房价是如何变成普通人身上一座大山的？_风闻

本文首发于微信公众号“李大大饼”

1996 年冬天，中央经济工作会议提到一件事：

要把住宅产业作为国民经济新的增长点。

两年后，在中国存在了几十年的 “ 分房 ” 制度，被全面取消了。

随之而来的，是住房分配货币化。

浙江日报 1999 年 11 月 28 日刊

房子，从此开始了真正意义上的自市场化流通。

下面，是一张 2000 年的杭州报纸，你可以看到一个名为 “ 南中国·雅仕苑 ” 的房产广告。

杭州日报 2000 年 5 月 9 日刊

当时，这个房子的起售价是 2630 元每平方米。

现在，你可以在二手房软件上看到它的价格，每平方米：

53240 元。

短短 20 年，房价翻了 20 倍。

这并不是个例，同样的场景，几乎发生在中国的每一个城市身上。

而这些年里，**中国的居民人均可支配收入的涨幅，**只有 7.75 倍。

数据源：国家统计局

也就是说，人们收入的涨幅，远追不上房价的涨幅。

因为房子带来的资金压力，人们开始减少消费，开始害怕结婚生子，开始低欲望生活。

就这样，房子，成为了每个普通人身上的一座大山。

这一切，是如何发生的呢？

我想，要从 1994 年的分税制改革开始说起。

改革开放以后，为了刺激市场的活跃性，中央在 1980 年起开始向地方放权，这个放权在 1988 年的 “ 财政包干制 ” 中迎来了最大化。

这里的 “ 权 ”，指的是包括税收的经济管控权，各地区成为了具有独立经济利益的主体，拥有了发展本地区经济的制度性动力和能力。

按理来讲，这是一个好事，地方可以有充分地积极性发展经济建设，大家一起过上好日子。

但，问题逐渐出现了：

中央越来越穷，地方越来越富。

中央财政，出现了连年的财政赤字。

浙江日报 1994 年 4 月 26 日刊

我们从中央和地方财政收入比重数据可以看到，中央的收入越来越少，甚至可以说是少到可怜。

数据源：国家统计局

这对国家的发展，是非常不合理的。

对于国家的规划，很大程度上要依赖于中央的规划，中央财政担负很多大型的国家基础性建设以及军备力量建设。

中央没有钱，这些东西就没办法建设。

更可怕的是，中央税收的捉襟见肘，成为了促成 1993 年中国通货膨胀的一个影响因子。

因为中央没钱的时候，就要发债，而发债，必将导致货币的超发。

于是，1994 年，中央提出了分税制改革。

《 关于实行分税制财政管理体制的决定 》

这次改革，将一部分税收划回给了中央，解决了 “ 中央穷，地方富 ” 的问题，解决了一部分通胀问题，同时还解决了财务分配的问题，中央可以将钱投入到欠发达地区，让他们得以发展。

分税制改革后中央财政收入比重明显上升

数据源：国家统计局

不过，钱一共就那么多，此消彼长，根据中国财政科学研究院院长刘尚希的说法，在分税制设想中，中央政府的收入比重是 60% 。

这次，轮到地方政府穷了。

地方政府是有发展 GDP 的 KPI 的，没有钱，去哪里搞发展？

契机出现在 1998 年，中国开始全面取消分房制度，住房分配开始货币化，中央也将住宅产业看作国民经济新的增长点。

恰好，作为分税制的补偿，土地的出让收入，归为地方政府。

地方政府开始逐渐意识到了一种魔法：

土地财政。

政府先卖地赚钱，再把卖来的钱用作当地的基础设施建设和产业扶持。

这看起来是个挺完美的解决方案，政府获得了钱，人们获得了商品住宅，而城市也因为土地财政赚来的钱被建设的越来越好，走向了城镇化的道路。

而个人房贷的推出，又给城镇化的发展速度，加了一个杠杆。

速度有多快呢？

截至 2021 年，中国的城镇化率达到了 64.72%，我们用 20 年的时间，快追上了发达国家的城镇化率**（ 70-80% 左右 ）****。**

数据源：国家统计局

城镇化会自然而然的推动房价的上涨，因为没有人不喜欢住在现代、发达的城市。

作为一种市场化的商品，房子因为人们对城市的渴求，开始涨价了。

于是，聪明的商人们，行动了。

1998 年，大连的万达集团，随着房产市场化的政策，开启了大规模跨区域开发的步伐，四处开发房地产。

你耳熟能详的房地产公司，基本都是从那个时代开始发力的。

在一开始，房地产真的不像现在这样，真的能够带动经济。

你在银行借了 7 成的贷款加杠杆买房子，这些钱会流向水泥、砂石、管道、电器等各种行业，还会流向外来务工人员。

于是，巨量外来务工人员开始涌入城市，彭博社的记者曾在文章里提到：

“ 建筑工地上随处可见的方便面碗，有如地面上高耸的起重机一样多 ”

泡面只是一个缩影，这意味着外来务工人员又带动了餐饮、住宿、娱乐等行业。

也就是说，你用房贷，给城市各行各业的发展都加上了一个发展的杠杆。

深圳罗湖区前后对比图源：半月谈

不过，这并不是一个完美、永续的模式。

在 “ 土地财政 ” 的模式下，房地产行业承担一个非常重要的角色：

收集劳动剩余（ 存款，劳动时间等等 ）。

你每个月赚 1W 块，到发工资了，有人跟你说，你要拿出 5K 用作国家建设道路、学校还有医院，你可能不会开心。

但，你每个月赚 1W 块，有人跟你说你每个月拿出 5K 还房贷，可以获得房子配套的便利交通、学区还有优质的医疗资源，你就感觉好像赚了。

可是，当你每个月赚 1W，这个房贷变成 8K 或是 1.2W 的时候，你就又笑不出来了。

因为适当的收集劳动剩余，是对社会建设有益的，但他有一个临界点。

过去 20 年，人们都认为房子会不停的涨，而房贷可是很多人一辈子能获得的最大的金融杠杆，为了不错失机会，人们开始炒房。

房市逐渐偏离了正常的市场需求，开启了一个闭环循环：

赚钱→炒房→炒房赚的钱再炒房，如此往复。

市场上的钱不再像早年一样流入到公共事业建设，而是被锁定在了房地产里流转。

就这样，房子在极尽所能地收集你的劳动剩余，漫无边际。

马克思曾说过：“ 资本的再生产会挤压劳动的再生产。”

资本的再生产就是资本泡沫的形成过程，比如：炒房。

劳动的再生产就是 “ 打工人 ” 劳动力的恢复，比如：“ 打工人 ” 体力的恢复和 “ 小打工人 ” 的诞生。

现在好了，为了买房，人们卷了起来，开启了 996 模式，本来 10 个人的活，5 个人就干完了，另外 5 个人被开掉了。

这 5 个劳动力，干脆没了。

这样，炒房开始挤压了就业，让就业形势不断恶化，就业形势的恶化，又导致了人们不想结婚生子。

劳动力的恢复，也没了。

这是一个很危险的趋势。

国家在 2021 年起开始给房子踩刹车，2021年1月，针对房地产市场的 “ 三红线 ” 开始施行，随后各地的房贷利率开始变高，限售开始锁紧，房价开始限价，拍地价也开始限价。

不过，这个封印，最近又开始松动了，虽然限价政策没有松动，但一些城市的限售政策开始放宽，央行指导房贷利率也开始下调。

《 关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知 》

因为，刹车似乎有点急。

数据源：国家统计局

房价的背后，终究是土地财政，是地方政府的收入，而且依赖度很大，2021 年全国土地出让收入占地方政府收入的 42.4%  。 *算法：土地出让收入÷（ 地方一般公共预算本级收入+地方政府性基金本级收入 ）

所以，现阶段还是要维持在一定水平的。

那么，这个问题怎么解决？

发展中国家的路，就是把发达国家的路，再走一遍。

美国的历史，或许会给我们一些启发。

1837 年，美国曾经发生过一次经济危机。

这场危机的重要原因之一，跟现在的中国很像。

1837 的美国政府因为要还战争债，非常缺钱，所以他们决定将土地进行出售，土地的出售带动了房地产，房产行业的兴盛，让人们开始炒房。

好巧不巧，美国当时还推出了一个政策，把设立银行的资本下限下调到了 10 万美元。

于是，大量的小银行开始出现，他们的钱并没有发放给真正需要生产经营的企业，而是给普通人放房贷，市场上的钱全都跑去房地产投机了。

联邦政府就开始对这样的现象调控，结果，调崩了。

大量的银行倒闭，人们也失去了自己的土地。

这次危机被称为 1837 大恐慌

吃了这个亏之后，卖地不再是最佳选择，所以美国推出了不动产税，开始对房产的持有按年征税。

现在，美国的房地产税是地方政府收入的主要来源，占税收收入约 50% 以上**（有些地方达 80% ），再回头看看中国地方政府收入中土地出让收入占 42.4%，你会发现这个比例惊人的相似。**

房产税是可以永续的，不像卖地会有尽头，另外房产税是对持有征税，能有效的抑制炒房，这也是卖地比不了的。

所以，像美国、英国、日本、韩国等发达国家都有相对完备的房产税征收制度。

中国在房产税方面，还是比较前期的摸索阶段，虽然有这个税种，但对住宅之前基本一直是免征的，仅在部分城市有试点，所以突然冒出来要交钱，会遇到一些推行上的阻力，比如已经买了房子的人会有不满。

毕竟土地财政某种意义上就是变相的税收了，这些买了房的人在土地财政上交过了，还要再交一次？

这可能要涉及到起征性质的不同、起征点的不同、首付比例的不同、房贷利息的抵扣等各种各样的问题。

我们不知道他会如何推行，也没法预测他会何时推行，但我们可以肯定：

房产税，一定会来。

就像契诃夫所说：

如果故事里有一把枪，那他就非发射不可。

至于房子，永远都会是一座逃不掉的大山。

就像你在为房价发愁的时候，不必为房价发愁的英国人们：

正在为平均 9% 的房产税发愁。

引用：

[1].舒路.我国财政体制改革的必要性.浙江日报.1994.04.26

[2].林丽.杭州市货币化分房政策出台.浙江日报.1999.11.28

[3].冯燕.购房十年造就财富翻倍.新民晚报.2012.11.29

[4].黄连友.经济适用房将成新热点.杭州日报.1998.04.18

[5].况伟大,朱勇,刘江涛.房产税对房价的影响:来自OECD国家的证据[J].财贸经济,2012(05):121-129.

[6].贾康.房产税改革:美国模式和中国选择[J].人民论坛,2011(03):48-50.

[7].孟祥林.房地产业要成为新的经济增长点和消费热点应采取的措施[J].中国房地信息,2000(09):19-21.

[8].清和社长.房产税终结土地财政？.智本社.2021.5.15.