房地产市场风险的金融根源_风闻

5月份在微博发了一篇房地产市场金融风险的文章，写了房贷的风险错配问题。结果两个月不到，断供潮真的来了。

https://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309404772689612243402

当时应该是有两篇文章在观网发不出来，这篇文章就没在这里发。现在发出来应个景。

房地产是一个与金融深度绑定的行业，不但项目开发需要银行的贷款支持，客户购买房屋也需要银行贷款支持。可以说金融行业深度介入了房地产市场，对房地产市场有重要的影响力。金融的本质就是风险的识别、掩盖与转嫁。如果金融业对关联行业风险识别不到位、制定的行业规则中风险收益不匹配，则关联行业必然会畸形发展，酝酿出金融危机。比如2008年美国次贷危机，就是美国金融行业向没有还款能力的人发放贷款买房，产生大量不良金融资产违约导致的金融危机。而中国的房地产行业也同样存在着巨大风险。这些风险也同样来自于金融业对房地产行业的错误认识和错误的规则制定。并且这些风险的危害程度甚至可能高于2008年美国次贷危机。

从表面上看，中国的房地产市场有三大风险。其一是开发商负债率过高；其二是房价过高，背离价值；其三是房地产开发项目的烂尾项目多。

国内房地产泡沫越来越大，这三大风险的敞口也越来越大。为了避免我国出现2008年美国次贷危机那样的金融危机，我国必须主动降低房地产行业的风险。开发商负债率过高，会增大房地产企业融资带来的金融风险。近几年国内房企发生了多起违约事件，其中不乏国内顶级房企或上市房企的身影。为了降低这一风险，监管层给房地产企业划出三道红线。这一政策可以收紧房地产企业融资，降低房地产企业负债率。可以说是针对第一大风险的有效应对措施。而后两项风险是制度漏洞导致的风险错配，并不能简单依靠加强监管就能降低风险。

住房对于普通国民来讲属于大额资产，甚至占据家庭资产的大部分。因为房价金额过高，绝大多数国民都无法一次结清房款，买房需要依赖住房贷款。

近代西方经济发达，金融业发展也早世界一步。我国很多金融业的行业规定、制度都是学习照抄西方。这其中就包括住房贷款的审核发放制度。西方国家是资本主义国家，西方社会资本起决定作用，因此用房屋的的市场价格作为房贷审核的基准，这完全合乎逻辑和西方国家的社会现实。我国的住房贷款制度在此基础上通常还会定一个30%的首付比例作为安全垫。因此我国的住房贷款制度看上去合乎行业惯例，还有较高的抗风险性。

有一定经济学常识的人都知道，价格围绕价值波动，而决定价格的则是短期的供求关系。全国房价在2018-2019年普遍翻倍、一线城市普遍两三万一平米、上海深圳甚至达到十几万一平米的房价证明了，在巨量资金的推动下，价格背离价值的程度绝不仅仅局限于30%的幅度。如果房屋价格高于价值超出首付比例，则意味着银行需要承担超出部分的风险。通俗一点说，就是炒房客贷款炒楼，将风险转嫁给银行。如果房价上涨，房价上涨的收益由炒房客独占。如果房价下跌，房价下跌风险由银行承担。高房价不但给人民群众的日常生活带来了沉重的负担，而且还绑架了金融安全，给国家带来了系统性金融风险。

造成这一结果的根本原因，其实是金融行业照抄西方的住房贷款制度存在严重漏洞。西方国家是资本主义国家，价格主导市场是西方金融体系的基本认知。而中国是社会主义国家，国家基本经济制度上和西方国家存在本质的不同，本来应该根据我国的基本经济制度制定适合我国的行业制度。如果无视中国和西方社会制度的根本性差异生搬硬套照抄西方金融制度，必然将西方制度的缺陷一起复制到中国，西方发生的金融危机也必然会在中国出现。

高房价对社会的危害已经有了明显体现。高昂的房价使结婚和生育率下降，自2017年以来，房价大涨一倍有余，每年的出生人口则从大约1500万断崖式下跌到1000万。沉重的供房压力导致社会消费增长停滞，拉低了经济增长速度。高房价不但影响我国的经济增长，甚至已经阻碍了人民的血脉传承。为了给房地产市场降温，部分地方政府出台限购限售政策，不但干扰市场、违背市场规律，调节效果也不好，并没有压制房价。

价格是价值的外在体现。正如哲学讲究透过现象看本质，我国的金融行业应该透过价格看价值。在行业制度的制定上，应该正本清源，回归价值本质。房屋的价值就是居住价值。而居住价值的衡量标准就是居民在居住这一项的合理负担成本。我国作为社会主义国家，中央反复强调“房住不炒”，就是让房屋的价格回归价值。我国金融行业应该拥护中央的领导，落实中央的规划，将房贷基准从市场价格回归价值。

具体的房贷基准可以参考如下计算方法。现在中国每年出生人口大减，中央提倡生二胎。一个标准家庭按照夫妻两人加两个孩子计算。人均住房面积乘以四倍就是标准户均住房面积。家庭收入按照双职工计算，也就是家庭月收入为房屋所在地的城镇职工平均月工资的两倍。合理的居住成本占家庭总收入的比例应该为20%，不应超过30%。按照上限30%计算，就可以算出家庭最高每月房贷还款金额。根据每月还贷金额可以反推出贷款的本金总金额。然后就可以推算出标准住宅面积房屋的总价，以及每平米住房的真实价值上限。

以笔者所在的西安为例，2021年西安平均薪酬7607元，城镇居民人均住房面积35㎡。一个标准家庭的合理月供上限为4564.2元。按照贷款利率4.9%、按揭年数30年计算，贷款本金总额为86万，总房价为123万。标准家庭的平均住房面积为140㎡。每平米住房的真实价值上限为8776元，合理真实价值为5850元。也就是说银行对商品房估值、发放贷款的基准上限为8776元。房价超出部分的风险溢价由买房的业主承担，充分去除房地产泡沫的金融风险。同时这个基准也可以作为市场指导价，引导房地产市场健康发展。

需要进一步指出的是，这里用到的数据是城镇职工平均月工资，而不是城镇职工工资的中位数，也不是居民人均收入。通常情况下中位数低于平均值。也就是说估计有六成多城镇职工的月工资达不到平均水平。另外这里也没有考虑进城务工的农业人口、下岗失业人口以及大量收入较低的自由职业小商贩。也就是说在适龄人口中只有差不多两成人口能按照上述基准房价负担得起达到人均住房面积的房屋月供。这已经是占总适龄人口极低的比例了。

第三个风险是房地产开发项目的烂尾项目多。这一风险乍一看是房地产开发商的经营风险，或者政府的监管风险，但仔细分析房地产市场的开发流程就会发现，这一风险主要是金融行业制度漏洞导致的风险错配。

一般的商业合同，都是按照履约进度支付资金。甲方支付定金之后，尾款要等乙方履行职责后结清。这样如果乙方违约，甲方只承担合同金额的部分损失。几乎所有的工程建设合同都按照这一流程约定。房屋销售过程也应该是这个流程。业主交首付，等房屋验收完成后再支付尾款，房屋买卖交易才算完成。这样如果开发商违约房屋无法交付，那么业主也仅承担首付部分的风险。但是现在银行地产行业的规则是，业主交了首付之后就必须立刻办理住房贷款，银行在业主办理贷款之后就直接将房贷划拨给开发商。也就是说，很多房子没盖好没交付，业主就支付全部房款。业主不但在房屋尚无法居住的情况下就要承担还贷责任，而且还要全额承担楼盘违约烂尾的风险。

退一步讲，就算按照现有流程业主在未验收房屋之前支付全款，因为房屋未交付，交易并没有完成，业主支付的房款不属于开发商，而应该是业主定向委托开发商完成项目建设的集体资金，只有项目完成之后的结余利润才是开发商的钱。但是业主支付的房款长期缺乏监管，很多开发商挪用这笔资金用于炒地开新项目，而没有用于本项目建设，等于是开发商侵吞挪用了业主集体资金。这么做不但开发商炒地资金的利息由业主承担，还将炒地皮的风险全部转嫁给业主。一旦炒地失败，原项目无资金完成项目建设，项目就烂尾。烂尾项目的业主不但无房可住，开需要按期还银行贷款，造成沉重的生活压力。

现在部分地区为了防止房地产开发项目烂尾，由政府部门监管预售资金。但是这么做不但占用公共资源，出力不讨好，还为权力寻租留下空间，滋生腐败。

政府应该尽量少直接参与市场运作、干预市场运行。应该利用市场不同主体之间风险与利益的差别，设定市场规则使之相互制衡相互监督。这一问题的根本解决办法是取消预售制。不过取消预售制之后会给房地产开发商带来较大的资金压力。退而求其次的办法，是由银行根据可预期审批的房贷向开发商审批开发贷，资金进入监管账户由银行监管，银行根据工程承包合同按工程进度向建筑公司支付工程款。因为是银行向开发商放贷，银行为了保证其资金安全，对开发商有监管责任和动力。项目完成房屋交付之后，用业主的房贷偿还开发贷，开发商账户解除监管，开发商可以支配剩余资金。这样做项目公司账目独立，资金和母公司不混淆，资金不挪用，烂尾风险大大降低。业主对项目开发只承担首付部分的有限责任，房屋验收之后业主开始还房贷，也减轻了业主的生活压力。

从上述两个房地产行业的风险可以看出，房地产市场去金融化，不仅仅要加强监管，更要弥补制度漏洞。