通用经济学 10：房地产_风闻

房地产讨论两个问题，房地产价格为什么能那么高，房地产价格太高的害处是什么。

房地产流程中：政府卖地给开发商，开发商建房卖给市民。先由开发商交钱给政府，再由购房者把钱给开发商。是一个开发商和政府分成的生意。鹤岗的老破小和上海的老破小在建筑质量上基本没差别，结果鹤岗一间房买不了上海的老破小的一个平方米。价格差别当然在房产各自的信用价值上，尤其是地段。而地段就是房屋所在地的综合评价，比如经济，社会安全，教育，医疗条件等等，基本都是由政府提供，而政府收取卖房钱并无不妥。政府有了卖地收入后，可以再投入开发其他地盘，再给开发商建房卖房。而建筑成本是固定的，政府投入并不多而且本来很多事情就是政府应该做的。在完成政府义务的同时还有卖地收入当然是非常好的事情，只要房价涨就不会有问题。对开发商来说，拿地建房再卖出本来就是本职工作，只要房价涨，那些贷款和抵押就没问题，房产也不愁没人买。而且房地产有一个非常广的行业链，买了房就要装修，装修过程中要买建材装修材料，各种白色家电黑色家电。这些行业都会因为房地产兴盛而兴盛。对于个人，刚需当然只能买，还有相当部分是投资客，因为从投资角度看，房产是个人（小企业）能买到的最佳投资资产。房产能贷款，个人拿到杠杆是很不容易的，这是投机性。房产情况基本不变，有70年产权，哪个行业能有那么大本事说自己70年后怎么样。买企业是资产，买房产也是资产，70年后的房子大概也就差不多这个样子吧，这是确定性。房产贵，这个和贷款合在一起看，资产总是越贵越好，用杠杆只需支付小部分，大部分增值一下子就把利润率做大了。

这和上一篇泡沫中谈论的泡沫在膨胀时相关利益方都能收益，所以涨价是必然的。

不独中国，只要货币宽松各国的房地产都在涨，所以钱多时涨房价没啥特别。

那么如果房地产价格太高会有什么后果。

首先是泡沫的坏处，只要泡沫，迟早会爆，泡沫涨的越多则爆的后果越大。整个房产业涉及大量银行贷款，如果泡沫爆炸会影响到银行的稳定，而现代社会中如果银行出问题，那经济会衰很多年，影响不仅仅是房地产一个行业。

其次是高房价会导致社会消费减少。衣食住行是人类的基本生活需要，随着生产率提高，人的生活要求也越来越高，住的提高又对人的生活感受提高特别大，所以房产对人的生活尤其重要。为了更好的生活，个人需要住更大房子更好房子。所以房产的真实需求一直存在。大部分人购买的目的是自住，房产价格提高虽然很爽但卖掉也买不了新房子。如果房价很高，购房者需要贷款几十年来购买。贷款几十年间，他的收入又很大部分需要交按揭而不是消费。现在是市场经济，有效需求定生产，所有的需求都来自于个人，个人的需求又跟收入息息相关，如果很多人几十年的收入必须交房贷而不是用来消费，社会生产肯定被限制。而房地产中信用估值部分越多，那些购房人能自由支配的收入就越少。而且是长时间的低消费。市场经济中如果少了这么多消费，生产又怎么会增加。如果生产不能增加，劳动者的收入又怎么增加。