绿城中国被举报违法放贷、利益输送，都是代建惹的祸？_风闻

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

唐山因打人事件引起的“举报潮”，让知名房企绿城中国卷入其中。

6月10日，一家名为河北德融房地产开发有限公司（下称“德融地产”）的开发商，在微博发举报信，实名举报香港上市公司绿城中国控股有限公司（下称“绿城中国”）涉嫌多项违法犯罪行为。

具体来看，举报内容指向绿城中国“违法放贷、利益输送、偷税漏税、侵害股东利益及信披违规”等方面。由于绿城中国母公司的央企背景，举报称，绿城上述行为严重损害股东利益、特别是国资股东、中小股东利益，请求有关国家机关及行政管理部门依法处理。

对于举报，绿城中国官方发布声明回应，天鸿房地产开发有限公司、唐山鸿柯房地产有限公司、河北德融房地产有限公司，因严重违约，引发多起诉讼等纠纷案件，目前相关案件正处于司法流程中。

6月14日，绿城方面向投资人表示，上述房企是一家代建的意向合作方，后来没有合作。对该司在网上发布信息举报，绿城已经报警处理。

雷达财经注意到，举报背后涉及双方此前的代建代售合作。有行业人士认为，举报事件影响比较大，绿城作为一家全国性房企，到唐山遇到这些问题，不管谁对谁错，如果处理不好的话，会带来外部的一些猜想或者不解，进而引起对营商环境的一个误解。

质疑绿城合作是为了放贷

资料显示，河北德融地产是天鸿房地产开发有限公司（下称“天鸿地产”）的全资子公司，后者是一家总部位于唐山市的区域性房地产公司，曾于2021年递交招股书试图赴港IPO。

从绿城的回应来看，天鸿地产原本是其合作伙伴。据媒体报道，后续合作中发生纠纷，双方从合作伙伴走向对薄公堂。

公开资料显示，2019年12月份，绿城中国和天鸿地产达成合作意向，共同开发唐山绿城桂语江南项目（亦称凤凰新城二期/凤凰湖畔三期），其中绿城中国负责代建代售，并以此为必要条件向该项目提供借款。

据凤凰网风财讯，天鸿地产2019年与绿城中国达成借款合作意愿，绿城中国两家子公司分两次，借由“沈阳全运村建设有限公司”与天鸿地产签订协议，共借出6亿元借给唐山桂语江南项目。

天鸿公开信表示，这一项目在绿城代管下，2020年-2021年的销售回款总完成率4.47%，项目全部回款9393余万元，远低于绿城承诺的21亿。

项目去化不佳，天鸿地产偿还了绿城3.87亿元本息后，还有部分借款本息不能偿还，每年要承担14%的利息，矛盾也由此产生。

据悉，今年2月份天鸿地产已向唐山市中级人民法院提起诉讼，目前法院已经受理，案件正在审理中。

而德融地产的举报也因此而来。比如，质疑绿城“签订内容显失公平的项目代建格式合同，又因履行能力严重不足构成根本违约给合作方造成巨大损失。”

德融地产认为，绿城的格式合同一方面约定由其取得项目经营权和控制权，一方面又约定由合作方承担经营责任，这意味着绿城中国仅享有经营管理项目公司的权利，却不承担任何义务和责任。

在代建履约过程中，德融地产质疑绿城中国的代建公司履约能力明显不足，“项目合作两年时间销售进度仅达到其目标任务的5%，甚至出现5个月零销售的极端情况。履行能力极其低下，构成根本违约导致项目开发严重受阻，给合作方造成毁灭性损失。”

按照天鸿地产的说法，公司向绿城借款的必要条件，是绿城全权代建代售管理绿城桂语江项目。这也让天鸿地产怀疑，绿城与其合作的本质是放贷寻求高利息收益，“项目销售越不好，借款偿还周期越长，绿城方面因此获得的利息收益越高。”

在举报信中，德融地产表示，绿城中国控股有限公司没有金融放贷许可证，未持有发放贷款金融牌照，但却长期向社会不特定对象发放高息贷款谋取非法利益，且数额巨大。

举报信写道，截止目前，绿城中国金融事业部对外已发放贷款24笔，放款金额高达104.37亿，贷款利率均高于年息15%。

被指利益输送、偷税，绿城回应

除了质疑绿城中国长期违法职业放贷，德融地产还举报其向关联企业非法输送利益、偷税漏税等违法行为。

按德融地产所言，绿城中国提供的相关借款，是通过安排沈阳全运村建设有限公司作为合作主体签订合同，出借款项由绿城中国控股有限公司无偿提供，高额利息收益转由关联公司无偿取得。

天眼查显示，沈阳全运村建设有限公司成立于2011年，注册资本为2.9亿美元，经营范围为房地产开发、商品房销售；自有房屋出租，物业管理，物业服务；酒店管理；工程造价咨询；建筑工程监理；绿化工程、市政工程、建筑安装工程设计、施工。

股权穿透发现，该公司由广伟集团有限公司全资控股，后者是一家注册地址位于香港的私人股份有限公司。不过值得关注的是，沈阳全运村建设有限公司的董事长兼法定代表人张猛，同时担任绿城旗下多家公司的法人，绿城集团创始人宋卫平也在2013年至2015年出任该公司董事长。

德融地产认为，绿城中国此番操作有两个目的。一是将本应由上市公司获得的商业利益以看似合法的方式转移给关联企业，仅此一个合作项目即可完成数亿元的利益输送；二是沈阳全运村建设有限公司一直处于亏损状态，将高息收益输送给亏损企业可以实现偷税漏税的目的。

举报还称，除沈阳全运村建设有限公司之外，绿城中国还与其他关联公司存在类似利益输送行为，这严重损害了上市公司股东、特别是国资股东及众多中小股东的合法权益。

针对上述举报内容，6月13日，绿城中国发布声明称，天鸿房地产开发有限公司、唐山鸿柯房地产有限公司、河北德融房地产有限公司等因严重违约，引发多起诉讼等纠纷案件，目前相关案件正处于司法流程中。

绿城中国声明表示，河北德融房地产开发有限公司在诉讼期间，故意杜撰大量不实内容，通过网络散布虚假信息，恶意损害绿城及相关主体的商誉，企图干扰司法公正以达到逃避法律责任的非法目的。

“我司及相关下属公司均依法合规经营，完全不存在河北德融房地产开发有限公司所述任何违法违规的行为。”绿城表示，对于德融地产编造、传播、散布不实信息，扰乱社会秩序的违法行为，将依法追究其法律责任。

6月17日，德融地产在官方微博同样发布“严正声明”，称“本企业微博上实名举报信涉及的各项内容及数据属实，我司对其真实性愿意承担相关法律责任”。

绿城的“资本代建”生意

雷达财经梳理发现，绿城中国被举报源于公司的代建业务。

当房地产行业进入“黑铁时代”，需求趋弱和资金压力之下，不少房企依托轻资产、低杠杆特性的代建业务以寻求突围。

去年的集中供地潮中，大量城投公司入场托底，手里聚集了不少资源，给代建的生意又添了一把火。知名地产分析师严跃进分析，去年城投公司在全国大概拿了2-3万幅土地，拿地后有寻求代建方面合作的需求。

据乐居财经统计，目前发展代建业务的品牌房企已超过40家，既有大型房企万科、中海、保利、华润、金地、世茂，也有中小型房企当代置业、朗诗、雅居乐、天房集团等。

而布局较早的绿城中国和建业地产，已经将代建业务分拆上市。2020年7月，绿城管理控股在香港联交所主板上市，成为中国代建第一股，过去一年股价涨幅超过了70%。2021年5月31日，中原建业在港交所挂牌上市，成为第二家代建上市企业。

据了解，代建行业按委托方的不同，分为三种模式，分别是政府代建、商业代建、资本代建（资方代建）。

其中，前两者只收取代建服务费，后者涉及资金引进与项目分红。具体来说，在资本代建模式下，委托方为缺乏资金实力的中小开发商，或者具有房地产投资需求的金融机构（信托、保险、地产基金等）；项目资金来源为代建方提供部分资金支持，或者委托方提供部分或全部资金支持；盈利模式为收取代建服务费、资金成本费或者项目分红。

在3月23日举行的绿城管理2021年度业绩会上，绿城管理控股执行董事、CEO李军表示，绿城管理未来的商业代建、政府代建、资本代建将形成 “5:3:2”的收入结构，即保持政府代建优势、提高商业代建门槛、加大资本代建业务。

其表示，资本代建是未来的方向，需要提前占位，“这个赛道足够长、雪也很厚”。不过根据2021年度报告显示，绿城管理收入主要来自于商业代建和政府代建两方面，商业代建收入约14.78亿元，占总收入比例66%，政府代建收入约5.72亿元，占总收入比例25.5%。

据李军透露，资本代建目前在绿城管理业务中占比较低，未来把这一业务板块作为主流业务培育，计划收入占比增加至20%以上。

李军也强调，做好资本代建需要很多能力的准备：“要开拓资本代建业务，需要从认知、团队、项目决策、以及风险控制、信息化工具应用等各个环节做出改变。”

从德融地产的举报来看，绿城和天鸿地产的合作方式或正是资本代建模式，并且存在代建、代管和代售。

不过，代建的机会与风险并存。如果业主方资金链断裂殃及项目，工程烂尾代建方不仅拿不到代建费，最后还可能被迫要接盘项目的全部股权。

中原建业3月份举行的业绩会上，建业地产董事长胡葆森就表示：“因为中小地产商生存环境越来越差，会不会殃及到代建项目，这是我们选择项目时一个很重要的条件。”

另一方面，行业下行期间，同样考验代建方的履约能力。有业内人士指出，一些项目甚至衍生出了代建、代管、代卖的“三代”模式，对于那些已经烂尾的项目，代建方入场并不能保证项目起死回生。

实际上，这样的案例并不鲜见，在绿城身上就曾发生过。

据都市时报等多家云南地方媒体报道，绿城进入昆明的首个项目绿城春江明月便是代建项目，原开发商为国福房地产开发有限公司。绿城作为代建方进入后，项目二期原定为2018年12月31日交房，但从2019年3月起便陷入停工状态。

据中国网报道，人民网地方领导留言板上的留言显示，该项目至次年3月仍未复工。

对于陷入举报风波，严跃进告诉雷达财经，唐山目前的举报事件影响比较大，绿城作为一家全国性房企，到唐山遇到这些问题，不管谁对谁错，如果处理不好的话，会带来外部的一些猜想或者不解，进而引起对营商环境的一个误解。

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