上交所、深交所对两单保租房REITs上市申请反馈意见_风闻

作者 | Liz

编辑 | 张爱、刘玉娇

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨

6月17日，上交所、深交所分别对中金厦门安居保租房REIT、红土深圳人才安居保租房REITs的上市申请发布了审核后的反馈意见。

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除了常规性问询，证交所对两单保障性租赁住房公募REITs提出的反馈意见主要是项目合规性、项目估值、政策影响三方面问题。

01

项目合规性问题

两个证交所分别对两单保租房REITs都提出了该问题，即“基础设施项目是否符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第八条第（三）款所规定的条件”。

睿和观点

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第八条第（三）款的条件。基础设施基金拟持有的基础设施项目应当符合下列要求：

原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力。

参考睿和智库近期发布的厦门安居保租REIT投管分析报告及红土深圳人才安居保租房REITs的招募说明书，两单基金的基础设施项目运营时间从运营起始至今，**都不满足3年的时间，**没有完全符合第八条第（三）款所规定的条件。

但考虑到条款在文字上的描述是**“原则上”，**因此睿和智库分析，审核标准对保障性租赁住房为基础设施的REITs大概率会有宽限。具体原因如下：

**① 保租房政策正式推出距今时间较短。**2020年12月的中央经济工作会议首次定调要“高度重视保障性租赁住房建设”，国务院办公厅2021年7月才正式发布《加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），距今为之还不到2年时间；

**② 行业参与时间短。**以最早推出租赁用地的上海、北京为例，第一批符合保租房要求的项目2020年下半年才陆续开业运营，且项目数量屈指可数，市场上大多项目仍处在开发阶段；

**③ 保租房项目建设周期长。**一般保租房开发建设周期为2年，再加上3年运营时间，从2020年开始算起，多数有意申请保租房REITs的企业要到2025年才能拿得出可申报的项目。

02

项目估值问题

两个证交所分别对两单保租房REITs都提出了项目估值的问题，“结合行业政策、市场供求、权威统计分析数据等，说明估值模型中租金增长率、空置率等重要假设参数及估值的合理性。”

睿和观点

目前保租房发展时间过短，行业还没有一个标准的估值法律法规，更多的是在实践中依据相关的行业准则和要求在逻辑上形成一个相对合理的估值体系。

而首批两单REITs的基础设施项目运营时间都**不足3年，**历史经营时间过短可能会导致对项目的收入、利润、可分配现金流的预测和评估的不确定性增加。同时，国家及各个城市的保障性租赁住房政策仍在不断完善的过程中，政策支持力度的不同会对估值产生非常大的影响。

因此需要更多的外部数据支撑，包括行业政策、市场供求、权威统计分析数据等。

03

政策影响问题

两个证交所分别对两单保租房REITs都提出了政策影响的问题，“鉴于保障性租赁住房收益水平受行业政策影响较大，请基金管理人结合原始权益人相关情况，评估设置极端情形的应对预案”。

睿和观点

保障性租赁住房行业有较强政府指导性，因此需要结合当地政策和市场环境进行具体分析。

目前，厦门市对保租房租金定价要求为“初次定价应低于市场化租赁住房租金的95%，年增幅不高于5%”。从中金厦门安居保租房REIT的底层项目来看，其租金定价均低于周边同类型公寓价格20%-50%左右（详见厦门安居保租REIT投管分析报告），仍有较大的涨幅空间。

深圳市对保租房租金定价要求“原则上租金价格不超过市场参考租金的90％”，对租金涨幅没有特别要求，只需低于市场租金即可，未来具有一定的弹性空间。根据招募说明书披露，红土深圳人才安居保租房REITs项目租金水平为同地段市场商品住房租金的60%左右。