贷款利率下调，三大方向读懂未来房地产市场_风闻

前不久，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

5年期以上LPR与房贷相关，因此备受关注。据业内专家测算，此次调整后，按照50万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR下调4次，从4.85%降至4.6%，此次调整后进一步降至4.45%。与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，目前99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。

5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。房地产行业的未来在哪里？

下文整理自新书《财务管理的本质》，以飨读者：

虽然房地产行业的整体规模还在增长，但由于调控持续加码，整个行业的增速放缓，部分中小房地产企业，甚至部分百强房地产企业都出现了各种各样的发展困难。因此，很多房地产企业以及行业从业人员变得有些茫然：行业还有没有未来？如果没有未来，要怎么转型？如果有未来，现在该怎么做呢？对于行业未来，我可以很肯定地说，房地产是一个好行业，依然有的做。

理由之一是，地产行业在国民经济中的占比相当大，可以说处于龙头地位，短时间内不会为其他行业所取代。

理由之二是，从行业未来的发展空间、可持续性和利润水平来看，房地产行业依然是一个很好的行业。

不过，同其他行业一样，房地产行业发展到现在这个阶段，进入了新调整期，发生了一些新变化，比如，行业整体规模继续大幅扩大的空间已经不大，部分城市陷入竞争的红海局面，等等。那么，房地产企业要想在竞争中取胜并获取最大利益，就需要新的竞争力。

《财务管理的本质：应对复杂商业环境的财务管理方法论》吴建斌 著

房地产行业仍在国民经济中占有较大比重

大国竞争，保持国内的稳定团结十分重要。要保持国内的稳定团结，经济就要保持稳健增长，人民要充分就业。我国的房地产行业在国民经济中占有相当大的比重，对稳定经济增长、促进就业具有重要作用。当中美两个大国博弈之时，其重要性就更加凸显。我们都知道，我国制定了未来发展目标。因此，为实现2035年收入翻一番，经推算，未来每年国内生产总值（GDP）增速不得低于6%。作为拉动中国经济增长的三驾马车，进出口贸易呈逐年下降的趋势，传统基建投资也到了峰顶；消费虽然呈现上升趋势，但受制于居民购买力，若要发生质的提高，尚缺许多条件。作为万业之首的房地产行业，上游承接钢铁和建材等行业，下游串联建材、家居、营销、装饰和家电等行业，对于经济发展的重要性不言而喻。数据显示，在2018年，房地产对GDP的直接贡献达5.98万亿元，增速3.8%，占总GDP90万亿的6.6%，如果算上土地出让收入，其贡献度在12%左右。如果加上带动的相关上游和下游产业，有学者估计，它对GDP的贡献可能在30%左右。所以，国家的发展根本不可能缺少房地产业，多年来的调控都是希望房地产行业能健康、高质量地发展。

房地产行业是当前相对较好的行业

虽然近来对房地产行业有不少悲观的论调，但是我们仍然可以从以下四个方面看到，房地产行业是当前相对较好的行业：

**第一，发展空间足够大。**截至2018年，中国城镇化率还不到60%，和发达经济体相比还有很大的差距。目前，发达国家的城镇化率都比较高，日本接近94%，美国和英国约为83%， 德国约为76%，意大利约为70%，发展中国家的巴西也已经达到86%。相比之下，我国的城镇化率还比较低。以每年城镇化率可实现1%推算，我国至少还要有10~15年的发展期，才有望接近部分发达国家的现有水平。这意味着住宅增量市场开发至少还有10多年的时间。如果算上旧城改造、城市更新所带来的需求，那规模就更大了，持续的时间就更长了。

据估计，全国约有17万个老旧小区需要改造，涉及总规模在3万亿~5万亿元。按照3~5年的进度规划，每年的旧改规模差不多有0.8万亿~1万亿元，这个体量意味着什么呢？我们来对比一下，2018年全国住宅开发投资为8.6万亿元，旧改的规模相当于2018年住宅投资总规模的9%~12%，这个比例是相当惊人的。

**第二，目前房地产行业的毛利率依然居各行业之首。**虽然近年来房地产行业的毛利率整体呈下滑趋势， 但依然有20%~30%的水平，远高于制造业十几个点的毛利率水平。这主要得益于以下两个方面。**一是可以高杠杆运行。**目前房地产企业总资产负债率多数在80%以上，这意味着总投资10亿元的地产项目，房地产企业仅需投入1亿~2亿的自有资金，其余资金多数来自银行、基金、信托等金融机构。只要产品好，卖得出去，周转得过来，就可以不断地循环下去。

**二是房地产项目是可以预售的，房子还没盖起来，钱已经收回来了，**而这些都是零成本的钱。这是其他行业都不具有的优势，也是房地产行业能够高杠杆经营的重要原因之一。

第三，固定资产的保值和增值效果依然明显，大家都有购买房产的意愿。

在过去10年、20年里，住房投资无疑是聚集财富的最佳方法。很多人就是因为买房较早，生活质量大大提高。未来，房价不会像过去那样大幅上涨，但保持与GDP增速同步还是可以期待的，城市核心地段的房子依然是不错的保值产品。

第四，2019年4月8日，国家发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，城区常住人口300万 ~500万的Ⅰ型大城市要全面放开、放宽落户条件。

新城镇化叠加户籍制度改革，将造就房地产行业全新的发展空间，将形成京津冀、长三角和粤港澳大湾区等9个以上的都市圈。国内人口流动呈以下一些特点：从中西部向东部、南部沿海流动，从北部省份向南部省份流动，从农村向城市流动，从小城市向大城市流动，从小都市圈向大都市圈流动。这些人口流动的方向布局，就是房地产行业的投资机会所在。各地落户条件放宽之后，部分流向会被削弱。在新政策驱动下，有9个都市圈将是新机会，房地产企业在这里将有较高的活跃度。

新形势下房地产企业呈现出来的新特点

整体来看，房地产行业的规模依然很大，发展空间也很大，但已经过了躺着也能赚钱的时代。发展到当下，房地产行业呈现出一些新特点，企业在投资时必须高度重视。

新形势下，房地产行业呈现出来的新特点主要有以下三个：

第一，房地产业已经进入“峰值横盘”时代，高位运行之下房地产业的市场总量将维持在15万亿~20万亿。按照城镇化率推算，横盘至少持续10年。此峰值过后，房地产业才会从增量市场向存量市场缓慢过渡。到那时，行业更多关注的是住宅出租、长租公寓、写字楼、商业集群及物业管理等资产的运营管理。事实上，很多房地产企业已经开始布局，以适应市场的变化。但这些业态短期内挣钱不易，还是要十分小心。

第二，2019年以来，二线城市成为房地产企业竞争的主战场。原因有三：一是一线城市限购、限售政策没有放松；二是三、四、五线城市的需求不足；三是相对一线城市来说，二线城市的收入不低，但房价却低很多。因此这些二线城的发展潜力仍然是巨大的。不过， 由于2019年4月以来二线城市“地王”频出，已经引起高层重视，于是相关调控政策加码。未来如何破局，就要考验各房地产企业的智慧了。

**第三，国内金融政策时紧时松已是常态。**眼下监管部门针对拿地太多的地产公司的筹资活动要求收紧，收紧主要集中在标准化筹资审批方面，也延伸到非标筹资方面。这对房地产企业又是一次考验。尽管房地产业呈现出以上三大特点，企业需要精准布局，强化精细化管理，向管理要效益。从财务管理角度来说，房地产企业发展到今天，一定要学会管好经营性现金流，所谓“高筑墙、广积粮”，就是指力争把库存卖出去，把压在土地上的投入变成现金，让资金池里多点钱—活水，然后静观其变。

从目前来看，调控政策短期是不会放松的，房地产企业能不能熬过严冬非常关键。而房地产行业是一个巨大的行业，即使横盘，也还有10年以上的发展期，就算规模从15万亿降到10万亿，也是一个非常大的行业。要知道，只有不好的企业，没有不好的行业。