弘阳地产“水蜜桃换房”背面：总裁离任、负面评级与销售额大降六成_风闻

《港湾商业观察》梁美燕

近日，由弘阳集团与无锡本土房企华晟集团联合开发的无锡阳山悦阳九玺推出水蜜桃抵房款活动，单价18.88元/斤，最高可抵188888元，成为与西瓜、小麦抵房款后又一创意产品。

毫无疑问，近期愈演愈烈的“xx抵房款”式喜闻乐见现实，预示着2022年夏季年中之际全行业去化压力仍然巨大。

对于弘阳地产来说，其压力或许来自多方面。6月30日，公司发布公告宣布袁春辞任执行董事、行政总裁及董事会薪酬委员会成员几项职位，由创始人曾焕沙接任行政总裁。

业界谈论的是，袁春在弘阳地产总裁的位置上工作了还不到一年半。17个月的高级职业经理人选择辞职，在地产行业大环境下，也算正常现象。

与此同时，穆迪也下调了公司评级。​

下调评级：融资渠道受阻，现金流疲软

6月30日，穆迪将弘阳地产（01996.HK）的公司家族评级从“B3”下调至“Caa1”，并将该公司的高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”，展望仍为负面。

穆迪表示，评级下调反映出弘阳地产运营现金流疲软、流动性减弱，以及未来6至12个月有庞大的债务到期等因素导致该公司再融资风险上升。负面展望则反映出，在资金紧张的环境下，该公司解决再融资需求的能力存在不确定性。

2022年前五个月，弘阳地产的合同销售额同比大幅下降61%，至人民币155亿元。其次，弘阳地产将有相当大规模的离岸债务到期，包括2022年10月到期的2.5亿美元债券和2023年4月到期的4.55亿美元债券。如果没有新的融资，公司预计的运营现金流和目前持有的现金将不足以在未来覆盖其所有付款义务。

穆迪预测，受收入放缓的影响，弘阳地产的债务杠杆率将在未来12-18个月内从2021年的63%降至55%-60%。同样，在预期利润率下降的推动下，其利息支付能力(以EBIT利息覆盖率衡量)将从同期的1.9倍下降至1.5倍至1.7倍。

考虑到负面展望，弘阳地产评级上调的可能性不大。然而，如果弘阳地产改善流动性和融资渠道，并在未来12-18个月加强销售、盈利能力和信用指标，可能会出现正面的评级趋势。另一方面，如果弘阳地产的流动性进一步恶化，穆迪可能会下调其评级。

近乎在同时，6月22日，惠誉评级也将弘阳集团及其子公司弘阳地产的长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级自’B’下调至‘B-’，回收率评级维持’RR4’。上述评级均被列入评级负面观察名单。评级下调是基于，在资本市场大幅震荡的背景下，弘阳集团和弘阳地产的流动性缓冲空间收窄，再融资风险攀升。

惠誉表示，弘阳集团和弘阳地产在2022年剩余时间及2023年上半年分别将有34亿元人民币和30亿元人民币的资本市场债务到期。此外，弘阳集团在年内还有8.5亿元人民币的信托贷款和境内资产支持证券待偿。惠誉认为，集团在短期内的资本市场融资渠道仍然受阻，兑付2023年上半年到期债务的不确定性进一步增加。

惠誉估计，截至2022年5月，弘阳集团和弘阳地产持有逾50亿元人民币可用现金用于偿付债务，包括弘阳集团层面（不含弘阳地产和弘阳服务）的5亿-10亿元人民币以及弘阳地产层面的45亿元人民币现金，应能覆盖在2022年内的债务到期量。但惠誉预计，鉴于弘阳集团将不得不依赖自有现金和内部现金流兑付即将到期的债务，其流动性缓冲空间或将进一步收窄。

此外，弘阳集团以位于南京的家居博览中心为抵押标的发行的20亿元人民币商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）将于2023年1月进入回售期。集团正在推进以抵押贷款对CMBS进行再融资，并将超出CMBS再融资的贷款额度用于集团其他债务兑付。尽管集团表示已经与牵头银行达成协议，但惠誉认为，再融资的完成时间仍不确定。

弘阳地产正在寻求以位于江苏省的两处投资物业作为抵押标的置换现有贷款或获得新的抵押贷款，以筹集约9亿元人民币的增量融资。该公司还计划出售合资项目公司的部分股权以充实流动资金。惠誉认为，由于市场波动较大，上述交易的执行风险高企。

《港湾商业观察》就评级下调一事联系弘阳地产投资者关系部门，未能获得回复。​

盈利能力下降，销售状况持续承压

再看2021年年报信息。从营收、毛利润以及净利润来看，2021年，弘阳地产营业收入为266.7亿元，同比增长32.3%；毛利润为50.8亿元，同比增加12.7%；净利润为18.7亿元，同比上升0.6%。

从业绩体量来看，公司整体表现不错。然而与此同时，其毛利率和净利率却双双下滑。同期内，毛利率为19.1%，同比下降了3.3个百分点；净利率达7%，同比下滑了2.2个百分点。与此同时，归母净利润也同比下降了25%至12.46亿元。

克而瑞地产研究在年报点评中谈到，毛利率下降主要是由于高毛利项目结转比例变少，归母净利率下降主要由于期内结转较多合作项目。近年来弘阳合作拿地频繁，截止到目前总土储的权益比例依然不足50%，少数股东摊薄利润的情况仍会持续。

从销售状况来看，2021年，弘阳地产实现合约销售额872.2亿元，较上年略增，平均合约销售单价约人民币16887元，同比增长15.5%。但2022年以来，弘阳地产面临着销售承压的风险。2022年前5个月，弘阳地产累计实现合约销售金额为155.2亿元，同比下降60.86%；累计实现销售面积为109.65万平方米，同比下降53.39%，平均销售价格为14151元。

从单月来看，5月份，弘阳地产的合同销售金额为31.08亿元，同比下降75.97%，销售面积为23.66万平方米，同比下降67.14%，销售均价为13135元。

惠誉指出，在中国近期新一轮疫情爆发及相关封控措施的冲击下，消费者的住房需求持续低迷，信心受挫，受此影响，弘阳地产2022年前五个月的合同销售总额同比下跌61%至155亿元人民币。尽管2022年5月的销售额环比增长20.1%达到31亿元人民币，但惠誉认为，**弘阳地产的销售额在2022年实现全面复苏的前景仍存不确定性，**其全年合同销售规模的降幅可能在30%以上。疲软的销售势头将继续拖累该公司的现金流生成和流动性缓冲能力。

知名地产分析师严跃进对《港湾商业观察》表示，弘阳地产前五个月销售金额下降了60%，跌幅是比较大的。但并不是说比行业中的其他企业要差，很多企业也类似同比下降了60%左右的水平。所以单从数据来看，一方面说明企业面临比较大的压力，另一方面也说明现在整个行业都存在销售金额下滑幅度大的情况。但是不管怎么样，弘阳地产当前销售数据下滑的比较大，面临的现金流的压力也会比较大。弘阳地产面临的盈利压力以及销售方面的压力堆积在疫情，使得评级下滑和经营方面的外部环境恶化。

“而弘阳地产的无锡‘水蜜桃换房’举动也说明企业在当前拉动销售方面有一定的焦虑和顾虑。这对企业而言，在经营、销售方面遇到一些困难，下半年迫切需要各种办法来克服，否则，出现评级下调等问题会使得企业后续融资机会减少，压力继续加大，形成恶性循环。如果弘阳地产销售速度能够加快，即便是下降，但是跌幅比别的企业要小的话，就有可能扳回一局，争取更多有利条件，创造更好的发展环境。”严跃进说道。（港湾财经出品）