金科服务最新交流纪要及解读_风闻

交流要点

1.从公司看，金科分红率在4%多，未来公司业绩增长增速也客观。从行业看，物业板块是半社会服务性质，具有稳定性，抗周期，2C等特点，是良好的投资方向。拐点可能受物业行业作为房地产下行企业的影响，随着整个房地产恢复的程度，物业行业可能会稳定在一定量级，重新筑底以后可能迎来拐点；

2.二季度受疫情影响，部分业务进度停滞。今年全年预期收入40%的同比增长，利润主要在两条线，其一是正常非业主增值发展，在利润率受疫情影响情况下预期增长35%，达到14.3亿。若非业主增值服务收到较大打击，该部分实际利润增长可能在11亿左右；

3.外拓业务方面，2022年公司计划新增在管面积1亿平米，其中1000万来自母公司，5000万来自三方外拓，4000万来自并购。计划新增合约面积1.2亿平米，其中1000万来自母公司，6000万来自三方外拓，5000万来自并购。截至一季度，进度完成1400多万接近1500万方，其中200万来自母公司，1300万方来自第三方外拓。

业绩回顾

2021年公司营收为59亿元，实现了77%整体增长。归母利润10.07亿元，实现了70%增长。2022年制定了一个目标，新增在管面积1亿平米，其中1000万来自母公司，5000万来自三方外拓，4000万来自并购。计划新增合约面积1.2亿平米，其中1000万来自母公司，6000万来自三方外拓，5000万来自并购。截至一季度，进度完成1400多万接近1500万方，其中200万来自母公司，1300万方来自第三方外拓；并购方面仍在磋谈过程中，具体进展以公司公告为准。二季度由于疫情影响进度停滞，数据未更新。今年全年预期收入40%的同比增长，利润主要在两条线，其一是正常非业主增值发展，在利润率受疫情影响情况下预期增长35%，达到14.3亿。若非业主增值服务收到较大打击，该部分实际利润增长可能在11亿左右。

从上半年公司经营情况来看，公司经营四大业务中本地生活服务板块，即团餐板块发展迅猛，各方面增长符合今年预期，印证了本地生活服务板块和物业拓展之间相互协同的重要经营逻辑。关于投资者关心的现金流管理情况，自进入2022年以来，公司管理层将现金流管理置于重要地位，整体考核目标上设定了以现金为导向考核，即物业传统的收付实现制下的考核。另外，在日常管理层面，包括财务、资金回笼各方面都加入了业主的计划和KPI理念。截至五月公司经营现金流持平，没有随着收入增加而持续扩大。

Q&A：

Q：母公司商业承兑汇票到期兑付问题，您方面是否了解情况？

A：细节方面并不清楚，以公司公告为准。至于对金科服务的影响，认为在生产经营层面没有较大影响。

Q：公司2021年底引入了博裕资本作为公司战略投资者。博裕资本的加入是否会对公司的多元化发展以及收并购方面有所支持？

A：博裕资本于去年底成为公司战略股东，在其投后管理体系中，包括在公司治理层面会增加两名董事，公司内部管理方面会对聘任财务管理人员一位副总。业务方面、包括增值服务方面，博裕资本会协助构建业务合作关系，在投资并购方面，大股东和二股东都会进入到投资决策的体系，协助公司进行投资决策。

Q：博裕资本是否有对公司收并购方面支持？战略服务方面是否有沟通？

A：有，在投资决策层面有参与。并购的信息方面，博裕资本接触到的市场上的有出售意愿的主体，会和金科方面交流信息。

Q：如何看待行业拐点？尤其是当前物业板块估值很低，市场关注度低的情况下，有什么指标可以作为判断行业拐点的依据？

A：认为行业估值低重要的指标，从公司看，金科分红率在4%多，未来公司业绩增长增速也客观。从行业看，认为物业板块是半社会服务性质，具有稳定性，抗周期，2C等特点，是良好的投资方向。拐点可能受物业行业作为房地产下行企业的影响，随着整个房地产恢复的程度，物业行业可能会稳定在一定量级，重新筑底以后可能迎来拐点。另外，第三方上市物业公司，包括新三板上市的索克物业等，每年呈现发展增速和利润水平可以横向进行比较，脱离地产公司的属性会是什么样的财务表现。个人认为行业的拐点在于销售的企稳，而非数据反弹或者提升。对于个体公司而言就是自己经营业绩的筑底得到了市场的认可，报表的清晰度情况得到了市场的认可。目前1—6月情况无法在报表上呈现。

Q：今年从一季度和二季度来看，疫情对公司的影响大吗？以及公司会不会调整一下对今年的收入指引？

A：公司目前没有调整指引和调整考核目标的一些举措和意愿，一概按照年初既定的目标执行。受疫情直接影响相对较少，因为公司在上海或者一些封控区的占比相对较少，对利润的影响较少。间接影响在于疫情使各方面都受到限制，跨省商务合作、谈判、投标等，具体的影响程度以数据为准。

Q：并购方面的预期有变化吗？今年并购的计划是什么？

A：没有变化。今年的并购计划是四千万方管理面积。

编写本报告的分析员(们)特此证明，本报告中所表达的意見只反映分析员(们)对此公司及其证券的个人意見。分析员(们)及盈立证券有限公司(“盈立证券”)亦证明分析员(们)及盈立证券没有，也不会因本报告所表达的具体建议或意見而得到直接或间接的报酬。