雅居乐营收净利润双降 三道红线由“绿”转“黄”_风闻

几经推迟，雅居乐终于在5月10日发出了2021年全年经审计业绩报告。此前，因为推迟发布2021年经审计的财务报告，雅居乐一度被标普列入负面信用观察名单。

而这份姗姗来迟的财报并没能给市场带来惊喜。雅居乐向来以财务稳健著称，但是2021年业绩指标出现了较大幅度下滑，管理层曾经承诺的“严守三道红线，保持绿档不踩线”“毛利率保持在28%-30%”也没能守住。

营收净利润双降

2021年，雅居乐在实现预售金额为1390.1亿元，创历史新高的情况下，营收净利润双降。

其中，营业额约为730.28亿元，同比减少约9%；毛利约为190.21亿元，同比减少21.1%；净利润约为90.98亿元，同比减少25.7%；公司股东应占利润约67.12亿元，同比减少29.2%。

这是近五年来雅居乐首次出现营收下滑的情况。与此同时，公司的毛利率也从2020年的30.0%下降到2021年的26.0%。

对于业绩下滑的原因，雅居乐集团称，主要是因为年内国内房地产市场整体下行，确认销售均价较去年下降3.0%，而土地及建筑等相关平均成本较2020年的上升3.1%，致使毛利及毛利率下降。

自去年下半年以来，雅居乐财务压力陡增，为加快回笼资金，雅居乐疯狂大甩卖旗下楼盘，贝壳网数据显示，广州雅居乐天际715去年10月均价为8万元/平米，今年2月降到了约5万元/平米；中山雅居乐万象郡去年9月均价1.1万元/平米，今年2月降到了0.72万元/平米。

如此大力度的打折，毛利率下滑不可避免，但是雅居乐毛利率下滑还有来自成本端的压力。2021年雅居乐销售成本为540.07亿元，行政开支40.04亿元销售及营销开支（销售费用）为31.02亿元。

近年来，雅居乐一直在激进扩张，公司的员工从2017年的17602人增加至2021年的98466人，五年间新增员工80864人，同一时期公司的员工薪酬从22.33亿元飙涨至88.62亿元。

在巨额成本费用支出压力下，2021年底，武汉雅居乐花园被爆出拖欠8000余万元的工程款。

与此同时，有关雅居乐裁员消息满天飞。据悉在中期业绩发布后，雅居乐进行了集团内部架构调整，将原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团，成立全新的大地产集团，地产集团的区域平台被精简为4个，分为华南区域、华东区域、华北区域和西南区域，随后又传出“总部裁员50%”“区域裁员33.3%”消息。

另外，雅居乐多元化业务进展缓慢也成为公司业绩下滑的重要原因。雅居乐自2017年开始多元化转型，陈卓林曾放出豪言：未来三到五年，非地产板块的业绩贡献，要占到雅居乐集团业绩的一半。

为此，雅居乐投入百亿资金进军环保领域，但是截至2021年底居乐旗下物业管理、环保等多元业务收入占比也只有20.0%。其中，环保板块在2021年收入27.67亿元，经营利润仅为2.77亿元。

三道红线由“绿”转“黄”

雅居乐向来以财务稳健著称，管理层曾经承诺的“严守三道红线，保持绿档不踩线”，在2021年上半年雅居乐的“三道红线”都处于绿档，然而形势急剧变化，仅仅半年雅居乐“三道红线”由“绿”转“黄”。

数据显示，2021年上半年雅居乐剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比68.4%、45.3%、1.18倍，“三道红线”全面达标。

但是到2021年末，雅居乐的剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债变为67.1%、50.8%、0.77，“三道红线”从“绿档”降为“黄档”。

2021年下半年以来，雅居乐偿债压力陡增。数据显示，截至2021年12月31日，雅居乐的总借款约838.74亿元。

其中，银行借款及其他借款，优先票据，境内公司债券、商业物业资产支持证劵、资产支持证券及可交换债券（简称“各类债券”）分别为540.49亿元，180.61亿元，117.64亿元。

年报也显示，雅居乐一年之内需要归还的银行借款及其他借款为171.5亿元，优先票据为69.98亿元，境内公司债券、商业物业支持债券以及可交换债券等为54.37亿元，合计295.85亿元。

而雅居乐现金及银行存款总额约384.2亿元，其中，现金及现金等值项目为228.03亿元，有限制现金为156.17亿元。也就是说公司未被限制的现金约230亿元，相当于其短期债务的0.8倍，货币资金无法覆盖短期借款，债务压力可见一斑。

也正是如此，雅居乐才出现疯狂降价的一幕，此外雅居乐还通过甩卖资产回笼资金，其中不乏广州亚运城这样“地王”项目。

2022年1月，雅居乐以18.44亿元的价格将其持有的广州亚运城26.66%股权转让给中海。据悉，2021年雅居乐通过出售雅生活股权和出售14项非核心资产累计变现67.7亿元。

但是即便如此，雅居乐还是被国际评级机构下调了评级。今年1月17日，标普将雅居乐长期发行评级下调至B+，展望为负面。标普认为，未来一年内雅居乐有相当大的到期债务，由于再融资选择有限，出售资产和销售产生的现金流低于预期，雅居乐的流动性可能在未来12个月进一步恶化，还款压力正在增加。

紧接着1月18日，穆迪也将雅居乐的评级下调至B1，展望为负面。穆迪认为，降级反映了雅居乐再融资风险的增加，因为未来6-12个月债务到期规模相当可观，获取资金受到限制，短期内不太可能恢复。

5月10日发布业绩报告后，瑞信将雅居乐目标价相应由3.93港元降至3.27港元。瑞信认为，雅居乐去年核心利润按年下降55%至32亿元，比该行预期低47%。今年首四个月，合同销售额按年下降51%，该行预计5至12月的销售额按年下降18%，全年销售额按年下降30%。

瑞信赞赏雅居乐积极的资产处置，但鉴于紧张的现金状况和较高的低线城市风险，对其销售和盈利前景持谨慎态度。将2022至2023财年的盈利预测降低42%至44%，并将资产凈值估计降低17%。