想，也不知道可行性与可操作性。反正是旁观者，你可以说我是旁观者清，也可以说我站着说话不腰痛。