赵燕菁：住房双轨制：市场归市场，保障归保障_风闻

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赵燕菁：住房双轨制：市场归市场，保障归保障

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我对住房双轨制的定义是，商品房是商品，租赁房应该成为城市的常态。

过往，房改之后，中国的住房需求，主要交给市场来满足需求，有当时的国情因素，政府没钱大包大揽，只能把有限资金用在保障特定的一部分极困难家庭的住房需求，顺序优先是廉租房，其次是福利保障房，后来城市为了吸引和留住人才，增加了人才保障房，最后是相对大众的微利房。住房保障体系有一定的作用，可是总量上仍然偏少，受惠者有限，占多数的住房需求者，是不够福利保障条件又没有足够财力购买商品房的一大批，两头不靠，被迫走上几个钱包供楼的房奴道路，或者只能选择缺乏权利保障的农民房租住。

本人对其他城市的房屋市场没有什么了解，只是对深圳市的情况谈谈看法。

深圳市长期处在人口净增长阶段，不管是户籍人口、常住人口和流动人口，住房需求异常紧张。在深圳市房改后一个阶段内，深圳市户籍居民的住房，基本上有两大块，房改房和城中村自建房，政府保留了很小一部分产权的周转房，作为廉租房和公务员住房，房租极低，象征性收费。深圳市是全国第一个推出商品房的城市，当时销售对象几乎就是港商和港人、华侨，现在看，当时的定价很低，但是对于当时的深圳人，也是天价。我的老朋友标哥，算是第一批购买商品房的深圳人，因为他要结婚，单位没有房子分给他住，他在合资企业工作，业务部门，收入相对高一些。在买下房子后，那年头买房要全款，没有银行贷款之说，他曾带着合资企业的港方同事一起去看过，港人问了一下购买房价，问他，为什么不多买几套，以后房子会涨价，卖掉能赚钱。标哥不信，多买几套房子有什么用，深圳不是香港，房子不可能涨价，政府不会允许，再说了，哪来那么多钱买几套房子，日子不过了吗？多年后，标哥对我聊起当年的往事，拍断大腿！深圳市开创了商品房先例之后很多年，商品房市场一直不温不火，本地人购买者寥寥，反倒是本地洗脚上田的农民，借款贷款也要抢建自住房，一般是六层，每层成本约十万，后来发展到八层，一直干到十层以上，还没有电梯。深圳市政府规定，农民宅基地盖房的上限是三层半，超标违法，要强拆，当年闹出不少事件，利益诱惑太大，还是没有完全压制住农民抢建潮。前几年我常去布吉沙湾的樟树布村，几乎一水的三层半小楼，横平竖直，楼间距比较宽，可以通过汽车，看着几百米外的另一个村，十几层的统建楼都快可以握手了，我对标哥说，樟树布的领导，怕是被村民问候了无数遍祖先，听话守规矩的代价，就是村民少收益了几百万租金，而别人不守规矩却没有什么代价，人比人气死人啊。

深圳市的发展，经历过数次大规模的投机机会，从炒地皮到炒股票炒抽签表，从炒房到炒显卡，前人致富的例子，让很多人担心自己再次错过资产暴增的发财机会，过了这村没这店的焦虑感，困扰着无数深圳人，无数的深圳人却实打实地，做了接盘侠。

一个城市的发展，不可能做到家家买房，既不现实也没有必要，想暴富的单说。社会上弥漫的住房焦虑，根本原因是城市对于住房租赁市场的忽视和短视，租赁房市场的混乱和无序，租房缺乏权益保障和透明，租房交易成本过高，才是本地政府最应该正视、规范和作为的方向，政府不出台相应法律和政策，强势介入和主导，单靠市场优势方自觉，无异于缘木求鱼。

最后说说我的建议。租赁房的受众主体是工薪族，通勤时间和方便程度和租金挂钩。深圳市1997平方公里的土地，已开发90%，其中很多（主要是原二线外）的小工业区厂房，现在去看，也就是内地偏远小镇的水平，和深圳主城区完全是两个世界。建议在深圳市主要城区内，十年或二十年内，不再批准商品房用地，只批准公共租赁房用地，尤其是地铁沿线，可以考虑设计地铁站的上盖物业，所有商品房用地，选在远离主城区，有钱不怕远。主城区的公共租赁房，采取租售同权，租金三年一审核，加租幅度政府要监管批准，满二十年楼龄的，可以出售，原租户有优先购买权。只有解决了住的问题，深圳市才能持续发展，才能胜任粤港澳大湾区领头羊的角色定位。