左晖离开一周年 贝壳裁员三轮 减少千家门店_风闻

受大环境影响，中概股回归或成潮流。2022年4月21日，贝壳控股有限公司（以下简称“贝壳”）被美国证券交易委员会（SEC）列入基于《外国公司问责法案》（HFCAA）的认定名单。

5月11日，贝壳（股票代码：HK.02423）以介绍方式在港交所主板上市，成为今年首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。股票发行价为30.854港元/股，首日交易开盘30.00港元/股。5月17日，收盘价为32.90港元/股。

然而，贝壳登陆纽交所不到两年，其股价相较发行价就已近腰斩，软银、高瓴资本等也在接连减持。仅2021年下半年，贝壳就关掉了超1800家门店，流失近9万的经纪人。去年10月至今年3月，贝壳已有20多位中高层离职，包含金融副总裁、总经理、总监等职位。

亏损5亿

招股书显示，贝壳主要为消费者提供二手房和新房交易、房屋租赁、家装家具等其他房产交易服务。截至2021年12月31日，贝壳平台完成了超过450万笔房产交易，合计总交易额达到38535亿元。

2021年5月，贝壳创始人左晖因病离世，彭永东接任公司董事长兼CEO。下半年，贝壳业绩陡然滑坡连带全年业绩由盈转亏。2021年贝壳净利润亏损5.25亿元，上年同期为27.78亿元，同比减少118.87%。

然而，在贝壳使用非通用会计准则指标后的经调整净利润为10.14亿元，因其在净利润的基础上还加上了股份支付薪酬费用15.38亿元。

2021年，贝壳营收增速和总交易额增速双双放缓。2021年实现营收807.52亿元，同比增长14.57%。2019年和2020年的营收分别为460.15亿元和704.81亿元，增速分别为60.63%、53.17%。

2019年至2021年，贝壳的总交易额分别达2.13万亿元、3.50万亿元和3.85万亿元。交易额同比增速由84.5%下降至64.5%，又下降到2021年的10.1%。其中，2021年第三季度同比下滑20.9%；2021年第四季度，贝壳总交易额为7324亿元，环比下降11.8%，同比下降高达34.6%。

贝壳2021年下半年的业绩表现不佳，拖累全年营收。招股书显示，2021年下半年，贝壳的营收由2020年同期的432亿元下降17.0%至359亿元；总交易额由2020年同期的2.2万亿元下降28.0%至1.6万亿元。

此外，贝壳的毛利率由2019年的24.5％降至2021年的19.6％。贝壳的CFO徐涛解释称，毛利率下降一方面是贡献利润率较低的新房交易服务在收入结构中的占比持续提高；另一方面是链家经纪人的固定人工成本及交易支持人员的人工成本占比上升，导致存量房交易的贡献利润率下降。

基本盘波动较大 新业务占比仅3%

招股书披露，目前贝壳有三项主要收入来源，即存房量业务、新房业务和新兴业务及其他。

存量房业务的收入，主要来自自营品牌链家和贝壳平台上的二手房交易及房屋租赁收取佣金、其他经纪公司的佣金分成、加盟品牌（如德佑）旗下的经纪公司缴纳的加盟费、签约等其他增值服务。新房业务主要是向房地产开发商收取的销售佣金确认为收入。此外，贝壳从多种其他居住服务（如家装家居服务）产生收入。

2021年11月，贝壳施行“一体两翼”战略。“一体”指的是贝壳基本盘——新房和二手房交易服务，“两翼”则指其租赁业务（主要是长租公寓）和家装家居业务这两块新业务。

2021年底，贝壳推出“贝壳租房”正式进军长租公寓行业，目前主要承接的是一些政府相关的工程。2022年2月10日，贝壳宣布其投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区落地，项目总体量达2978套。4月20日，贝壳宣布完成对家装家居品牌圣都价值80亿元的收购。

贝壳的收入仍主要来源于房产经纪业务。2021年，贝壳的存量房业务收入为319.48亿元，在总收入中占比为39.6%；新房业务收入为464.72亿元，占比57.5%；新兴业务及其他收入为3.66亿元，占比仅为2.9%。

可以看到，贝壳的存量房业务收入占总营收的份额在不断下滑。2019年至2021年，贝壳的存房业务收入分别为245.69亿元、305.65亿元和319.48亿元，营收占比分别为53.4%、43.4%和39.6%。

尽管新房业务的收入比重超过存量房业务，但新房销售业务的利润贡献率较低。2019年至2021年，贝壳新房业务的利润贡献率分别为24.3%、21.5%、19.3%。远低于另外两大业务的贡献率。

报告期内，存量房业务的利润贡献率分别为38.9%、40.9%和37.0%。新兴业务的利润贡献率分别为80.4%、83.9%和79.2%。

虽然贝壳新兴业务的利润高，但是所占收入和利润的份额都极小。2021年，贝壳新兴业务贡献利润仅为18.48亿元，远低于存房量业务的118.24亿元利润和新房业务的89.47亿元利润。此外，产生自金融服务及家装家居服务等新兴业务及其他的收入，仅占同期收入总额的2.9%。

成本居高不下 人力占大头

招股书显示，贝壳的营业成本在不断增加，在营收中的比例也不断提升。贝壳2021年营业成本总额为649.33亿元，占当年营收比为80.4%；2020年营业成本总额为536.21亿元，占当年营收百分比为76.1%；2019年营业成本为347.47亿元，占当年收入75.5%。

贝壳的营业成本主要包括对内部经纪人及销售专业人员的薪酬，对贝壳经纪人及其他销售渠道的分配佣金，以及链家门店成本。其中，贝壳2021年外部分佣318.27亿元，占营收总额百分比为39.4%；内部佣金及薪酬为263.07亿元，占比32.6%；门店成本为38.10亿元，占比4.7%。

贝壳的运营费用总额也在不断增加，由2019年的130.54亿元，增加至2020年的140.18亿元，并进一步增至2021年的171.74亿元。2021年贝壳的运营费用占收入百分比为21.3%。

其中，贝壳2021年的销售和市场费用为43.09亿元，一般及行政费用为89.24亿元，研发费用为31.94亿元。

七个月裁员三轮

就在贝壳登陆港交所的前一日，有媒体爆料贝壳又将启动最高比例50%的新一轮裁员。据媒体报道，此次裁员涉及贝壳的产品、研发、运营、后台、职能等部门岗位，甚至包含贝壳集中精力想要开拓的家居家装、普惠居住等新业务。此外，研发部门和21届校招部门或成此次优化的重灾区，多个部门涉及内部调整。

去年10月起，贝壳已完成了两轮裁员，有20多位中高层离开。距离此前两轮裁员刚过去不久，员工还未来得及松口气，又将迎来新一轮优化。

今年3月，网传贝壳优化二手房和新房业务的近10%一线员工。去年10月的那轮裁员也多为一线房产经纪人、职能部门的员工。

此前，依靠经纪人和门店规模的不断扩张，贝壳成功登陆纽交所。然而数据显示，目前贝壳门店数量和经纪人数量正在锐减。

截至2021年12月31日，贝壳的经纪人数量为45.45万人，同比减少7.8%；活跃经纪人人数为40.6万人，同比下降8.7%。

2021年中期报告中，贝壳的经纪人数量为54.85万人。计算可得，贝壳在2021年下半年减少了近10万的经纪人。2021年第三季度末，贝壳有51.55万名经纪人，贝壳在第四季度缩减了6万名经纪人。

2021年第二季度末，贝壳有5.29万家门店；到2021年第三季度末，贝壳有5.39万家门店；到2021年第四季度末，贝壳有5.1万家门店。半年时间，贝壳减少了1830家门店。

值得一提的是，贝壳的经营活动所得现金净额由2020年的94亿元，降至2021年的36亿元。

新老业务竞争激烈

尽管房地产市场降温，但对于贝壳来说，想进军房产经纪业务的潜在对手却不少。2020年9月，阿里和易居成立天猫好房，之后还推出了“无忧卖房”服务。同时，字节跳动、碧桂园、龙湖、万物云也在跃跃欲试。

在长租公寓领域，蛋壳“爆雷”后，自如成为行业龙头。贝壳想要在这方面开疆拓土，首当其冲的就是来自自如的压力。此外，蛋壳跑路在前，租户对集中式公寓仍心存疑虑。

很多年轻租客将注意力从垂直租房平台，转向微博、豆瓣、小红书、抖音、闲鱼等平台。由于门槛较低，中小中介机构和个人房东在这些平台上较为活跃。对于租房者来说，这些新平台不仅有助于省去部分中介费或佣金费开支，还可以规避如蛋壳这样的长租公寓暴雷的风险，在支付期限和价格方面也更加灵活便利。