以租代售和先租再购是一种破立兼顾的创造性方案_风闻

【本文由“pure 50 cents”推荐，来自《赵燕菁：住房双轨制：市场归市场，保障归保障》评论区，标题为pure 50 cents添加】

看戏看全套啊兄弟。

如果你看到一种说法超出了你既有的认知，虚心的态度是先去了解一下这个说法到底是怎么回事，人家在一篇文章或一个访谈中根本没法详细解释清楚支撑他的说法的关键性和概念和完整的理论。

所以，有了这个虚心的态度，接下来就要好好去看看他的其它文章，搞清楚他究竟是怎么思考的，他的理论到底成色如何，他提炼出的关键性的概念到底立不立得住。

根据我多年的跟踪阅读他的文章的经验，结合我自己的思考，我觉得赵燕菁是个靠谱的人，他的理论也很好，既有理想性也有实操性，关键是有创新性，他提出的是一种充分考虑现实然后破立兼顾的创造性的解决方案。

具体说一个点，这个点让我印象深刻：

赵老师提出“以租代售”/“先租再购”，即先将房子租下来，租了若干年后，如果想买下来且经济实力也攒够了，那就买下来，但是先期已经支付的租金也算为应付购房款中的已经支付的一部分，比如说，已经租了五年，交了10万租金，现在要将这个房子买下来，而现价是80万，那只要支付80-10=70万就可以，这70万购房款再以首付配套贷款的方式进行支付。这个“以租代售”/“先租再购”模式的根基或者可为之保驾护航的只能是“保障性住房”——以政府建的为主、市场化的开放商参与当然也允许。

这样，政府就可以长期稳定的获得租金这一现金流，而这个长期稳定的现金流是可以作为融资的抵押品的，就可以设计各种融资产品，获取更多的资金。

所以，总得来说，赵老师的创造性解决方案，是要将房地产从已不可持续的“暴利、快钱”模式逐步切换到长期可持续的“合理利润、细水长流”的模式。这是解决最广大的中底层劳动人民的住房需求的良策，而且通过让他们有先以租的方式可以更早地在城市拥有房产的方式参与到城市房产资产升值的受益中，也即能更早、更容易地拿到参与财富分配的入场券和资格。

至于商品房，就由市场自行调剂，租了保障性住房或买了保障性住房的人，如果以后经济实力具备了，可以将手头的保障性住房转让出去（只能是保障性住房内部流通，比如由政府或其它建设方回购，再放到保障房市场内部流通），再去买商品房。如此，既可先期得到住房保障，也不妨碍以后购买商品房以满足改善型需求。

说这么多，其实是想讲一个道理：

读书学习就是要不断超越自我既有的认知，碰上与我们既有认知不相符的认知，我们首先应该高兴——读到的都是在我们认知内的东西我们还如何进步啊，再就是要虚心一点，深入了解这一认知背后的更基础性的支撑性的理论、概念等内容，然后再下判断。

读书学习的正确姿势或许是：先做到“我注六经”，而后再努力“六经注我”。

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补充一段学友“guan_16122353551332”的评论以及我的回复。

学友“guan_16122353551332”评论道：

不敢完全苟同你这说法。你这说法是在同一地生活、工作地购买是可以的，但是现在因学习、工作及生活的需要，由A地到B地到C地，这三个地域的房价不同、租金不同、居住时间不同，最终其在D地或回到其出生地A地及B、C等地购房，这样不会是简单的80-10=70的算术题吧？这中间存在各地政府投入、收益等问题吧？就同一城市，还存在医疗、教育、环境等差异，这房价、租金同样存在差异的。还是理想化了点。最根本的还是“房住不炒”，实现其“住”的功能，全民都被住房绑架了，国家是不可能可持续发展的。若以福利房为主、商品房为辅的模式运行才能实现房屋“住”的功能。福利房由政府投资建设并出租，不买卖，商品房由开发商建设并出租或买卖，但开发商取得土地的方式由买改为租，政府收取土地租金。福利房、商品房的比列应该为70~80%：20~30%。总之：各取所需（福利房、商品房），房住不炒，实现房屋“住”的功能。

我的回复如下：

赵老师理论的核心有一个前提，房子尤其是城市的房子不仅仅是一个满足居住需求的空间即房子，还是而且更是一项表征财富的资产即房产。

你的”以福利房为主、商品房为辅“方案中，”福利房由政府投资建设并出租，不买卖“，那么这个福利房只是满足了居住需求，而不能让这些租房的广大中底层劳动者参与城市房产增值的财富分配。从这个角度看，你自己琢磨一下，是赵老师的模式更公平合理，还是你的模式合适。

如果你还坚持认为你的模式比赵老师的模式更优越，那咱们以及你和赵老师是”尿不到一个壶里去了“。各自修行吧。

至于你对赵老师解决方案所提到的问题，确实是个问题，但只是个技术细节或者说操作细节的问题，是可以在赵老师的方案内部解决的问题。比如（我来试试提个解决你提的这个问题的实操方法）：

各地政府间成立一个协作机构，某人在某地租赁保障房的租金，抽取一个比例上缴到这个机构（犹如各地商业银行要给央行缴纳存款准备金），这个人换一个城市后租赁保障房的租金按同样方式操作，待最后该人在哪个城市购房时，该机构将该人前期交过的所有租金转移支付给该城市。

当然，依然有很多操作细节需要设计好，但这些操作细节并不能动摇或者说否定赵老师方案的适用性，应该都可以在赵老师方案的大框架内内部解决。