英国年平均房租涨11%，有房东七年买下70套房！但入市还需认清这几点_风闻

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据英国房产平台Zoopla的调查发现，英国目前的平均月租金已涨至995镑（约合人民币8300元），比一年前上涨了11%，达到了14年来的最高增幅。

其中伦敦的平均月租金为1698镑，比新冠疫情前上涨了73镑，一年的平均租金大概是20376镑。

随着租金的上涨，民众总收入中用来支付房租的比例也会相应增加。在伦敦，这一比例已升至52%，是自2020年3月以来的最高值。

尽管伦敦的平均月租金是最高的，但上涨率却没有排进全英国的前15位。从Zoopla发布的调查结果可以看出，曼彻斯特的房租上涨率最高，年上涨14.3%，每月平均房租856镑。房租年增长率排在第二、三位的分别是贝尔法斯特和伯明翰，分别上涨了13.7%和13%。

从出租房的分布地来看，从2020年3月截至今年3月，英格兰西南地区的平均月租金上涨额度最大，比两年前，也就是新冠疫情刚开始时的月租金上涨了127镑。

房租上涨幅度在今年尤其明显，前三个月，受留学生、上班族和国际买家租房需求的推动，伦敦的平均年租金涨幅升至15%。

另一项研究还显示，随着新冠疫情带来的影响逐渐变小，英国购房者也开始回归正常的工作模式，上班族对城市公寓的购买和租赁需求正在复苏。

英国另一大房产中介平台Rightmove称，由于市场上可供出租的房产供不应求，导致了月租金的飙升，租房者正处于“有史以来竞争最激烈”的时期。

据分析，这是由多种因素造成的，包括疫情期间搬家不便，以及租户在出租物业中待的时间更长等。

而英国国家统计局在5月18日发布的一项数据也从侧面证明了，英国就业市场的回暖，也带动了房屋租金的上涨。

数据显示，英国的职位空缺首次超过失业人数，这是有记录以来的首次。

今年1月至3月，英国失业率降至3.7%，为近50年来的最低水平，而就业机会则升至130万个，创下新高。

种种迹象都表明，目前的英国房产市场，对于房东来说，有着不少利好因素。那么，房屋租赁市场的繁荣是不是就意味着现在是入市的好时机呢？入市又需要注意哪些问题？

01

靠房租收入成功“翻身”的英国人

《每日电讯报》就报道了一些英国房东在过去几年里，依靠房租或经营Airbnb增加收入，改善家庭条件的故事。

故事一：一家五口靠Airbnb增加家庭收入

斯图尔特·史密斯（Stuart Smith）和他的伴侣瑞秋·史密斯（Rachel Smith）有三个孩子，分别是6岁、4岁和2岁。

两人在2016年同居后，瑞秋卖掉了她在布里斯托的三居室半独立式住宅，在萨默塞特郡花12万镑买了一套三居室的排屋，之后又用剩下的钱进行投资。

他们在德文郡投资了一套1.2万镑的度假屋，计划在没有出租时自住。

买下度假屋之后，史密斯夫妇才发现，他们每年要交5000镑的地税。因此，他们在今年以2万镑的价格卖掉了度假屋。

此前，他们还在南威尔士的尼斯（Neath），以3万镑的价格买下了一个被大火烧毁的两居室，并花1万镑重新装修了这个房子。现在，他们以每个月450镑的价格出租了这套房子，收益率约为12%。目前房产价值10万镑。

在那之后，他们又投资了两套破旧的房产，一套是位于南威尔士托尼潘迪（Tonypandy）的两居室联排别墅，2018年拍卖时的价格为3万镑；另一套是萨默塞特沿海村庄布里安（Brean）的两居室公寓，2020年的价格为7万镑。

为了最大地控制成本，斯图尔特自己动手翻修了这两幢房子。

一开始，两人把托尼潘迪的房子按照传统的方式进行出租，去年，他们还试图以12万镑的价格出售该房产，但没有成功，继而转为尝试以Airbnb的方式经营。

托尼潘迪的这套房子最多可以容纳9人居住，每晚收费在60镑至70镑，这样一来，他们获得的收入比传统房屋获得的租金还高。

他们又把萨默塞特沿海村庄布里安公寓当成了度假屋出租。史密斯夫妇比较了传统出租和Airbnb的收入差距：传统出租获得的月租金大约是500到600英镑；如果是经营Airbnb，一晚收费70 - 80镑，他们还可以在房子没有出租时拿来自用。此外，出租度假屋的好处是能享受比Buy-to-let更优惠的抵押税款减免。

然而，史密斯夫妇表示，经营两间度假屋和一间出租房是份苦差事，需要修理房屋、管理预订、定期清洁房屋和更换设备。瑞秋表示，她每周有一半的工作时间用来进行这些工作。

这对夫妇目前暂时没有更多的房产投资计划，只是见机行事。斯图尔特表示：“我们一直在重新评估房产市场。威尔士的房价可能会飙升，然后我们可能会卖掉其中一套房产。”

故事二：七年里，实习药剂师成了手握70套房产的大亨

如果说史密斯夫妇的故事只是反映了普通房东的经历，那么赛义夫·德尔齐（Saif Derzi）的故事则是一个妥妥的逆袭故事。

过去七年里，他从一个手里有点闲钱的实习药剂师，摇身一变，成了坐拥约70套房产的地产大亨。

德尔齐的故事始于2015年。当时住在曼彻斯特的他，留意到索尔福德码头周围正在进行大量的改造工作。他觉得二手房比新房更有升值空间，就在附近买了一套两居室的公寓。

这套公寓的买房和转租过程进行得很顺利，所以在2017年，他搬到林肯市后，又在当地买了三套学生公寓。那时，德尔齐还没请房产经纪人帮打理房屋，自己就带着工具箱到处走，他说这样可以省下不少钱。

多年后，德尔齐已经开创了一种更为复杂的商业模式。他经常使用短期过渡性贷款，比如与专业公司Together合作来购买被低估的房产，而不是用传统的抵押贷款。之后，他会对房子进行翻修，然后再转向传统的Buy-to-let抵押贷款。

德尔齐投资的房产主要位于英格兰中部、东北部和西北部，他首选的房产类型是两居室或三居室排屋以及半独立式住宅。

他留意到出租市场上，高质量的家庭住宅非常稀缺，因为这类住户大部分是选择自主购买，这就造成了市场空白。“我们一般会在城市中房价最便宜的地段买房，然后找物业公司打理房产，寻找长期租客，这些租客会像对待自己的房子一样住在这些房子里。实际上，这会让它们增值。”

 “如果你买的是一套单间公寓或高层住宅，收益率可能更高，但租户的流动性要大得多，不如投资这种大户型方便。” 他补充说。

德尔齐表示，在房价增长强劲的地区，如西北地区，如果能找到一个收益率为6%到7%的房产，他就很满意了。而在房价增长较差的领域， 收益率达到8%到9%的房产才值得购买。

现在，经德尔齐买卖经手的房产多达130个，他也辞去了正职成立了自己的公司，公司现在有10名员工。

02

想当房东？这些问题需要考虑

看到以上这些房东的成功案例，你是不是也蠢蠢欲动，想购买房产，当房东？但别人的成功故事，你未必能够完全复制。入市前还需结合自身情况，谨慎考虑。

专家警告称，出租房产的利润率仍然很低。根据Fleet mortgage的数据，**出租物业的平均收益率只有5.7%，**但随着房价的攀升，房产也有一定的升值空间。

目前英国的基准利率已经涨至1%，创下13年来新高。英格兰央行行长贝利还表示，由于英国家庭生活成本上涨危机将进一步恶化，央行不排除今年再次加息的可能性。有分析人士指出，央行可能最终加息至2.5%。

央行加息，意味着房贷利率的上涨。目前英国两年房贷的平均固定利率为3.03%，是2015年3月以来的最高水平。而两年前，当时的两年房贷固定利率正处于最低值，只有1.19%。

现在的五年房贷的平均固定利率也升至3.17%，是2016年5月以来的最高值。

Buy-to-let房贷利率更是水涨船高，自今年1月以来，Buy-to-let平均还贷费用增加了103镑。

除了利率升高对于房东还贷压力增大之外，房产中介汉普顿（Hamptons）在对房东进行调查后发现，**房东平均要花费31%的租金，用于房屋维护、支付专业服务、购买保险和聘请律师等费用，**这些费用也都压缩了房东的利润空间。

**此外，英国政府还计划废除现行法规中有关房东可“无过错驱逐”租客的条款。**该政策加大了对租客的保护力度，“以确保他们能够向租客们提供应有的高质量住宿和服务”，但同时也让房东受到的限制更大。

总之，面对目前快速变化的经济和金融形势，如果你正在考虑投资出租房市场，一定要提前进行研究和分析，或者向专业人士咨询，再做决定。

对于购买房产之后的用途以及管理方式，也要尽早进行计划，比如是按照传统方式出租还是以Airbnb经营，是要请人帮忙打理，还是自己亲力亲为，都要根据自己能投入的时间、精力和资金来进行合理规划。

而不同的经营方式也决定了承担费用的不同，如果交给专业的机构打理，自己省去了不少麻烦，但将会产生一笔不小费用；如果自己亲自打理，是否能及时满足住户的需求，以及能否承担租户审核带来的相关风险等问题，也都是需要房东考虑的。

华闻君在此提醒投资者们，千万不要因为房屋租赁市场的火爆，就一时兴起，匆忙入市。在生活成本大幅上涨的情况下，靠房租增加收入的确是一个不错的思路，但这个方式也需要建立在对房产市场和相关政策充分了解的基础上。大家在入市前，请务必做好调研和分析，不可盲目跟风。

**本文部分素材来自《每日邮报》、《每日电讯报》、《金融时报》以及BBC等，**图片均来源于网络。

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