一手发债一手扫货 华润置地销售毛利率承压_风闻

当民营房企纷纷陷入债务困境时，华润置地却频频现身各地土拍市场大举扫货，在行业不景气时“逆市建仓”，令同行为之侧目。

在华润置地看来，当下或许是其实现“弯道超车”的好时机。作为华润集团旗下的地产公司，华润置地排名一直徘徊于行业前十名左右，2019年、2020年连续两年掉出行业前十。

在2019年华润置地华北大区商务品牌发布会上，华润置地副总裁、华润置地华北大区总经理蒋智生曾自嘲“华润面临着一个地产中年油腻男的焦虑。”而当下房地产行业的调整又能否缓解这一“地产中年油腻男”的焦虑呢？

一手发债一手扫货

自2021年以来，华润置地便开始大举扫货。数据显示，2021年华润置地新获取项目61个，新增权益土地储备1107万平方米，截至当年底可售货源增至5278亿元，同期拿地销售比45.5%，超过40%的红线。

2022年，华润置地拿地更为激进，中指研究院的数据显示，今年上半年华润置地以392亿元的拿地金额居行业第二，权益新增货值位居第一。

7月12日，华润置地耗资24.3亿元、溢价率0.83%竞得南京市秦淮区南部新城祥天路以西、汇景南路以南一宗地块。当日，在成都第二批集中土拍中，华润置地以87 亿元的土地出让价拿下6宗地块，总面积约 393 亩，其中两宗触发最高限价。

今年6月，在青岛市开启2022年第二轮集中供地中，华润置地以总价11.43亿元竞得一宗地块，溢价率15%。

5月份在在北京的第二批次集中供地，华润置地更是豪掷118.86亿元拿下两宗地块，其中包括丰台区亚林西地块“地王”项目，耗资74.7亿元，销售指导价为11.2万/平米。

在华润置地拿下的地块中，溢价最高的当属西安的西咸新区沣西新城一块商住用地，该地块经过139轮竞价，最终华润置地以22.51亿元、溢价率226%的代价拿下。

华润置地如此“豪横”的扫货令同行为之侧目，那么其逆势扩张的底气来自哪里？

相比于民营房企，华润置地因前期较为保守的策略，财务更为稳健。截至2021年末，华润置地借贷总额约1974亿元，只有约28%的有息负债一年内到期，账上现金及银行结存约1087亿元，现金足以覆盖短债，净有息负债率仅30.4%，处于低位。

此外，背靠着华润集团这棵大树，华润置地的融资也更为通畅，今年上半年的融资规模已超2021年全年。

今年1月，华润置地从招商银行获授200亿元的并购融资额度，华润万象生活30亿元并购融资额度。华润置地首席战略官谢骥在接受第一财经采访时透露，“华润置地目前已经储备了400亿额度，一旦有项目谈成熟了，并购贷会随时启用。”

除了银行授信外，华润置地也频频发债，今年已累计发了三期债券，规模分别为规模分别为 50亿元、10亿元、 20亿元。

销售毛利率承压

2021年，华润置地实现销售额3157.6亿元，同比增长10.8%，在克而瑞2021年房企销售排行榜上，华润置地排名上升至第八位。

与此同时，华润置地毛利率却创下了十年新低。2021年华润置地全年综合毛利润率为27.0%，2020年为30.9%。

实际上近几年，华润置地毛利率和净利率都处于下滑状态，2018年至2021年毛利率分别为43.39%、37.89%、30.86%和27.0%。同时期净利率分别为22.5%、23.3%、19%和15.30%。

但华润置地的毛利率似乎还有进一步下探的趋势，在华润置地2021年度业绩媒体电话会上，总裁李欣直言，华润置地回归到30%甚至以上的毛利率是不太可能，但有信心把开发业务的毛利率维持在22%、23%的水平，综合毛利率则希望保持在25%以上。

在毛利率持续下滑之际，华润置地销售端也受到行业调整的影响。今年上半年，华润置地销售额同比下滑26.6%。

华润置地大举扫货，意在押注国内房地产市场复苏，但是在各地购房政策的持续放松的情况下，当下国内房地产行业仍处于深度调整状态，行业系统性风险不容小觑。