从“东方迪拜”到破产重整，三亚凤凰岛12年黄粱一梦_风闻

雷达财经 文|张凯旌 编|深海

全球政商界、文化艺术界名流齐聚，全国主流媒体悉数到场，欧洲各国驻华大使、20余家世界奢侈品牌高管莅临……如此大的排面，并非某个国际级别论坛、峰会，而是2010年三亚凤凰岛的开盘仪式现场。

那是凤凰岛最辉煌的时期，就在开盘当天，700套均价7万元/平米的房子被一扫而空。一个月后第二次开盘，最贵一套更是卖到了13万元/平米。炒房客嗅着金钱的气息而来，遍地是“温州人一个楼盘赚了上千万”、“10万浙商携300亿海南炒房”的传说。

作为对比，当年北京市的平均房价，也不过2.2万元/平米。

然而，不到两年，凤凰岛就开始了陨落。此后随着海南环保风暴的展开，这个项目的价值更是一落千丈。如今，凤凰岛的五栋风帆式大楼，仍是三亚的地标之一，但6月13日中国交建的一则公告显示，凤凰岛背后运营主体三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（下称“凤凰岛国际邮轮港”），已经走到了破产重整的地步。

Sorry，迪拜

人工填海，一直是人类最“豪华“的梦想之一。

2001年，一位世界级富豪曾将这个梦想付诸于实践，他是阿联酋副总统、总理和迪拜城的酋长穆罕穆德。迪拜塔和棕榈岛，都是他亲自督造完成的。

穆罕穆德想在迪拜城4公里外的海面上，建造一个3000个群岛组成的巨型项目——世界岛。岛的面积多达5400公顷，相当于在海面上搭了122个天安门广场，其还想将群岛的造型设计成世界地图，并为此豪掷了800亿。

然而2008年金融危机的爆发，却让世界岛的计划沦为了泡影，穆罕穆德的钱和岛都打了水漂，只留下梦想供后世敬仰。

“Sorry，迪拜！”喊出这句宣传口号的三亚凤凰岛，曾接近将这个梦想传承下去。

事实上，早年的凤凰岛并不是个地产项目。上世纪90年代末，三亚港务局曾打算在三亚湾对面通过人工填岛的方式，建设一个国际客运港。

为此，项目方进行了充分的水文气象环保等方面的论证，而凤凰岛起初批复的吹填人工岛面积为1200亩，后又调整到548亩，并获得了省、市的各级批复，同意建设深水码头、人工岛和跨海大桥。

不过项目开工后并不顺利，填岛作业时一度有合作股东因资金问题退出，而这只是这个国内最大人工岛规划方案摇摆的一个缩影，股东的进进出出自开始建设后就是常态。

转折点来自两位地产界股东的登场，其中一位是湖北籍地产商曾宪云，另一位则是浙江国都控股有限公司和其背后的董事长柴慧京。

2002年，曾宪云斥资700万从众城集团手中收购了三亚众城国际。根据其与三亚市政府签订的投资协议，凤凰岛将打造国际邮轮港、1幢国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街7个投资项目，并成为三亚的地标建筑，总投资额超50亿元。

柴慧京的野心更大。2006年入主凤凰岛项目后，其三次前往迪拜，将之前的设计方案全部否定，并耗资1000万美元在全世界召集了几十家建筑设计事务所，做了100多套候选设计方案。最后选定美国著名华裔设计师、加拿大多伦多梦露大厦的设计者—马岩松担任此次项目的总设计师，一个总投资100亿元的“东方迪拜”开始浮现。

这之后，凤凰岛已经彻底变换为了房地产项目。

“凤凰岛是我的一个梦想。”柴慧京说。为了雕琢好这个梦想，柴慧京甚至连销售人员都要亲自挑选，他找来了整个三亚的销售精英。售楼小姐们开着名车去卖楼，成了凤凰岛的一道风景，据传普遍是奔驰、宝马、奥迪，最差的是凯美瑞。

三亚的楼市一度很“争气”。2010年1月4日，海南国际旅游岛正式上升为国家战略的消息，让海南的楼市开启了狂飙之旅。1月6日国家统计局统计的三亚平均房价还是不到11000元/平米，到了1月中旬，海南搜房网统计的三亚商品房销售均价就暴涨至20583元/平米。

在此背景下，凤凰岛更是一期开盘即遭到疯抢，一个月后第二次开盘每平米售价继续跳涨1.5万。业界传言：“三亚的房地产商们都看着那儿的价格来调价的。”在那个北京超级豪宅顶价10万元/平米的年代，凤凰岛的房价最高炒上了15-16万元/平米的天价。

楼市幻灭，凤凰岛跌下神坛

泡沫的破灭，仅用了一年时间。

距离凤凰岛首次开盘整整一年后，这里再次开盘，新预售最高价仍有12万元/平米，然而无人问津的场面却与一年前上岛看房还需提前预约的盛景形成了鲜明的对比。

2011年上半年，在新国八条、海口三亚限购令、限贷加息以及“一房一价”等诸多政策的影响下，海南商品房成交量明显下滑。至2012年初，凤凰岛跨海观光大桥上的木板由于风雨侵蚀，有的已经翘起腐烂。

“整个海南房地产或被拔苗助长了。”清华城市规划研究院博士彭剑波曾向媒体感叹，国际旅游岛建设一年来，从设施、服务和产品等品质上看，仍是一个非常缓慢和渐进的过程，“感觉三亚像20世纪70年代的北京乡下，看看楼下的车，又以为回到了广州的80年代。”满大街都是三亚人的出租摩托。

“其实三亚的房子超过90%都是外地人买的，限购令可以说对三亚的房地产市场影响最大。”在一位三亚本地房产中介看来，只要限购令持续，三亚的地产市场很难再火起来。而一位当地居民则表示，三亚平均工资每月2000多元，超过2万元/平米的房子不是本地人能接盘的。

与之对应的一组数据是，2012年的海南省两会上，据部分委员调查，三亚商品房空置达到80%以上，大东海和海坡片区的空置率甚至达到90%左右。

直到2014年，凤凰岛的客户中，仍有大部分是在2010年初购房的浙江投资客，其中有些房源甚至已经在二手市场抛售，价格甚至低于当时的购房价。

楼市遇冷，资金回笼缓慢，凤凰岛股东再生变故。

柴慧京曾称，一个好的房地产开发商，必然是一个有效的资本运作家。而他的国都控股，也是浙江房企中较早通过房地产信托融资的企业，但在房企融资收紧，特别是中小房企融资不便的情况下，依赖融资输血的浙江国都陷入资金链危机，柴慧京不得不选择转让股权，放弃自己的“梦想”。

2014年，凤凰岛迎来了新的投资人——央企巨头中国交建。后者共斥资49.62亿元，拿下了凤凰岛国际邮轮港45%的股权。与此同时，另一股东钰晟投资也将自己持有的10%决策权授予中国交建，顺利让中国交建晋升为凤凰岛下一任掌舵者。

这笔交易达成的前两个月，中交建股份副总经理陈奋健升任了总经理，并成为中交建集团新一任总裁。完成收购后，中国交建还表示预计将陆续投资200亿元用于凤凰岛项目的后续开发。

但后续的环保事件，却将中国交建在凤凰岛项目上的野心彻底浇灭。

陷入破产重整境地

从历史的角度来看，凤凰岛火热的背后，是彼时“填海大跃进”的时代背景。

2008年，海南将填海的审批权力下放至市县，填海27公顷以下的项目，不再需要通过省政府批准；27-50公顷之间，需要省政府审批；50公顷以上，才需上报国务院。自此之后，海南的填海项目开始呈井喷式发展。

至2012年，海南的人工岛已发展至8个；2013-2014年，海南更是突击填海2882公顷，比过去十年的总和还多了1000公顷。日月湾、如意岛、海花岛都是在此期间诞生。

通常情况下，填海造地后2年内不能开发与动工建设，因为砂石和海水相容需要一定时间，要确保沉降安全。若急于动工，有可能会造成海岛下陷甚至坍塌。但地产商们，并没有这个耐心。

2014年，大自然开始发出无声的抗议。日月湾绵延数公里、世界上面积最大、有着4000多年历史的青皮林带受到了威胁；国家二级保护野生动物白蝶贝也急剧减少。

2017年8月，中央环保督察组抵达海南，此后填海项目便戛然而止，作为其中标杆的凤凰岛自然也不例外。

当年年底，中央第四环保督查组向海南省反馈督查情况中，点名批评了凤凰岛项目，指出“三亚市凤凰岛填海项目以国际客运港和邮轮港的名义取得海域使用权，但实际却主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。”

2018年初，三亚市政府责令凤凰岛项目用海范围内违法违规建设项目停止建设，实施分类整改。后海南省政府发布的整改情况里提到，凤凰岛项目支出了超过3700万元的生态补偿资金。

除凤凰岛外，许家印千亿下注的海花岛、佳兆业接盘中弘股份的如意岛以及鹿回头开发的半山半岛等都受到了这场环保飓风的波及。

当地一位地产销售在接受采访时曾表示，全国没有哪个地方会比海南更重视环保，比如近海200米的地方不允许开发，因为环保不能挖沙子，导致海南部分的石头和沙子都是从马来西亚进口。“为了空气，海南可以不要GDP。”

至此，整改还未结束。

2020年后，凤凰岛因环保问题多次被点名。凤凰岛二期项目则先后经历部分拆除、收回海域使用权、全部项目拆除等整改要求。2022年6月2日，根据交通运输部南海航海保障中心发布的信息，凤凰岛二期项目拆除工程施工已完成。

失去价值的凤凰岛，一度被“岛主”抛弃。2019年北京产权交易所披露的信息显示，持有凤凰岛国际邮轮港45%股权和10%股权的三亚凤凰岛投资集团、钰晟投资分别被挂出40.37亿元和7.64亿元的转让底价。转让完成后，受让方将持有凤凰岛国际邮轮港55%股权，超过中国交建，成为凤凰岛项目的控股股东。

不过，曾宪云的转让并没能吸引到新的投资者。时至今日，据企查查，三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司的股东依然是中国交建、三亚凤凰岛投资集团和钰晟投资三家，持股比例分别为45%、45%、10%。

2020年底，曾宪云还因凤凰岛国际邮轮港与西藏信托的债务纠纷，被列入被执行名单，并被出具4个“限消令”，至今尚未解除。

目前，凤凰岛国际邮轮港已经资不抵债。中国交建发布的公告显示，截至2021年底，凤凰岛国际邮轮港资产总额约为50.40亿元，负债总额约为186.05亿元。

2022年5月，因执行金融借款合同纠纷案件，凤凰岛国际邮轮港持有的土地资产和地上房屋被摆上阿里拍卖，起拍价为1.01亿元，原定于6月15-16日竞拍，但由于凤凰岛国际邮轮港被三亚市中级人民法院裁定破产重整，该拍卖已被撤回。

雷达财经注意到，目前在贝壳找房中搜索三亚凤凰岛，仅能找到10套在售二手房源，网站显示小区均价为4.3万元/平米，且近90天并无成交记录，近30天也没有带看记录。

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